의정부지방법원 2026타경70422. 가능동 아산파크뷰 8층 802호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 건물은 2024.03.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물이며, 감정평가서상 각 호는 방3, 주방·식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 실외기실, 현관 등의 구조로 이용 중입니다.
권리의 출발점은 2024.05.13. 설정된 김천신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원, 채무자는 주식회사아산피렌체이고 공동담보목록 제2024-566호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 2026.01.23. 오재흥의 가압류 94,500,000원, 2026.02.26. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 소유 명의는 2026.03.03. 신탁을 원인으로 이전된 조태진(수탁자)입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70422 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 8층 802호 · 도로명 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 현재 소유 명의 | 조태진 (수탁자) · 신탁원부 제2026-42875호 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 167,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김천신용협동조합 / 3,300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.13. 을구 1번 근저당권 · 김천신용협동조합 · 채권최고액 3,960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명, 신탁원부는 별도 확인
말소기준은 2024.05.13. 김천신용협동조합 근저당입니다. 2026.01.23. 오재흥 가압류와 2026.02.26. 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 임차인 — 실제 15명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 15명은 모두 실제 임차인 15명으로 집계됩니다. 전입일은 모두 2024.05.13. 말소기준 이후이고, 제공된 권리판정에서도 전원 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 알려진 보증금은 7명 모두 각 20,000,000원이며, 나머지 8명은 보증금이 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장세진 | 2025.09.18 | 20,000,000원 / 920,000원 | 없음 | 미상 | 2026.03.06 | 없음 |
| 최진욱 | 2025.09.17 | 20,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 2026.03.10 | 없음 |
| 박희진 | 2025.09.16 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 진태화 | 2025.10.21 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 2026.03.13 | 없음 |
| 김세환 | 2025.09.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 홍영실 | 2025.11.03 | 20,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 2026.03.09 | 없음 |
| 이동기 | 2025.09.29 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 2026.03.25 | 없음 |
| 노광천 | 2025.10.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 2026.05.11 | 없음 |
| 박세직 | 2025.08.21 | 20,000,000원 / 950,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 한태준 | 2025.10.16 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 2026.04.21 | 없음 |
| 김민경 | 2025.08.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 추호규 | 2025.09.18 | 20,000,000원 / 1,020,000원 | 없음 | 미상 | 2026.04.03 | 없음 |
| 백겸 | 2025.08.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 2026.04.20 | 없음 |
| 안수희 | 2025.11.17 | 20,000,000원 / 950,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김재민 | 2025.09.15 | 20,000,000원 / 950,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 167,580,000원으로 감정가 342,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과이고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 117,306,000원(감정가 34.3%), 4회 유찰 시 82,114,200원(감정가 24.01%)입니다.
다만 아산파크뷰에 대해 확인 가능한 최근 실거래 금액이 없어, 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 최저가를 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 가격 메리트는 실거래 확인 전까지 보류하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,146,120원 |
| 2. 근저당 · 김천신용협동조합 | 3,960,000,000원 | 164,433,880원 |
| 3. 가압류 · 오재흥 | 94,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 4,054,500,000원 중 예상 배당은 164,433,880원이며, 미배당액은 3,890,066,120원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근. 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택과 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 소재하며 공동주택지로서의 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남동측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 2024.03.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 급·배수, 위생, 도시가스, 개별난방, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지이고 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 20m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 952.8㎡, 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가능6구역 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역이며 공공공지·중로1류·상대보호구역 등에 저촉됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2026-42875호에서 신탁 목적, 수익자, 신탁재산 관리·처분 권한, 임대차 권한을 반드시 확인하세요.
- 15명 점유관계 대조. 모두 ‘목적물 전부’로 조사돼 있어 실제 각 임차인의 점유 범위와 임대차계약 관계를 현황조사·매각물건명세서와 대조할 필요가 있습니다.
- 보증금 미상 8명. 대항력은 없지만 보증금·배당관계가 완전히 확인된 것은 아니므로 매각물건명세서의 최종 기재와 배당요구 종기 관련 서류를 확인하세요.
- 실거래 확인. 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 근린시설·연립주택 이용상태와 맞는 최근 거래 사례를 직접 대조하세요.
- 회차 시나리오. 현재 167,580,000원, 3회 유찰 시 117,306,000원, 4회 유찰 시 82,114,200원으로 내려가지만 매각가 하락이 곧 시세 대비 저가를 뜻하지는 않습니다.
- 배당 추정의 한계. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 사건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 골격은 비교적 명확합니다. 2024.05.13. 김천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 전입한 실제 임차인 15명은 모두 대항력이 없는 것으로 정리돼 있으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 실제 입찰 난도는 별개입니다. 임차인 15명이 모두 목적물 전부로 기재돼 있고 8명의 보증금이 미상이며, 경매개시결정 뒤 소유권이 조태진 수탁자에게 신탁 이전돼 신탁원부 확인까지 필요합니다. 가격도 현재 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 금액이 없어 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 보증금 승계 위험은 낮지만, 점유·신탁·가격 검증을 모두 마친 뒤 판단해야 하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
