인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동의 5층 철근콘크리트 건물 중 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택, 매각물건명세서 비고상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사길이고, 현재 최저매각가는 58,825,000원으로 감정가 245,000,000원의 24.01% 수준까지 내려왔습니다.
권리구조만 보면 핵심은 비교적 선명합니다. 2020.07.28. 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 이성관 근저당 720,000,000원, 주식회사와이케이자산관리대부 근저당 75,000,000원, 경매개시결정과 국의 압류가 이어집니다. 배당표에서는 현재 회차 기준 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 34, 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 58,825,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 건물 / 세대 | 철근콘크리트구조 5층 건물 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2020.07.28. 경인북부수산업협동조합 근저당입니다. 그보다 앞선 2020.06.24. 수협은행 근저당은 2020.07.28. 해지로 이미 말소됐고, 2021.10.14. 이성관 명의 가등기도 2024.08.27. 해제로 말소됐습니다. 살아 있는 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 본건 201호 점유·임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경해 | 201호 | 2021.04.12 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진우 | 201호 · 주거 | 2022.11.07 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
본건 201호에서 확인되는 전입자는 이경해·이진우 2명입니다. 두 사람의 전입일은 각각 2021.04.12., 2022.11.07.로 말소기준일 2020.07.28.보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 배당관계도 완전히 확정되지 않아, 최우선변제 또는 배당 여부까지 단정할 수는 없습니다.
③ 가격·환금성 — 24%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저가는 58,825,000원, 감정가 대비 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 동일 단지의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 이 최저가를 실제 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 구분 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 58,825,000원 | 감정가 24.01% · 4회 유찰 |
| 5회 유찰 시 | 41,177,500원 | 감정가 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 28,824,250원 | 감정가 11.77% |
| 동일 건물 세대수 | 8세대 | 소규모 다세대 |
| 경매 평균 유찰 | 3.8회 | 현재 물건은 4회 유찰 |
| 경매 낙찰률 | 0.0% | 환금성은 보수적으로 검토 |
④ 예상배당표 (매각가 58,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,458,850원 |
| 2. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 57,366,150원 |
| 3. 근저당 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사와이케이자산관리대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,458,850원을 제외한 57,366,150원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 1,997,633,850원이며, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단오류역 북서측 인근. 다세대·연립·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 각각 약 8m 포장도로가 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지이용정보상 성장관리권역·철도보호지구 저촉·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 사항이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 3.8회, 낙찰률 0.0%로 나타나 재매각성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 점유자 재확인. 이경해·이진우의 실제 점유 여부와 임대차계약 내용을 현장 및 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 두 전입자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 최우선변제·배당순위 판단에는 추가 정보가 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 다세대의 실제 매매 가능가격과 거래속도를 별도로 비교해야 합니다.
- 환금성. 8세대 규모·4회 유찰이라는 사실을 고려해 낙찰 후 매도기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 세금·배당 변수. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 환금성은 보수적으로”
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2020.07.28. 근저당이 말소기준이고, 본건 201호 전입자 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 압류도 매각으로 정리되며 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원입니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 4회 유찰로 최저가가 58,825,000원까지 내려왔지만, 동일 단지 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 근거가 없고, 8세대 규모의 다세대이며 경매 평균 유찰도 3.8회입니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 낮지만, 저가처럼 보이는 숫자만 믿고 들어갈 물건은 아니다.” 라는 결론이 적절합니다. 권리는 통과, 가격·환금성은 추가 검증이 필요한 C등급 물건입니다.
