의정부지방법원 2026타경70422. 의정부시 가능동 아산파크뷰 803호입니다. 물건 분류에는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 방 3개와 욕실 겸 화장실 2개 등을 갖춘 연립주택입니다. 따라서 명칭이나 분류만으로 용도를 확정하지 말고, 해당 호실의 건축물대장상 용도와 감정평가 내용을 대조할 필요가 있습니다.

등기상 권리의 출발점은 2024년 5월 13일 설정된 김천신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원이며, 공동담보목록 제2024-566호가 기재돼 있습니다. 이후 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌고, 2026년 3월 3일에는 조태진 앞으로 소유권이전 신탁등기가 이루어졌습니다.

가격도 단순하게 판단하기 어렵습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 확인된 동일 면적 실거래 가격이 없어 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 특히 16세대 규모의 건물이라는 점과 임차·신탁관계의 불확실성을 함께 고려해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차·신탁관계는 확인 필요

말소기준권리는 2024.05.13 접수된 김천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원이고 채무자는 주식회사아산피렌체입니다. 공동담보가 설정돼 있으므로 채권최고액 전체를 803호 한 채만의 독립 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

그 뒤 설정된 오재흥의 가압류 94,500,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 신탁등기는 경매개시결정 이후에 이루어졌으며, 신탁원부 제2026-42876호가 기재돼 있습니다.

② 임차·점유 분석 — 15명 기재, 실제 803호 점유관계 특정이 우선

임차·점유 관련 기재 인원은 15명입니다. 보증금 20,000,000원이 확인된 사람은 7명이고, 나머지 8명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람은 없습니다.

15명 모두 기재된 전입일이 2024.05.13 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 기재된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 확인되지 않습니다. 다만 확정일자는 모두 확인되지 않았으므로 우선변제권이나 실제 배당액을 확정할 수는 없습니다.

대항력 표시는 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 확정일자 및 개별 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 배당요구 날짜가 기재되지 않은 경우는 배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고자로 분류된 사람이 없다는 의미입니다.

③ 가격 검토 — 감정가 49%와 실제 시세는 별개

감정가 334,000,000원인 물건의 현재 최저매각가는 163,660,000원입니다. 두 차례 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 현재 확인된 동일 호형의 실거래 가격이 없어 이를 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.

아산파크뷰는 16세대 규모이고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 집계돼 있습니다. 비교 대상으로 표시된 면적은 57.34㎡이나 해당 호실과의 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 그 면적을 803호의 확정 전용면적으로 사용하거나, 확인되지 않은 거래가격으로 시세를 산정하지 않았습니다.

후속 회차 가격은 주어진 경매 시나리오에 따른 금액입니다. 실제 매각조건과 권리관계는 해당 회차의 공고 및 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,660,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,091,240원을 공제한 뒤 김천신용협동조합에 160,568,760원이 배당됩니다. 가압류 채권자 오재흥에게 돌아갈 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 계산됩니다.

채권액 기준 총 미배당액은 3,893,931,240원입니다. 다만 공동담보 근저당의 채권최고액을 사용한 계산이므로, 이를 해당 호실 하나의 독립 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 또한 이 미배당액은 매수인의 인수채무와 다릅니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 전망

어느 시나리오에서도 신청채권자의 청구액 3,300,000,000원은 전액 충족되지 않습니다. 예상 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 증가하며, 매수인 인수액은 현재 배당 모형에서 모두 0원으로 산정돼 있습니다.

예상배당은 채권최고액과 기재 채권액을 사용한 단순 추정입니다. 임차인 최우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 실제 권리별 배당액과 매수인 부담 여부는 매각물건명세서, 배당요구 현황, 공동담보 관계 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택과 각종 생활편익시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 무난한 수준입니다.
• 건물. 2024.03.22 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 도시가스 개별난방, 급배수·위생설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접하며, 토지는 사다리형의 평탄한 대지입니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 가능6구역 지구단위계획구역, 정비구역 및 과밀억제권역에 속합니다. 공공공지, 중로1류, 상대보호구역 관련 저촉사항도 확인됩니다.
• 공시지가. 2,504,000원/㎡이며 토지면적은 952.8㎡입니다. 이는 토지 관련 정보로, 803호의 개별 전유면적이나 개별 지분면적을 의미하지 않습니다.
• 공부·건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 근린시설 표기와 연립주택 이용상태는 해당 호실의 원본 자료로 대조해야 합니다.
• 환금성. 16세대 규모로 대단지와는 거래 특성이 다를 수 있습니다. 동일 호형의 유효한 실거래 비교가격이 확보되지 않았으므로 가격 산정과 향후 매각 가능성에 대한 추가 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 803호 실제 점유자 특정. 기재된 15명 가운데 누가 해당 호실을 점유하는지, 다른 호실의 임차관계가 혼재된 것은 아닌지 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 미상 보증금 확인. 보증금이 기재되지 않은 8명의 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 신탁원부 열람. 신탁원부 제2026-42876호를 확인해 수탁자·위탁자·수익자 관계, 임대차 체결 권한 및 처분 관련 조항을 점검해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2024-566호를 통해 다른 담보물건과 채권관계를 확인해야 합니다. 근저당 채권최고액 전체를 이 호실만의 담보채무로 해석해서는 안 됩니다.
• 물건 용도 대조. 근린시설 분류와 연립주택 이용상태의 차이를 건축물대장, 등기부 및 감정평가서 원본으로 확인해야 합니다.
• 시세 직접 확인. 동일 건물·동일 용도·동일 면적의 최근 실거래와 현재 매물 호가를 확보해야 합니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
• 점유 및 명도 비용. 해당 호실의 실제 임차인, 점유 상태와 인도 가능성을 확인하고 명도 관련 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비·규제 확인. 미납 관리비와 대지권, 가능6구역 정비사업 및 도시계획시설 저촉사항을 관련 원본으로 확인해야 합니다.
• 최신 서류 재확인. 매각기일 2026.10.13에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 현황을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 가치와 점유관계”

이 물건은 감정가 334,000,000원에서 163,660,000원까지 내려왔습니다. 수치만 보면 할인 폭이 크지만, 실제 시세와 비교할 수 있는 동일 호형 거래가 확인되지 않았으므로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 부족합니다.

등기상으로는 2024년 김천신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 모든 기재 전입일이 그보다 늦어 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 임차 관련 기재가 15명에 달하고, 그중 8명의 보증금은 미상입니다. 게다가 점유 부분이 모두 목적물 전부로 표시돼 있어 803호의 실제 점유관계부터 특정해야 합니다.

여기에 신탁등기와 공동담보, 근린시설 표기와 연립주택 이용상태의 차이, 소규모 건물의 환금성 문제까지 확인할 사항이 겹쳐 있습니다. 권리 인수는 0원으로 추정되지만, 입찰 판단은 점유관계·신탁원부·실거래 시세를 확인한 뒤에 해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 이 물건의 경제적 가치를 판단하기는 어렵습니다.