인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동, 5층 건물의 2층 201호로 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 등기에서 가장 먼저 볼 지점은 2020년 7월 28일 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 설정된 이성관 근저당 720,000,000원, 주식회사와이케이자산관리대부 근저당 75,000,000원, 남부천세무서장 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 245,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 84,035,000원, 감정가의 34.3%입니다. 하지만 이 숫자만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 이 물건은 동일 기준으로 비교할 실거래 금액이 특정되지 않았고, 8세대 규모의 소규모 다세대라는 점까지 함께 봐야 합니다. 유찰 폭은 크지만 시세 우위는 아직 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 34, 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 84,035,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인북부수산업협동조합 / 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
2020.06.24 수협은행 근저당 1,212,000,000원은 2020.07.28 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당 1,260,000,000원이 말소기준입니다. 2021.10.14 이성관 명의 가등기도 2024.08.27 해제로 이미 말소됐습니다.
말소기준 근저당은 2024.09.27 주식회사와이케이자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 주식회사한국투자저축은행을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권도 설정됐습니다. 이는 2020.07.28 설정된 기존 근저당의 이전·질권 설정으로, 말소기준의 순위 자체는 2020.07.28을 따라갑니다.
② 임차·점유 — 본건 201호 조사 명의 2명
현황조사에는 같은 건물의 다른 호수 전입자도 함께 나타나지만, 본건 201호와 직접 연결되는 명의는 이경해·이진우 2명입니다. 두 사람의 전입일은 모두 2020.07.28 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자와 배당 관련 내용은 특정되지 않아 실제 점유관계와 명도 상황은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경해 | 201호 | 2021.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진우 | 201호 · 주거 | 2022.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 3회 유찰은 확인되지만 시세 우위는 미확정
현재 최저매각가는 84,035,000원으로 감정가 245,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 58,824,499원, 그 다음은 41,177,149원입니다. 할인율만 보면 낙폭이 크지만, 실거래 비교 기준이 특정되지 않은 상태에서는 “감정가 대비 싸다”와 “시장 시세보다 싸다”를 동일하게 볼 수 없습니다.
또한 이 건물은 8세대 규모이고, 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 회차가 이미 3회 유찰 상태라는 사실은 가격 하락 자체보다 수요·환금성을 함께 점검해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,035,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,912,630원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 82,122,370원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사와이케이자산관리대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,912,630원을 제외한 82,122,370원이 선순위 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권자 전체 미배당액은 1,972,877,630원이며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단오류역 북서측 인근. 다세대·연립·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 각각 약 8m 포장도로가 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역에 포함됩니다. 철도보호지구 저촉, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항도 확인됩니다.
- 토지. 대지 326.7㎡, 평지·정방형·소로각지이고 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대로, 관련 경매 평균 유찰 횟수 3.0회를 감안하면 재매각 수요는 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 실제 점유자 확인. 이경해·이진우 2명의 조사 명의가 있으므로 현재 누가 점유 중인지 현장과 최신 현황조사로 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 두 명 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 특정되지 않았습니다. 최우선변제 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 말소기준 근저당 이전 확인. 2020.07.28 경인북부수산업협동조합 근저당이 2024.09.27 주식회사와이케이자산관리대부로 이전되고 질권이 설정된 등기 흐름을 원본으로 대조하세요.
- 세금 확인. 2025.01.08 남부천세무서장 압류가 있으므로 당해세 등 실제 배당순위와 금액을 확인하세요.
- ‘감정가 대비 34.3%’의 착시 주의. 실거래 비교가격 없이 할인율만으로 시세차익을 가정하지 말고 현장 중개가·동일 유형 거래를 별도로 확인하세요.
- 환금성 확인. 8세대 소규모 도시형생활주택인 만큼 향후 매도기간과 대출 가능 조건까지 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 아직 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.28 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·압류는 매각으로 정리되며, 201호 관련 전입자 2명도 모두 후순위라 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 때문에 최저가 외의 큰 금액이 추가되는 대항력 인수형은 아닙니다.
다만 가격은 다른 문제입니다. 감정가 245,000,000원에서 3회 유찰돼 84,035,000원까지 내려왔지만, 시장 실거래와 직접 비교할 기준이 특정되지 않았고 8세대 소규모 다세대라는 환금성 변수도 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 확인 후”에 가깝습니다. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실보다, 실제 점유·실거래 수준·재매각 수요를 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
