의정부지방법원 2026타경70422. 의정부시 가능동 아산파크뷰 8층 801호입니다. 감정가 3.34억에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 1.6366억까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 2024년 5월 김천신용협동조합이 설정한 채권최고액 3,960,000,000원의 공동담보 근저당을 기준으로 경매가 진행되고 있고, 이후 가압류와 신탁등기가 이어졌습니다. 현황조사에는 서로 다른 임차인 15명이 등장합니다.
특히 등기상 물건 구분은 근린시설인 반면, 감정평가서의 실제 이용상태는 연립주택입니다. 감정평가서에는 건물의 구조와 다른 호수에 관한 기재도 함께 있으므로, 반드시 801호의 건축물대장·집합건축물 현황도·등기부·매각물건명세서를 대조해야 합니다. 권리 소멸 전망과 별개로 물건 동일성, 임대차 범위 및 실제 점유관계가 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70422 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 8층 801호 도로명주소: 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 건물 이용상태 | 연립주택(방 3, 주방·식당, 거실, 욕실 겸 화장실 2, 발코니, 실외기실, 현관 등) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 · 사용승인일 2024.03.22 |
| 소유자 | 조태진 (수탁자, 2026.03.03 소유권이전 신탁) |
| 감정가 | 334,000,000원 |
| 최저매각가 | 163,660,000원 · 감정가의 49% · 2회 유찰 |
| 신청채권자 | 김천신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 3,300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.13 김천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 후행 신탁은 별도 확인
말소기준은 2024.05.13 김천신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸할 권리이며, 이후 설정된 오재흥의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다. 배당이 부족해도 근저당권의 미회수 채권을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
다만 2026.03.03에는 조태진 명의의 소유권이전 신탁등기가 이루어졌습니다. 이는 경매개시결정 이후의 등기이지만, 신탁원부 제2026-42874호에 따라 신탁 목적, 수익자, 재산관리·처분 조항을 별도로 확인해야 합니다. 해당 신탁등기를 단순한 후행 가압류와 동일하게 취급하거나 신탁관계의 모든 법률상 문제가 자동으로 정리된다고 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 15명, 보증금 미상 8명
현황조사 및 문건접수에서 파악된 실제 임차인은 15명입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계에 해당하는 중복신고자는 없습니다. 확인된 보증금은 7명 모두 각 20,000,000원으로, 단순 합계는 140,000,000원입니다. 나머지 8명의 보증금은 확인되지 않았습니다. 이 합계는 임대차 원본과 실제 점유 단위가 검증된 확정 채권총액을 의미하지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장세진 | 2025.09.18 | 20,000,000원 | 920,000원 | 2026.03.06 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 최진욱 | 2025.09.17 | 20,000,000원 | 900,000원 | 2026.03.10 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 박희진 | 2025.09.16 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음보증금·우선변제 미상승계 없음 |
| 진태화 | 2025.10.21 | 미상 | 미상 | 2026.03.13 | 대항력 없음보증금·우선변제 미상승계 없음 |
| 김세환 | 2025.09.15 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음보증금·우선변제 미상승계 없음 |
| 홍영실 | 2025.11.03 | 20,000,000원 | 900,000원 | 2026.03.09 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 이동기 | 2025.09.29 | 미상 | 미상 | 2026.03.25 | 대항력 없음보증금·우선변제 미상승계 없음 |
| 노광천 | 2025.10.22 | 미상 | 미상 | 2026.05.11 | 대항력 없음보증금·우선변제 미상승계 없음 |
| 박세직 | 2025.08.21 | 20,000,000원 | 950,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 한태준 | 2025.10.16 | 미상 | 미상 | 2026.04.21 | 대항력 없음보증금·우선변제 미상승계 없음 |
| 김민경 | 2025.08.05 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음보증금·우선변제 미상승계 없음 |
| 추호규 | 2025.09.18 | 20,000,000원 | 1,020,000원 | 2026.04.03 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 백겸 | 2025.08.19 | 미상 | 미상 | 2026.04.20 | 대항력 없음보증금·우선변제 미상승계 없음 |
| 안수희 | 2025.11.17 | 20,000,000원 | 950,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 김재민 | 2025.09.15 | 20,000,000원 | 950,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음우선변제 미확인승계 없음 |
| 확인된 금액 합계 | 보증금 확인 7명 | 140,000,000원 | 6,590,000원 | 신고 9명 | 보증금 미상 8명 |
표의 대항력 없음은 기재된 전입일이 말소기준권리 설정일보다 늦다는 사실에 따른 판정입니다. 확정일자가 확인되지 않아 일반 우선변제 여부는 미확인으로 표시했습니다. 최우선변제 여부는 별도 심사가 필요합니다. 배당요구가 확인되지 않은 경우에도 권리 포기를 의미하지는 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세 대비 할인 여부는 미확인
아산파크뷰는 2024.03.22 사용승인된 건물이며, 단지 세대수는 16세대입니다. 동일 면적의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않았고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
현재 최저가는 감정가 대비 49%지만, 이것은 법원 감정가에 대한 비율일 뿐 현재 시장가격에 대한 할인율은 아닙니다. 특히 근린시설과 연립주택 이용상태 사이의 차이, 소규모 단지의 거래 표본 부족을 고려하면 감정가와 현재 매매 가능가격을 동일시해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 163,660,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 114,562,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 80,193,400원 | 24.01% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 163,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,091,240원 |
| 1. 근저당 · 김천신용협동조합 | 3,960,000,000원 | 160,568,760원 |
| 2. 가압류 · 오재흥 | 94,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 4,054,500,000원 | 160,568,760원 |
| 채권자 미배당 합계 | - | 3,893,931,240원 |
현재 최저가로 매각되면 집행비용 3,091,240원을 제외한 160,568,760원이 김천신용협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자 오재흥과 소유자에게 돌아갈 예상 금액은 0원입니다. 채권자 미배당 총액은 3,893,931,240원이지만, 이는 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 공동담보 전체 채권의 실제 잔액 및 다른 담보물의 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 배당순위 조정은 반영되지 않았습니다. 집행비용 역시 추정치입니다.
| 배당 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 163,660,000원 | 160,568,760원 | 3,893,931,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 114,562,000원 | 112,158,132원 | 3,942,341,868원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 80,193,400원 | 78,349,919원 | 3,976,150,081원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택과 단독주택 등이 혼재하며 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 근거리에 수도권 지하철 1호선 가능역이 위치합니다.
- 건물. 2024.03.22 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지설비, 옥내소화전 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접하며, 토지는 인접지와 평탄한 사다리형입니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역, 가능6구역 지구단위계획구역, 재개발정비사업 정비구역, 과밀억제권역에 포함됩니다. 공공공지·중로1류 및 상대보호구역 관련 저촉 사항도 확인됩니다.
- 공시지가. 2,504,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 952.8㎡입니다. 이를 해당 호실의 대지권 면적이나 개별 호실의 토지가치로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소규모 단지이며 동일 조건의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않았습니다. 특히 공부상 근린시설과 실제 주거 이용의 차이는 금융·임대·재매각 가능성 검토에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 물건 동일성 확인. 8층 801호의 집합건축물대장·현황도·등기부를 대조하고, 감정평가상 연립주택 이용상태와 사건상 근린시설 표기의 차이를 확인하세요.
- 신탁원부 열람. 신탁원부 제2026-42874호에서 신탁 목적, 수익자, 처분 권한, 관련 임대차 및 경매절차에 미치는 영향을 확인하세요.
- 임차인 15명 대조. 모든 임차인이 목적물 전부를 임차한 것으로 기재되어 있습니다. 각 임대차계약서와 실제 호실·점유 범위를 확인하고 다른 호실의 임차관계가 혼재되었는지 검토하세요.
- 보증금 미상 8명. 보증금·확정일자·계약기간·배당요구 여부를 보완하고 최우선변제 여부를 개별적으로 확인하세요.
- 명도 비용. 선순위 대항력에 따른 보증금 인수가 없더라도, 다수 점유자와의 인도 협의 및 실제 명도에 필요한 비용과 절차를 별도로 검토하세요.
- 공동담보 채권. 김천신용협동조합 근저당의 공동담보목록 제2024-566호, 실제 채권잔액 및 배당 관련 서류를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%를 현재 시세 대비 할인율로 사용하지 말고, 물건 용도와 면적을 확정한 다음 비교 가능한 거래가격을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분과 관련 체납 사항을 확인하세요.
- 원본 재확인. 매각기일인 2026.10.13 전에 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 신탁원부 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 권리와 물건의 실체”
아산파크뷰 801호는 감정가 334,000,000원에서 두 차례 유찰되어 163,660,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 구조상 예상 매수인 인수액은 0원이며, 조사된 임차인들의 전입일도 모두 말소기준권리보다 늦습니다.
그러나 이것만으로 입찰 위험이 낮다고 결론 내리기는 어렵습니다. 실제 임차인 신고·조사 15명, 보증금 미상 8명, 경매개시 후 신탁등기, 근린시설과 주거 이용상태의 불일치가 남아 있습니다. 더욱이 동일 조건의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지도 판단할 수 없습니다.
권리상 예상 인수액은 0원, 그러나 점유·신탁·용도·시세 확인은 아직 중요한 과제입니다. 감정가의 49%라는 숫자보다는 임대차와 신탁관계의 원본 확인, 해당 호실의 법적 용도 검증 및 객관적인 시장가격 확보가 입찰 판단의 우선순위입니다.
