의정부지방법원 2026타경70422. 의정부시 가능동 아산파크뷰 9층 902호입니다. 감정가 342,000,000원으로 출발해 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 167,580,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 일반적인 공실 아파트처럼 접근해서는 안 됩니다.

등기상 말소기준권리는 김천신용협동조합의 채권최고액 3,960,000,000원인 근저당권입니다. 공동담보가 설정된 대출이며, 이후 오재흥의 가압류와 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시 후에는 조태진 앞으로 소유권이전 신탁등기가 이루어졌습니다. 특히 현황조사 등에 등장하는 실제 임차인이 16명이고, 이들의 점유 부분이 모두 목적물 전부로 기재되어 있어 호실별 계약과 실제 점유 범위를 대조해야 합니다.

또한 경매상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 이용상태는 방 3개와 욕실 겸 화장실 2개 등을 갖춘 연립주택입니다. 입찰 전 건축물대장상 해당 호실 용도와 평가 대상의 일치 여부도 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 후순위 신탁은 확인 대상

말소기준은 2024.05.13 설정된 김천신용협동조합 근저당권입니다. 채무자는 주식회사아산피렌체이고, 공동담보목록 제2024-566호가 기재되어 있습니다. 이후 발생한 오재흥의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 2026.03.03에 이루어진 조태진 명의 소유권이전 신탁은 별도로 확인할 필요가 있습니다. 신탁원부 제2026-42879호를 통해 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한 및 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다. 이 신탁은 선순위 근저당 설정 및 경매개시 이후에 이루어졌지만, 후순위 신탁이라는 사실만으로 실제 임대차계약의 유효성이나 신탁 관련 문제가 모두 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 16명, 미상 보증금 9건

확인된 실제 임차인은 16명입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이들의 전입일은 모두 2024.05.13 말소기준권리보다 늦어, 기재된 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 갖추지 못한 것으로 판단됩니다.

확인된 임차인 중 7명은 각각 보증금 20,000,000원으로 기재되어 있으며, 확인 가능한 보증금의 합계는 140,000,000원입니다. 나머지 9명의 보증금과 전체 임차인의 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 총액과 우선변제 순위는 아직 확정할 수 없습니다.

또한 보증금 20,000,000원으로 기재된 임차인들의 소액임차인 최우선변제 가능성은 해당 호실의 실제 용도, 계약관계, 법정 요건, 배당요구 및 다른 채권자와의 관계를 확인해야 판단할 수 있습니다. 예상배당표에 표시된 근저당권자 배당액을 확정액으로 보아서는 안 됩니다.

③ 가격 및 유찰 시나리오 — 49%는 감정가 기준

현재 최저매각가는 167,580,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 제시된 매각가격 시나리오는 아래와 같습니다.

여기서 중요한 것은 감정가 대비 할인율과 현재 시장가격 대비 할인율이 다르다는 점입니다. 아산파크뷰는 확인된 단지 규모가 16세대이고, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 저렴한지, 실제로 어느 정도의 가격 차이가 있는지 숫자로 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 167,580,000원 가정)

현재 최저매각가 기준 단순 추정입니다. 집행비용 3,146,120원을 제외한 164,433,880원이 근저당권자에게 배당되는 구조이며, 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당금은 달라질 수 있습니다. 근저당권 채권최고액과 공동담보 채무 전체를 이 호실의 확정 배당채권액으로 오인하지 않도록 주의해야 합니다.

표상 채권 합계는 4,054,500,000원이고, 채권자 예상배당 합계는 164,433,880원입니다. 이에 따른 계산상 미배당은 3,890,066,120원입니다. 이 금액은 채권자 측의 배당 부족액이지 매수인이 승계해야 할 금액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 정보 기준)

• 입지. 의정부시 가능동 소재 의정부공업고등학교 북서측 인근입니다. 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택 및 단독주택이 혼재하고 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 소재합니다.
• 건물. 사용승인일은 2024.03.22입니다. 철근콘크리트구조이며 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 옥내소화전, 화재탐지설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 20m 포장도로에 접하며, 토지는 사다리형의 평탄한 형태입니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·가능6구역 지구단위계획구역·재개발 정비구역· 과밀억제권역에 해당합니다. 공공공지와 중로1류 및 상대보호구역 관련 저촉사항이 있습니다. 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다. 다만 사건상 근린시설 표기와 해당 호실의 공식 용도는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 확인된 단지 규모는 16세대이고 최근 비교 실거래와 확인된 낙찰 사례가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 재매각 가능가격을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 제2026-42879호 원부를 열람하고, 수탁자 조태진의 관리·처분 권한 및 임대차 관련 조항을 확인하세요.
• 실제 임차인 16명 대조. 현황조사와 임대차계약서, 전입세대 및 매각물건명세서를 대조하여 실제 점유자와 각 임대차 목적물을 확인하세요.
• 미상 보증금 확인. 박희진·진태화·김세환·이동기·노광천·한태준·김민경·백겸·추호규의 임대차 보증금 및 확정일자를 확인하세요.
• 배당요구 및 최우선변제. 배당요구가 확인된 임차인과 확인되지 않은 임차인을 구분하고, 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 검토하세요.
• 공동담보 범위. 공동담보목록 제2024-566호와 각 담보물의 관계를 확인하고 실제 배당 및 채권 잔액을 대조하세요.
• 용도·호실 일치. 근린시설과 연립주택 이용상태의 차이, 902호의 전유부분 및 감정평가 범위를 건축물대장·등기부·현황도와 대조하세요.
• 점유 및 명도. 다수 점유 신고의 실제 현황을 확인하고 인도 협의 및 명도 절차에 수반되는 비용과 기간을 검토하세요.
• 시세 검증. 감정가 49%라는 수치만으로 저가 낙찰을 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 실거래와 현재 매각 가능가격을 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능 범위와 당해세, 배당에 영향을 줄 수 있는 채권을 별도로 확인하세요.
• 원본 확인. 매각기일 2026.10.13 전 등기부·신탁원부·매각물건명세서· 현황조사·감정평가서 및 법원 공고를 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 16명의 점유관계를 먼저 보라”

아산파크뷰 902호는 감정가 342,000,000원에서 현재 최저가 167,580,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 말소기준 이후 임차인들의 전입이 이루어졌고, 확인된 권리관계상 매수인 예상 인수액은 0원으로 분석됩니다.

그러나 실제 임차인이 16명이고 이 가운데 9명의 보증금이 확인되지 않았으며, 경매개시 이후 신탁등기까지 이루어졌습니다. 여러 임차인의 점유 부분이 동일하게 기재된 점, 사건상 용도와 감정평가상 이용상태가 다른 점도 입찰 전 해소해야 할 확인사항입니다.

무엇보다 현재의 49%는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않았으므로 가격이 실제 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.0회로 나타납니다.

결론적으로 권리상 예상 인수액은 0원이지만, 신탁·다수 임차인·점유관계·시세 검증 부담이 큰 물건입니다. 신탁원부와 개별 임대차관계를 확인하고 실제 거래 가능한 가격을 검증하기 전에는 감정가 대비 큰 할인율만을 이유로 입찰가격을 결정하기 어렵습니다.