의정부지방법원 2026타경70422. 가능동 아산파크뷰 9층 901호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정평가상 이용상태는 연립주택으로 기재돼 있습니다. 건물은 2024.03.22. 사용승인된 지하 1층·지상 9층 규모이고, 감정평가상 각 호는 방 3개, 주방·식당, 거실, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다. 권리분석의 기준점은 2024.05.13. 설정된 김천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원이며 공동담보목록 제2024-566호가 기재돼 있습니다.

그 뒤 2026.01.23. 오재흥의 가압류 94,500,000원이 들어왔고, 2026.02.26. 김천신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이 두 권리는 말소기준권리보다 뒤라 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인들은 가장 빠른 전입도 2025.08.05.로 말소기준일보다 1년 이상 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 모두 없습니다. 다만 경매개시 뒤인 2026.03.03. 조태진 앞으로 신탁을 원인으로 소유권이전이 이뤄졌고, 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다는 주의 문구가 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리되지만 ‘신탁 확인’은 남는다

말소기준인 김천신용협동조합 근저당 뒤에 설정된 오재흥 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 15명 역시 모두 말소기준 이후 전입이어서 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 15명 — 전원 말소기준 뒤 전입, 다만 점유 정리는 별개

보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인 15명입니다. 전입일은 모두 말소기준일 2024.05.13.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못해도 자료상 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 여러 사람이 모두 “목적물 전부”를 점유하는 것으로 조사돼 있어 실제 사용구획과 인도 대상은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인은 ‘감정가 대비’일 뿐

현재 최저매각가는 163,660,000원으로 감정가 334,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰 뒤 가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌습니다. 그러나 시세 판단의 기준이 될 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 직접 비교할 수 있는 수치가 없어, 이 49%만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.

특히 아산파크뷰는 16세대 규모이고 사용승인일이 2024.03.22.로 비교적 최근입니다. 사건 용도는 근린시설인데 감정 이용상태는 연립주택이라는 차이도 있어, 입찰가를 정하기 전에는 동일 건물·인근의 실제 거래사례와 해당 호의 공부상 용도를 함께 대조해야 합니다. 현재 단계에서 확인 가능한 것은 감정가 대비 할인폭이지 시장가 대비 할인폭이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,660,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 3,091,240원을 제외한 160,568,760원이 김천신용협동조합에 배당되고, 오재흥 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 전체 채권 미배당액은 3,893,931,240원입니다. 이 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치여서 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근. 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택과 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 혼재하며 감정평가상 공동주택지 입지조건은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 소재해 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2024.03.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 급·배수, 도시가스, 개별난방, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 가능6구역 지구단위계획구역·정비구역, 과밀억제권역이며 중로1류와 공공공지 등에 저촉됩니다. 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 20m 포장도로에 접하고 토지는 사다리형·평지이며 주상용으로 이용 중입니다.
• 공부·위반. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 사건 분류 ‘근린시설’과 감정 이용상태 ‘연립주택’이 함께 확인되므로 실제 입찰 전 건축물대장과 해당 호 용도 확인이 중요합니다.
• 환금성. 아산파크뷰는 16세대 규모입니다. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만 확인되는 상태이므로 매도가격과 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 15명 점유관계 확인. 현황조사상 모두 목적물 전부 점유로 기재돼 있습니다. 실제 거주자, 방별 사용관계, 퇴거 대상과 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
• 임차내역 최종 대조. 일부 임차인은 보증금·월세가 미상이고 확정일자도 확인되지 않습니다. 최신 매각물건명세서와 현황조사서에서 보증금·확정일자·배당요구를 다시 대조해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 경매개시 뒤 2026.03.03. 신탁등기가 들어왔습니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 최신 등기정리 관계를 확인하세요.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 건축물대장·전유부분 용도와 실제 사용상태를 확인해 취득 후 사용·대출·매각 계획과 맞는지 점검하세요.
• 감정가 할인과 시세 할인을 구분. 현재 49%는 감정가 대비 수치입니다. 최근 실거래와 비교하지 않은 상태에서 ‘반값’만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 배당표 변동 가능성. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 이는 채권자 배당에는 영향을 줄 수 있으므로 배당요구종기 이후 최종 자료를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실제 거래사례를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다

권리의 선후만 보면 기준은 명확합니다. 2024.05.13. 김천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 15명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 최저가 163,660,000원에서의 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 입찰 난도는 권리 인수만으로 끝나지 않습니다. 15명의 다수 점유, 일부 보증금·확정일자 미상, 경매개시 뒤 신탁등기, 사건 용도와 감정 이용상태의 차이, 그리고 실거래 시세를 직접 비교하지 못한 상태가 함께 있습니다. 감정가의 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 그것만으로 ‘싸다’고 결론 낼 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 권리상 인수 0원을 확인한 뒤, 점유·신탁·용도와 실제 시장가격을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.