의정부지방법원 2026타경70422. 등기상 2024.05.13. 주식회사아산피렌체 명의로 소유권보존이 이뤄진 날 김천신용협동조합의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2026.01.23. 오재흥의 가압류 94,500,000원이 들어왔고, 2026.02.26. 김천신용협동조합의 임의경매가 개시됐습니다. 근저당과 그 이후 가압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
특이점은 경매개시결정 뒤인 2026.03.03. 조태진에게 소유권이전 신탁이 등기됐다는 점입니다. 등기기록 자체도 임대차 등의 법률행위를 확인할 때 신탁원부에서 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시합니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 신탁관계는 신탁원부 원문 확인 대상으로 남겨두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70422 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 9층 904호 · 도로명 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 연립주택(방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 실외기실, 현관 등) |
| 전용면적 기준 | 56.17㎡ |
| 소유관계 | 조태진 (수탁자, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 160,230,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김천신용협동조합 / 3,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 근저당
말소기준은 2024.05.13. 김천신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 오재흥 가압류와 김천신용협동조합의 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 2026.03.03. 조태진 앞으로 소유권이전 신탁이 등기돼 있고, 신탁주의사항에는 신탁원부를 통해 신탁의 목적·수익자와 신탁재산의 관리·처분 조항 등을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 15명 모두 말소기준 이후 전입
확인된 임차인은 15명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2024.05.13.보다 뒤이므로 자료상 전원 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않은 점유자도 현재 자료에서는 선순위 대항력 임차인으로 분류되지 않습니다. 다만 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당과 인수는 구분해서 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장세진 | 2025.09.18 | 20,000,000원 | 920,000원 | 없음 | 2026.03.06 |
| 최진욱 | 2025.09.17 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 2026.03.10 |
| 박희진 | 2025.09.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 진태화 | 2025.10.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 2026.03.13 |
| 김세환 | 2025.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 홍영실 | 2025.11.03 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 2026.03.09 |
| 이동기 | 2025.09.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 2026.03.25 |
| 노광천 | 2025.10.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 2026.05.11 |
| 박세직 | 2025.08.21 | 20,000,000원 | 950,000원 | 없음 | 해당 없음 |
| 한태준 | 2025.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 2026.04.21 |
| 김민경 | 2025.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 추호규 | 2025.09.18 | 20,000,000원 | 1,020,000원 | 없음 | 2026.04.03 |
| 백겸 | 2025.08.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 2026.04.20 |
| 안수희 | 2025.11.17 | 20,000,000원 | 950,000원 | 없음 | 해당 없음 |
| 김재민 | 2025.09.15 | 20,000,000원 | 950,000원 | 없음 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인되지 않았다
감정가 327,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 160,230,000원, 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 112,161,000원(감정가 34%), 78,512,700원(감정가 24%)입니다.
다만 아산파크뷰의 실거래 금액·최근 거래일·최근 12개월 평균은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 160,230,000원을 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정해서는 안 됩니다. 특히 단지는 16세대이고, 거래된 경매물건의 최근 낙찰금액 자료도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,043,220원 |
| 2. 근저당 · 김천신용협동조합 | 3,960,000,000원 | 157,186,780원 |
| 3. 가압류 · 오재흥 | 94,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 160,230,000원 기준 채권자 총 청구액은 4,054,500,000원, 채권자 예상배당은 157,186,780원이며 미배당액은 3,897,313,220원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 의정부공업고등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택과 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 남동측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 소재해 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 실외기실, 현관 등의 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층·지상9층 건물이며 사용승인일은 2024.03.22입니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지이며 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중, 서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역, 가능6구역 지구단위계획구역·재개발정비사업 정비구역, 과밀억제권역이며 공공공지·중로1류·상대보호구역과의 저촉 사항이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2026.03.03. 소유권이전 신탁과 신탁주의사항이 등기돼 있으므로 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원문으로 대조해야 합니다.
- 15명 점유현황 확인. 전원 대항력은 없지만, 목적물 전부를 대상으로 한 점유 기록이 반복됩니다. 실제 점유자와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 박희진·진태화·김세환·이동기·노광천·한태준·김민경·백겸의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 배당·명도 상황 파악을 위해 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당표와 인수액은 동일한 개념이 아니므로 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%라도 실거래 비교자료가 없으므로, 현장 매매 가능가격을 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
- 용도 확인. 사건의 용도 표기는 근린시설인 반면 감정 이용상태는 연립주택입니다. 실제 공부상 용도와 현 이용상태를 입찰 전에 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 판단의 핵심은 점유·신탁·실제 시세
말소기준권리는 2024.05.13. 김천신용협동조합 근저당이고, 확인된 15명의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 자료상 대항력 있는 임차인은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 금전 인수 구조만 보면 단순한 편입니다.
그러나 실제 입찰에서는 별도의 확인 포인트가 분명합니다. 경매개시 뒤 소유권이전 신탁이 등기돼 있어 신탁원부 확인이 필요하고, 점유자가 15명에 달해 명도 대상과 실제 사용관계를 확인해야 합니다. 무엇보다 현재 최저가 160,230,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 ‘싸다’는 결론을 유보하고, 실제 거래 가능한 가격을 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
