의정부지방법원 2026타경70422. 의정부시 가능동 아산파크뷰 6층 603호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 감정가 334,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 163,660,000원까지 내려왔습니다.

등기상 말소기준권리는 2024.05.13 설정된 김천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 경매개시결정 후 소유권이 수탁자 조태진에게 이전됐고, 임차관계 또한 복잡하게 기재돼 있습니다. 단순히 유찰률만 보고 접근할 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁 확인이 필요하다

말소기준권리는 2024.05.13 김천신용협동조합 근저당권입니다. 이후 오재흥의 가압류(94,500,000원)와 김천신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

주의할 부분은 2026.03.03 소유권이전 신탁입니다. 수탁자는 조태진이며 신탁원부 제2026-42868호가 기재돼 있습니다. 등기에는 부동산의 임대차 등 법률행위를 할 때 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 신탁원부로 확인해야 한다는 주의사항이 있습니다.

② 임차관계 — 기재 16명, 대항력 미상 1명

임차관계에 이름이 기재된 사람은 총 16명입니다. 이 중 15명은 2024.05.13 말소기준권리 이후의 전입일이 확인되고 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 반면 이명진은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다.

특히 다수의 점유자에 대해 점유 부분이 동일하게 ‘목적물 전부’로 표시돼 있습니다. 건물 내 호실별 임대차가 이 사건 603호에 어떻게 대응하는지 별도로 확인해야 하며, 아래 명단 전체를 603호에 중복 성립한 임대차로 단정해서는 안 됩니다.

보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 임차인 기재 인원은 16명입니다. 다만 각 사람이 실제로 603호를 점유하거나 임차하는지와 호실별 계약관계는 별도 확인이 필요합니다. 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않은 상태로 표시했습니다.

③ 가격 분석 — 49% 낙찰가와 시세는 다르다

현재 최저매각가는 163,660,000원으로 감정가 334,000,000원의 49%입니다. 하지만 동일 호실에 적용할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율을 실제 시세 대비 할인율로 바꿔 해석할 수 없습니다.

단지 비교대상 면적은 57.34㎡로 표시돼 있으나 본 호실과 면적이 일치하는 것으로 확인되지 않았습니다. 따라서 단지 평균 거래가격을 603호의 확정 시세로 적용하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,660,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 3,091,240원을 제외한 160,568,760원이 김천신용협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 산정됩니다.

근저당권은 공동담보로 설정돼 있으며, 채권최고액 3,960,000,000원을 해당 호실의 독립적인 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 위 예상배당은 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

⑤ 회차별 배당 — 유찰될수록 채권자 회수액 감소

* 매수인 인수 0원은 현 배당 시뮬레이션의 추정치입니다. 대항력 미상 임차인에 대한 추가 확인 결과에 따라 실제 인수액과 실질취득금액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구액 3,300,000,000원은 위 회차 모두에서 전액 충족되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하며 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 위치해 교통여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2024.03.22 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 20m 포장도로에 접하고 있으며, 토지는 인접지와 평탄한 사다리형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가능6구역 지구단위계획구역 및 재개발정비사업 정비구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 공공공지·중로1류·상대보호구역 저촉 사항도 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 총 16세대 소규모 단지입니다. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아 가격에 따른 매수층과 환금성을 단정하기 어렵습니다. 사건상 용도와 실제 이용상태의 차이도 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 이명진 대항력 확인. 전입신고일, 실제 점유 개시일, 계약서, 보증금 및 확정일자를 확인해 말소기준권리와 선후관계를 확정해야 합니다.
• 603호 임차인 특정. 기재된 16명의 계약 목적물과 실제 점유 호실을 대조해야 합니다. 여러 사람이 동일한 ‘목적물 전부’로 표시된 사유를 확인하는 것이 중요합니다.
• 신탁원부 확인. 제2026-42868호를 열람해 수탁자 조태진의 권한, 신탁 목적·수익자 및 임대차·처분 관련 조항을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 제2024-566호 공동담보목록과 김천신용협동조합의 실제 채권관계, 배당요구 및 채권계산 내용을 대조해야 합니다.
• 배당 및 최우선변제. 후순위 임차인의 확정일자와 최우선변제 가능성을 확인하고 배당 시뮬레이션을 다시 점검해야 합니다.
• 실거래 비교. 603호와 동일한 공부상 용도·면적·이용상태의 최근 거래를 확보한 후 현재 최저가 163,660,000원과 비교해야 합니다.
• 명도·현장 조사. 실제 점유자와 사용 현황, 출입 가능 여부, 관리비 체납 및 인도·명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁원부 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 실제로 무엇을 인수하느냐”

이 물건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 334,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 163,660,000원까지 하락했습니다. 말소기준권리도 명확하며 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 임차인 기재 16명, 대항력 미상 1명, 경매개시결정 후 신탁등기라는 확인 과제가 남아 있습니다. 특히 이명진의 대항력과 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 배당표상 인수 0원을 확정적으로 받아들이기 어렵습니다. 여러 임차인 기재가 실제 603호와 어떻게 대응하는지도 해결해야 합니다.

또한 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 현재 가격은 어디까지나 추가 인수액이 없다는 가정하의 잠정 실질취득금액입니다.

결론적으로 가격 판단에 앞서 임차관계와 신탁원부를 확인해야 하는 고주의 물건입니다. 이명진의 대항력, 호실별 임대차, 신탁 관련 권한관계와 실제 시세를 확정한 다음에야 입찰가와 실질취득금액을 신뢰성 있게 산정할 수 있습니다.