의정부지방법원 2026타경70422. 가능동 아산파크뷰 6층 604호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 방3·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실2·발코니·실외기실·현관 등을 갖춘 연립주택입니다. 건물은 2024.03.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상9층 건물이며, 본건은 6층에 위치합니다.
권리의 출발점은 2024.05.13. 설정된 김천신용협동조합의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당입니다. 이후 2026.01.23. 오재흥 가압류 94,500,000원과 2026.02.26. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 2026.03.03.에는 조태진을 수탁자로 하는 소유권이전 신탁이 등기돼 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있지만, 등기 자체가 신탁원부 확인을 요구하고 있으므로 신탁의 목적·수익자· 관리 및 처분 조항은 원문 대조가 필요한 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70422 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 6층 604호 · 도로명 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 연립주택(방3·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실2·발코니·실외기실·현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상9층 중 6층 · 사용승인 2024.03.22 |
| 소유자 | 조태진 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 160,230,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 김천신용협동조합 / 3,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.05.13. 근저당
말소기준권리는 2024.05.13. 김천신용협동조합 근저당입니다. 2026.01.23. 가압류와 2026.02.26. 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 조사된 임차·점유자의 전입일도 모두 2025년으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 15명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장세진 | 2025.09.18 | 20,000,000원 | 920,000원 | 2026.03.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최진욱 | 2025.09.17 | 20,000,000원 | 900,000원 | 2026.03.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박희진 | 2025.09.16 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 진태화 | 2025.10.21 | 미상 | 미상 | 2026.03.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김세환 | 2025.09.15 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍영실 | 2025.11.03 | 20,000,000원 | 900,000원 | 2026.03.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이동기 | 2025.09.29 | 미상 | 미상 | 2026.03.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노광천 | 2025.10.22 | 미상 | 미상 | 2026.05.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박세직 | 2025.08.21 | 20,000,000원 | 950,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한태준 | 2025.10.16 | 미상 | 미상 | 2026.04.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민경 | 2025.08.05 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 추호규 | 2025.09.18 | 20,000,000원 | 1,020,000원 | 2026.04.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백겸 | 2025.08.19 | 미상 | 미상 | 2026.04.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안수희 | 2025.11.17 | 20,000,000원 | 950,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김재민 | 2025.09.15 | 20,000,000원 | 950,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 조사된 점유자는 15명이고 보증금 20,000,000원이 확인되는 사람은 장세진·최진욱·홍영실· 박세직·추호규·안수희·김재민입니다. 나머지는 보증금이 미상입니다. 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력은 없지만, 확정일자와 최우선변제 여부가 확인되지 않은 만큼 배당순위와 실제 명도 상황은 매각물건명세서 및 배당요구 관련 원문으로 재확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 49%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가는 327,000,000원, 현재 최저매각가는 160,230,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 112,161,000원(34.3%), 4회 유찰 시에는 78,512,700원(24.01%)입니다.
단지는 16세대이고 2024.03.22. 사용승인됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 현재 물건도 2회 유찰 상태입니다. 매각 성공률과 최근 낙찰가 자료는 확인되는 값이 없어 환금성을 낙찰 통계만으로 판단하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,043,220원 |
| 2. 근저당 · 김천신용협동조합 | 3,960,000,000원 | 157,186,780원 |
| 3. 가압류 · 오재흥 | 94,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 4,054,500,000원 중 예상 배당액은 157,186,780원이며, 미배당은 3,897,313,220원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근으로 아파트 단지·근린생활시설·업무시설·소규모 공동주택·단독주택 등이 혼재하고, 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 인근에 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 소재합니다.
- 건물. 2024.03.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 급·배수·위생·도시가스·개별난방·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 평탄지, 서측 약 20m 포장도로 접면. 공시지가 2,504,000원/㎡, 토지면적 952.8㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가능6구역 지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역이며 공공공지·중로1류·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2026.03.03. 소유권이전 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 관련 조항을 원문으로 대조하세요.
- 15명 점유관계 확인. 모두 후순위 전입이지만 실제 점유 호실·점유 형태·명도 상황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 박희진·진태화·김세환·이동기·노광천·한태준·김민경·백겸은 보증금이 확인되지 않아 명세서 보완 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 시세 검증. 현재 최저가 160,230,000원이 감정가의 49%라고 해도 비교 실거래가가 없으므로 주변 유사 물건의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표기는 근린시설인 반면 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 실제 사용·허가·등기 관계를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유·신탁·시세 공백
이 물건의 긍정적인 부분은 분명합니다. 말소기준권리는 2024.05.13. 근저당이고, 조사된 15명의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 점유자가 많고 일부 보증금이 미상이며, 경매개시 후 신탁등기도 있습니다. 여기에 최근 실거래 자료가 없어 160,230,000원이 실제 시장가보다 얼마나 낮은지 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 이 사건은 인수금액 자체보다 신탁원부·점유관계·배당관계 확인과 별도의 시세 검증이 핵심인 물건입니다.
