의정부지방법원 2026타경70422. 의정부시 가능동 아산파크뷰 702호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 연립주택으로 기재되어 있습니다. 감정가는 342,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 167,580,000원으로 감정가의 49%입니다. 말소기준권리는 2024.05.13. 설정된 김천신용협동조합 근저당권 3,960,000,000원이며, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “최저가가 감정가의 절반 아래”라는 이유만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 제공된 시세 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 없기 때문입니다. 따라서 이 리포트에서는 현재 최저가 167,580,000원 = 배당모델상 실질취득액으로 보고, 가격보다 다수 임차인 점유·신탁등기·배당 부족을 중심으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70422 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 7층702호 · 도로명 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 연립주택 이용 · 참고면적 58.82㎡ |
| 건물 | 2024.03.22. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상9층 · 아산파크뷰 16세대 |
| 소유자 | 조태진 (수탁자, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 167,580,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김천신용협동조합 / 3,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.05.13. 근저당
말소기준은 김천신용협동조합 근저당권 3,960,000,000원입니다. 이후 설정된 한솔금속창호주식회사 가압류 281,000,000원, 오재흥 가압류 94,500,000원, 임의경매개시결정 및 홍영실의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 15명, 전입은 모두 말소기준 이후
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 확인된 실제 임차인은 15명입니다. 제공된 판정상 모두 전입일이 2024.05.13. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 다만 여러 점유자가 같은 목적물 전부를 점유 대상으로 신고하고 있고, 일부는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 명도 과정과 배당관계는 원본 서류로 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장세진 | 2025.09.18 | 20,000,000원 | 920,000원 | 2026.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최진욱 | 2025.09.17 | 20,000,000원 | 900,000원 | 2026.03.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박희진 | 2025.09.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태화 | 2025.10.21 | 미상 | 미상 | 2026.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김세환 | 2025.09.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동기 | 2025.09.29 | 미상 | 미상 | 2026.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노광천 | 2025.10.22 | 미상 | 미상 | 2026.05.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세직 | 2025.08.21 | 20,000,000원 | 950,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한태준 | 2025.10.16 | 미상 | 미상 | 2026.04.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민경 | 2025.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추호규 | 2025.09.18 | 20,000,000원 | 1,020,000원 | 2026.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백겸 | 2025.08.19 | 미상 | 미상 | 2026.04.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안수희 | 2025.11.17 | 20,000,000원 | 950,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재민 | 2025.09.15 | 20,000,000원 | 950,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍영실 | 2025.11.03 | 20,000,000원 | 900,000원 | 2026.04.21 | 없음 | 확정일자 2025.11.03 | 없음 |
③ 시세 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 단정 금지
아산파크뷰는 16세대, 2024.03.22. 사용승인된 건물로 확인되지만, 비교 가능한 실거래 금액은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 342,000,000원에서 현재 최저가 167,580,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,146,120원 |
| 2. 근저당 · 김천신용협동조합 | 3,960,000,000원 | 164,433,880원 |
| 3. 가압류 · 한솔금속창호주식회사 | 281,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오재흥 | 94,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 4,335,500,000원, 총 배당액은 164,433,880원, 미배당은 4,171,066,120원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 167,580,000원 | 164,433,880원 | 4,171,066,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 117,306,000원 | 114,863,716원 | 4,220,636,284원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 82,114,200원 | 80,236,144원 | 4,255,263,856원 | 0원 |
추가 유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 더 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이 사실은 가격이 시세 대비 저렴하다는 뜻이 아니라, 배당되지 않은 선순위 채권을 매수인이 금전적으로 승계하지 않는다는 의미입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 및 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남동측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2024.03.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 급배수·위생·도시가스·개별난방·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 서측으로 폭 약 20m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,504,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역에 포함되고 공공공지·중로1류·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2026.03.03. 소유권이전 신탁등기와 신탁주의사항이 있으므로 신탁원부 제2026-42871호의 목적·수익자·처분 권한·임대차 관련 조항을 확인하세요.
- 15명 점유 현황 대조. 현황조사상 다수 점유자가 목적물 전부를 점유 대상으로 기재하고 있으므로 실제 호실 사용관계, 현재 점유자, 퇴거 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 보증금 미상자 확인. 박희진·진태화·김세환·이동기·노광천·한태준·김민경·백겸은 보증금 또는 차임이 확인되지 않아 매각물건명세서와 관련 문건을 대조할 필요가 있습니다.
- 홍영실 임차권 확인. 보증금 20,000,000원, 차임 900,000원, 전입·확정일자 2025.11.03., 임차권등기 2026.04.21.로 확인되며 모두 말소기준 이후입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 167,580,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 주변 실제 거래와 매물을 별도로 확인하세요.
- 배당 외 비용. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 실제 배당요구종기 이후 확정 내역과 관리비 등도 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 가격 검증
이 사건의 금전적 권리구조는 분명합니다. 2024.05.13. 김천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 15명의 임차인은 모두 그 뒤에 전입해 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 현재 매각가 167,580,000원을 기준으로도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 난도가 낮다고 보기는 어렵습니다. 실제 임차인 15명의 점유관계를 정리해야 하고, 2026.03.03. 신탁등기와 신탁원부도 확인해야 하며, 무엇보다 비교 가능한 실거래 금액이 없어 167,580,000원이 시장가격 대비 싼지 판단할 근거가 아직 없습니다. 감정가 49%라는 숫자보다 점유·신탁·현장 시세를 먼저 확인하는 사건입니다.
