의정부지방법원 2026타경70422. 가능동 아산파크뷰 7층 704호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 연립주택으로, 방3·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실2·발코니·실외기실·현관 등의 구조로 이용 중입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.05.13. 설정된 김천신용협동조합 근저당권이고 채권최고액은 3,960,000,000원입니다. 이후 2026.01.23. 오재흥의 가압류 94,500,000원과 2026.02.26. 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이들은 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
특이점은 2026.03.03. 조태진 앞으로 소유권이전 신탁이 등기된 점입니다. 등기기록 자체에도 임대차 등 법률행위 확인 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 적혀 있습니다. 예상배당상 금전적인 매수인 인수액은 0원이지만, 신탁원부 확인을 생략할 사안은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70422 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 7층704호 · 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 내부 이용 | 방3 · 주방/식당 · 거실 · 욕실 겸 화장실2 · 발코니 · 실외기실 · 현관 |
| 소유자 | 조태진 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 160,230,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김천신용협동조합 / 3,300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.13. 김천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 신탁원부 확인이 포인트
말소기준은 2024.05.13. 김천신용협동조합 근저당권입니다. 2026.01.23. 가압류와 2026.02.26. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 현재 등기상 소유자는 2026.03.03. 신탁을 원인으로 소유권을 이전받은 조태진 수탁자입니다. 신탁등기에는 신탁원부 제2026-42873호가 기재돼 있으므로 신탁 목적과 처분 조항은 원문 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 15명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 15명입니다. 모두 전입일이 2024.05.13. 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않았고 일부 임차인의 보증금도 미상이라 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장세진 | 2025.09.18 | 20,000,000원 / 920,000원 | 2026.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최진욱 | 2025.09.17 | 20,000,000원 / 900,000원 | 2026.03.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박희진 | 2025.09.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태화 | 2025.10.21 | 미상 | 2026.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김세환 | 2025.09.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍영실 | 2025.11.03 | 20,000,000원 / 900,000원 | 2026.03.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동기 | 2025.09.29 | 미상 | 2026.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노광천 | 2025.10.22 | 미상 | 2026.05.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세직 | 2025.08.21 | 20,000,000원 / 950,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한태준 | 2025.10.16 | 미상 | 2026.04.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민경 | 2025.08.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추호규 | 2025.09.18 | 20,000,000원 / 1,020,000원 | 2026.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백겸 | 2025.08.19 | 미상 | 2026.04.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안수희 | 2025.11.17 | 20,000,000원 / 950,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재민 | 2025.09.15 | 20,000,000원 / 950,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 160,230,000원으로 감정가 327,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 상태이며, 3회 유찰 시 시나리오는 112,161,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 78,512,700원입니다.
하지만 아산파크뷰의 실거래 비교자료에는 최근 거래금액과 최근 거래일이 확인되지 않습니다. 단지 정보는 16세대, 2024.03.22. 준공, 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%로 제시돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 가격 메리트 판단에는 실제 거래사례나 별도 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,043,220원 |
| 2. 근저당 · 김천신용협동조합 | 3,960,000,000원 | 157,186,780원 |
| 3. 가압류 · 오재흥 | 94,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 채권자 총 청구 4,054,500,000원 중 157,186,780원이 배당되고 3,897,313,220원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 160,230,000원 | 157,186,780원 | 3,897,313,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 112,161,000원 | 109,790,746원 | 3,944,709,254원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 78,512,700원 | 76,699,471원 | 3,977,800,529원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·업무시설·소규모 공동주택·단독주택 등이 혼재합니다. 각급 학교와 생활편익시설·공공시설이 인근에 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 소재합니다.
- 건물. 2024.03.22. 사용승인된 아산파크뷰로, 급·배수·위생·도시가스·개별난방·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지이며 서측으로 폭 약 20m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 952.8㎡, 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가능6구역 지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역이며, 공공공지·중로1류·상대보호구역 관련 저촉 사항이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2026-42873호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 임차인 15명 실점유 확인. 모두 목적물 전부로 조사돼 있으므로 실제 점유자와 호실 대응, 현재 점유 상태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 박희진·진태화·김세환·이동기·노광천·한태준·김민경·백겸은 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 보증금·점유·전입 요건을 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%이나 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 서류와 실거래 확인이 먼저
이 사건은 숫자만 보면 감정가 327,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 160,230,000원, 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 권리 측면에서도 말소기준 이후 전입한 임차인들로 정리돼 있고 예상 인수액은 0원입니다.
다만 실제 임차인 15명이 확인되고 일부 보증금은 미상이며, 임차인 최우선변제가 예상배당에 반영되지 않았습니다. 2026.03.03. 소유권이전 신탁도 있어 신탁원부 확인이 필요합니다. 무엇보다 최근 실거래 가격이 없어 현재 49%라는 할인율이 실제 시세 대비 저렴함을 의미하는지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 금전 인수는 0원으로 계산되지만, 점유·신탁·가격 검증을 끝낸 뒤 판단해야 하는 유형으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
