의정부지방법원 2026타경70422. 가능동 아산파크뷰 8층 804호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 연립주택이며, 각 호별 방3·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실2·발코니·실외기실·현관 등으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2024.05.13. 김천신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 3,960,000,000원입니다. 이후 오재흥의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기에는 2026.03.03. 조태진을 수탁자로 하는 소유권이전 신탁이 기록돼 있고, 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 붙어 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “최저가가 감정가의 절반 아래”라는 숫자만 보고 접근하기보다 점유관계와 신탁관계의 원본 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70422 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 8층 804호 |
| 도로명 | 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 연립주택 이용 |
| 전용면적 | 56.17㎡ |
| 현재 소유자 | 조태진 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 160,230,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 3,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물사용승인일 | 2024.03.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.05.13. 근저당
말소기준권리는 김천신용협동조합의 근저당권입니다. 2026.01.23. 오재흥의 가압류 94,500,000원과 2026.02.26. 김천신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 2026.03.03. 소유권이전 신탁이 존재하므로 신탁원부 내용까지 확인해야 합니다.
② 임차·점유관계 — 16명 중 1명은 대항력 판정 미상
| 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장세진 | 2025.09.18 | 20,000,000원 | 920,000원 | 없음 | 2026.03.06 |
| 최진욱 | 2025.09.17 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 2026.03.10 |
| 박희진 | 2025.09.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 진태화 | 2025.10.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 2026.03.13 |
| 김세환 | 2025.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 홍영실 | 2025.11.03 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 2026.03.09 |
| 이동기 | 2025.09.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 2026.03.25 |
| 노광천 | 2025.10.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 2026.05.11 |
| 박세직 | 2025.08.21 | 20,000,000원 | 950,000원 | 없음 | 확인 필요 |
| 한태준 | 2025.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 2026.04.21 |
| 김민경 | 2025.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 추호규 | 2025.09.18 | 20,000,000원 | 1,020,000원 | 없음 | 2026.04.03 |
| 백겸 | 2025.08.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 2026.04.20 |
| 안수희 | 2025.11.17 | 20,000,000원 | 950,000원 | 없음 | 확인 필요 |
| 김재민 | 2025.09.15 | 20,000,000원 | 950,000원 | 없음 | 확인 필요 |
| 박향미 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
장세진 등 전입신고일이 확인된 15명은 모두 2024.05.13. 말소기준 근저당권보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 보증금이 확인된 점유자는 20,000,000원이고, 일부는 월세 900,000원·920,000원·950,000원·1,020,000원으로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,043,220원 |
| 1. 근저당 · 김천신용협동조합 | 3,960,000,000원 | 157,186,780원 |
| 2. 가압류 · 오재흥 | 94,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 160,230,000원 가정에서 집행비용 3,043,220원을 제외한 157,186,780원이 김천신용협동조합 근저당에 배당되고, 오재흥 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 전체 미배당은 3,897,313,220원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택과 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있습니다.
- 이용상태. 연립주택으로 이용 중이며 방3·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실2·발코니·실외기실·현관 등으로 구성됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층·지상9층 건물이며 사용승인일은 2024.03.22입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 옥내소화전, 개별난방, 화재탐지, 승강기설비를 갖췄습니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접하고, 토지는 사다리형·평지이며 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역이며, 중로1류·공공공지·상대보호구역 관련 저촉이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 2,504,000원/㎡, 토지면적 952.8㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박향미 점유관계 확인. 전입신고일이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 명도. 조사된 점유자가 16명입니다. 대항력이 없는 점유자라 해도 실제 인도·명도 과정은 별도 검토가 필요합니다.
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 수탁자 조태진으로 표시되므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 권한을 신탁원부에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%이지만 비교 가능한 실거래 금액이 없어 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49%”보다 점유관계 확인이 먼저
가격표만 보면 327,000,000원에서 160,230,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 권리 측면에서는 말소기준 근저당 뒤의 가압류와 경매개시결정이 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원이지만, 16명의 점유자 가운데 박향미의 전입신고일이 미상이라 대항력 가능성을 닫아둘 수 없습니다. 여기에 소유권이전 신탁도 존재합니다. 이 사건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 대항력 미상 점유자와 신탁원부를 확인한 뒤 실제 취득비용을 확정하는 것입니다.
