의정부지방법원 2026타경70422. 의정부시 가능동 아산파크뷰 7층 703호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가 요항에는 연립주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건물은 2024년 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조이고, 기준 면적은 57.34㎡로 표시되어 있으나 정확히 일치하는 비교 면적으로 확인되지는 않았습니다.
권리 구조는 2024년 설정된 김천신용협동조합의 근저당에서 시작합니다. 이후 가압류 2건이 발생했고, 근저당권자의 임의경매가 개시됐습니다. 특이한 점은 경매개시결정 이후 소유권이 신탁을 원인으로 조태진에게 이전되었다는 사실입니다. 따라서 근저당 말소 여부뿐 아니라 신탁원부와 실제 임대차 권한까지 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70422 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 7층 703호 도로명주소: 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 표시: 근린시설 감정평가상 이용상태: 연립주택(방3·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실2·발코니 등) |
| 기준 면적 | 57.34㎡ (면적 일치 여부 추가 확인 필요) |
| 사용승인일 | 2024.03.22 |
| 소유자 / 수탁자 | 조태진 (2026.03.03 신탁에 의한 소유권이전) |
| 종전 소유자 | 주식회사아산피렌체 |
| 감정가 | 334,000,000원 |
| 최저매각가 | 163,660,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 김천신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선순위 근저당
말소기준권리는 2024.05.13 설정된 김천신용협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원이고, 채무자는 주식회사아산피렌체입니다. 공동담보목록 제2024-566호가 기재되어 있어 채권최고액을 해당 호실만의 개별 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
이후 한솔금속창호주식회사 가압류 281,000,000원과 오재흥 가압류 94,500,000원이 설정되었습니다. 두 가압류와 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
선순위 근저당권에 기한 경매가 진행 중이라는 점과 별개로, 신탁의 목적·수익자·재산 처분권한·임대차 권한을 확인해야 합니다. 신탁등기만을 근거로 추가 인수채무가 발생한다고 단정할 수는 없지만, 신탁원부 확인 없이 권리관계가 완전히 정리됐다고 판단하는 것도 적절하지 않습니다.
② 임차인·점유 현황 — 신고 15명, 실제 점유 범위 확인
현황조사와 문건접수 등에 나타난 임차·점유 신고자는 15명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고는 없으며, 모두 개별 신고자로 확인됩니다.
이들의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2024.05.13 이후이므로, 제시된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 신고자가 있고, 동일 호실에 대해 여러 명이 '목적물 전부'를 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 각 신고자의 실제 점유 호실·공간과 임대차계약의 실체를 확인해야 합니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장세진 | 2025.09.18 | 20,000,000원 920,000원 |
2026.03.06 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 없음 |
| 최진욱 | 2025.09.17 | 20,000,000원 900,000원 |
2026.03.10 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 없음 |
| 박희진 | 2025.09.16 | 미상 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 없음 |
| 진태화 | 2025.10.21 | 미상 | 2026.03.13 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김세환 | 2025.09.15 | 미상 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 없음 |
| 홍영실 | 2025.11.03 | 20,000,000원 900,000원 |
2026.03.09 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이동기 주거 |
2025.09.29 | 미상 | 2026.03.25 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 없음 |
| 노광천 | 2025.10.22 | 미상 | 2026.05.11 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 없음 |
| 박세직 | 2025.08.21 | 20,000,000원 950,000원 |
미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 없음 |
| 한태준 | 2025.10.16 | 미상 | 2026.04.21 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김민경 | 2025.08.05 | 미상 | 미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 없음 |
| 추호규 | 2025.09.18 | 20,000,000원 1,020,000원 |
2026.04.03 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 없음 |
| 백겸 | 2025.08.19 | 미상 | 2026.04.20 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 없음 |
| 안수희 | 2025.11.17 | 20,000,000원 950,000원 |
미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김재민 | 2025.09.15 | 20,000,000원 950,000원 |
미확인 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 없음 |
대항력 표시는 제시된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다. 보증금 미상 신고자에 관해서는 매각물건명세서 및 실제 임대차계약 확인이 필요하며, 신탁원부에 따른 임대차 권한 문제도 별도로 검토해야 합니다.
이 금액이 곧바로 매수인의 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 제시된 전입일은 모두 말소기준 이후이므로 배당 부족액이 자동으로 매수인에게 승계되는 구조로 볼 수는 없습니다. 그러나 신고자 모두가 목적물 전부를 점유하는 것으로 기재된 만큼, 실제로 703호에 존재하는 임대차와 다른 호실 관련 신고가 혼재되어 있는지 확인해야 합니다.
배당상 인수액 0원과 실제 명도 부담이 없다는 것은 전혀 다른 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,091,240원 |
| 1. 근저당 · 김천신용협동조합 | 3,960,000,000원 | 160,568,760원 |
| 2. 가압류 · 한솔금속창호주식회사 | 281,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오재흥 | 94,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,091,240원을 제외한 160,568,760원이 김천신용협동조합에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
전체 채권액 기준 예상 미배당은 4,174,931,240원이며, 이는 공동담보 근저당의 채권최고액을 포함한 시뮬레이션 결과입니다. 개별 호실의 실제 잔존채무나 낙찰자의 인수채무를 의미하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 점유 문제는 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
163,660,000원 | 160,568,760원 | 4,174,931,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 34.3% |
114,562,000원 | 112,158,132원 | 4,223,341,868원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% |
80,193,400원 | 78,349,919원 | 4,257,150,081원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 회차가 진행되어 매각가가 하락해도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이는 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금을 승계하는 유형과 구분되는 지점입니다. 다만 실제 점유 범위 및 미확인 권리가 정리되었다는 전제 없이 이를 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
또한 매각가격이 낮아질수록 근저당권자에게 지급되는 배당금은 줄어듭니다. 경매 청구금액 3,300,000,000원과 비교하더라도 현재 예상 배당만으로는 신청채권이 충족되지 않습니다.
단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 확인된 낙찰률과 평균 낙찰가 할인율은 모두 0.0%로 표시되어 있습니다. 이 수치를 실제 시장의 낙찰률이나 가격 할인 수준으로 일반화하기보다, 비교 가능한 낙찰 사례가 확인되지 않은 상태로 해석하는 것이 적절합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 의정부공업고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 아파트단지·근린생활시설·업무시설·소규모 공동주택·단독주택이 혼재하고, 학교·생활편익시설·공공시설이 인접한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 소재하여 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2024.03.22 사용승인된 철근콘크리트 구조입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다. 토지는 사다리형이며 인접지와 평탄합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·가능6구역 지구단위계획구역·가능6구역 재개발정비사업 정비구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공공공지·도로·상대보호구역 관련 제한도 확인됩니다.
- 환금성. 아산파크뷰는 16세대 규모로 파악됩니다. 동일 면적의 비교 가능한 최근 거래 및 낙찰 사례가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2026-42872호를 열람하여 신탁 목적·수익자·임대차 권한·처분권한 및 경매개시결정과의 관계를 확인하세요.
- 점유자별 호실 대조. 15명의 신고자가 모두 목적물 전부를 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 703호 점유자와 다른 호실 관련 신고가 혼재되어 있는지 현황조사서·계약서·문건접수 내역을 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않은 8명의 계약 내용과 확정일자·배당요구 내역을 확인하고, 선순위 권리나 추가 인수 가능성을 별도 검토하세요.
- 명도 비용과 기간. 배당상 인수액이 0원이어도 다수 점유자가 존재하면 명도 절차가 복잡해질 수 있습니다. 실제 점유 관계 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 공부상 용도 확인. 사건 표시인 근린시설과 감정평가상 연립주택 이용상태가 다르므로, 건축물대장상 해당 호실의 용도 및 실제 이용의 적법성을 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 용도·유사 면적·동일 단지의 최근 실거래를 별도로 확인한 후 가격을 판단하세요. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트가 입증되지는 않습니다.
- 공동담보 확인. 근저당권의 공동담보목록 제2024-566호와 해당 호실에 대한 배당관계를 확인하세요.
- 관리비·기타 부담. 관리비 체납, 인도 관련 비용, 당해세 및 최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 매각기일 전에 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·신탁원부 및 사건 문건을 최신 상태로 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 49%라도 권리 확인은 생략할 수 없다”
아산파크뷰 703호는 2회 유찰로 최저가가 163,660,000원까지 내려온 물건입니다. 제시된 권리관계상 선순위 근저당을 기준으로 후순위 가압류가 소멸하고, 신고된 임차·점유자의 전입일도 모두 말소기준 이후입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 15명의 임차·점유 신고, 그중 8명의 보증금 미상, 경매개시 후 신탁등기는 실제 취득 과정의 불확실성을 높이는 요소입니다. 근린시설이라는 사건 표시와 연립주택이라는 감정평가상 이용상태의 차이도 확인해야 합니다.
특히 시세를 검증할 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않은 상황에서 감정가 대비 할인율을 실질적인 시세차익으로 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건은 매각가격 자체보다 점유 관계·신탁원부·공부상 용도 및 실제 시장가격을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 해당 사항이 해소되기 전까지는 가격 메리트와 취득 위험을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
