의정부지방법원 2026타경70422. 경기 의정부시 가능동 아산파크뷰 7층 701호입니다. 물건 분류는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 아산파크뷰는 2024년 사용승인을 받은 건물로, 공동주택과 업무시설이 함께 있는 구조입니다.

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 최저매각가입니다. 감정가 3억 3,400만원이 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 1억 6,366만원까지 내려왔습니다. 다만 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 저렴한지는 별도로 판단해야 합니다.

권리구조에도 확인할 사항이 있습니다. 근저당권 설정 이후 다수 임차인이 전입했고, 경매개시결정 이후에는 소유권이 조태진에게 신탁 이전되었습니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이지만, 신탁원부와 실제 점유관계까지 확인했다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 근저당권

권리분석의 기준점은 2024.05.13 설정된 김천신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원이고, 채무자는 주식회사아산피렌체입니다. 공동담보목록 제2024-566호가 기재되어 있어 개별 호실의 감정가와 근저당 채권최고액을 직접 비교해서는 안 됩니다.

그 이후 설정된 오재흥의 가압류 94,500,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 제시된 말소기준권리 및 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 등기상 금전채무는 0원으로 표시됩니다.

② 임차관계 — 대항력 없음 판정과 명도 위험은 별개

조사에 등장하는 실제 임차인 명의는 15명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 없습니다. 확인된 보증금은 20,000,000원씩 7명, 합계 140,000,000원이며, 나머지 8명은 보증금이 확인되지 않았습니다.

전입일은 모두 말소기준일인 2024.05.13보다 늦습니다. 따라서 제시된 전입·권리 판정에서는 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권까지 인정된다고 볼 수 없으며, 근린시설 표시와 주거 이용상태의 차이에 따라 실제 임대차 및 사업자등록 관련 자료도 대조할 필요가 있습니다.

대항력 표시는 말소기준일과 조사된 전입일에 따른 판정입니다. 확정일자가 확인되지 않은 임차인의 우선변제 여부는 미확인으로 표시했습니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 중복신고가 없다는 의미이며, 개별 임차인의 실제 점유 및 계약관계가 모두 검증되었다는 뜻은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%와 시세 49%는 다르다

현재 최저매각가는 163,660,000원으로 감정가 334,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰에 따라 최저가 자체는 크게 낮아졌습니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 이를 곧바로 시장가격보다 저렴한 매수가로 해석할 수는 없습니다.

특히 아산파크뷰는 총 16세대 규모의 건물이며, 공부상 용도와 실제 이용상태의 차이도 확인 대상입니다. 동일 건물의 최근 거래뿐 아니라 동일한 법적 용도·면적·이용상태를 가진 물건과 비교해야 합니다. 감정가 대비 낙찰가율만으로 가격 메리트를 평가하면 오류가 발생할 수 있습니다.

향후 유찰 가격은 회차별 가정입니다. 실제 매각가격과 매각기일은 법원의 진행 결과에 따라 달라질 수 있으며, 인수액은 현재 확인된 권리관계에 따른 시뮬레이션 값입니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,660,000원 가정)

현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 공제한 나머지는 선순위 김천신용협동조합 근저당권에 배당됩니다. 후순위 가압류에는 배당될 금액이 남지 않습니다.

집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등을 반영한 추정액입니다. 배당표는 근저당 채권최고액 기준의 단순 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제와 실제 확정 채권액은 반영되지 않았습니다. 공동담보에 따른 실제 배당관계도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 추가 유찰 시 예상배당 변화

신청채권자인 김천신용협동조합의 경매 청구액은 3,300,000,000원입니다. 현재 최저가에 매각된다는 가정에서는 예상배당액이 160,568,760원으로, 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 추가 유찰될수록 채권자 미배당액은 증가하는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하며 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 위치하며 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2024.03.22 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 급·배수, 위생설비, 도시가스 개별난방, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 사다리형의 평탄한 토지이며 서측으로 폭 약 20m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 952.8㎡이고 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가능6구역 지구단위계획구역 및 재개발정비사업 정비구역에 해당합니다. 공공공지·중로1류 저촉, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 토지이용 제한이 기재되어 있습니다.
• 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 개별 701호의 용도는 집합건축물대장을 통해 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 16세대 규모의 소규모 건물로, 거래가격과 실제 사용 용도의 개별성이 가격 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 확인된 거래자료만으로 적정 매매가격이나 재매각 가능성을 수치화하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 701호 점유자 확인. 임차인 15명의 계약서상 호실, 현황조사와 전입세대 자료를 대조하여 해당 호실의 실제 점유자를 특정해야 합니다.
• 보증금 미상자 조사. 박희진·진태화·김세환·이동기·노광천·한태준·김민경·백겸의 임대차계약 및 보증금 내용을 확인해야 합니다.
• 임차인 권리 재검토. 전입일과 말소기준일의 선후관계뿐 아니라 확정일자, 실제 점유, 임대차 대상, 배당요구 및 적용되는 임대차보호 관계를 확인해야 합니다.
• 신탁원부 열람. 제2026-42870호의 신탁목적, 수익자, 신탁재산 관리·처분 권한 및 임대차 관련 약정을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 김천신용협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2024-566호와 해당 701호에 관한 실제 배당·말소 범위를 확인해야 합니다.
• 공부상 용도 확인. 근린시설 표시와 연립주택 이용상태의 차이를 집합건축물대장·감정평가서·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자에 의존하지 말고 실제 용도와 면적이 일치하는 최근 거래사례 및 현재 매도 호가를 확인해야 합니다.
• 정비사업 관련 사항. 가능6구역 재개발정비사업 정비구역 및 지구단위계획구역에 따른 개별 물건의 제한사항을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 미납 관리비, 공용부분 관련 부담, 실제 점유자의 인도 가능성 및 명도비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 신탁원부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 권리와 점유의 확정

의정부 아산파크뷰 701호는 감정가 334,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 163,660,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준은 2024.05.13 김천신용협동조합 근저당권이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인의 전입일도 모두 말소기준일 이후여서, 제시된 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건을 단순히 권리가 깨끗하고 가격이 저렴한 물건으로 분류하기는 어렵습니다. 임차인 명의 15명, 보증금 미상 8명, 실제 701호 점유관계의 불명확성, 경매개시 이후 신탁등기, 공부상 용도와 이용상태의 차이가 동시에 확인 대상이기 때문입니다. 더욱이 최근 비교 실거래가격이 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지도 검증되지 않았습니다.

따라서 이 사건은 가격 메리트 판단보다 신탁원부·임차관계·공부상 용도 확인이 우선입니다. 현재 배당표상의 인수액 0원은 긍정적인 요소지만, 이를 실제 취득 과정에서 발생할 수 있는 모든 위험이 해소되었다는 의미로 확대해서는 안 됩니다. 실제 점유자와 법적 용도, 비교 시세를 확인한 뒤 입찰가격을 판단하는 접근이 필요합니다.