인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동 1760-6, 1동 3층 302호 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택이며, 비고상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사길입니다. 등기상 핵심은 2020.07.28 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당으로, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 2024.08.27 이성관 명의 채권최고액 720,000,000원 근저당, 2024.09.09 임의경매개시결정, 2025.01.08 국 압류, 2025.10.10 부천시 압류가 이어졌고, 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 기준 근저당은 2024.09.27 주식회사와이케이자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 주식회사한국투자저축은행을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정도 기재됐습니다. 매수인 입장에서는 기준권리 이후의 후순위 권리보다 점유자 대항력과 실제 인수액이 더 중요한 확인 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 42, 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 · 승강기설비 · 도시가스 · 개별난방 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 56,183,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
2020.06.24 수협은행 근저당은 2020.07.28 말소됐고, 같은 날 경인북부수산업협동조합 근저당이 새로 설정되면서 현재의 말소기준이 됐습니다. 2021.10.14 이성관 명의 소유권이전담보가등기는 2024.08.27 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 2020.07.28 이후의 권리와 점유관계입니다.
② 임차인·점유 관계 — 302호 점유자는 모두 기준권리 이후 전입
현황조사와 매각물건명세서에서 본건 302호와 연결되는 점유자는 이환기와 김성남입니다. 이환기는 2021.04.27, 김성남은 2024.07.17 전입으로, 모두 2020.07.28 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이환기 | 302호 | 2021.04.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김성남 | 302호 · 주거 | 2024.07.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 24.01%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 56,183,000원으로 감정가 234,000,000원의 24.01% 수준입니다. 하지만 최근 12개월 평균 거래가나 최신 거래가 등 직접 비교할 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
해당 건물은 총 8세대, 2020.04.22 사용승인 기준이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.9회, 매각률은 0.0%입니다. 본건 역시 이미 4회 유찰됐습니다. 다세대·소규모 집합건물 특성에 다회유찰까지 겹친 만큼, 가격 판단은 감정가가 아니라 실제 매매 가능가격과 환금성을 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,183,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,411,294원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 54,771,706원 |
| 2. 근저당 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,980,000,000원 중 예상 배당액은 54,771,706원, 미배당액은 1,925,228,294원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 24.01% | 56,183,000원 | 54,771,706원 | 1,925,228,294원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 16.81% | 39,328,100원 | 38,220,194원 | 1,941,779,806원 | 0원 |
| 6회 유찰 · 11.76% | 27,529,670원 | 26,634,136원 | 1,953,365,864원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단오류역 북서측 인근. 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 도로. 북측 및 서측에 각각 폭 약 8m 포장도로가 있고, 토지는 평지·정방형·소로각지입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(오류구획정리)·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 소로2류에 접합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 327.1㎡, 공시지가 1,030,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고, 경매 통계상 평균 유찰 3.9회·매각률 0.0%여서 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 56,183,000원만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 오류동 인근 유사 다세대의 실제 매매·임대가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 302호 점유 확인. 이환기·김성남의 전입은 말소기준 뒤지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 현장 점유자와 계약관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 명도. 대항력은 없더라도 실제 점유가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차와 일정은 별도로 예상해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 후순위 채권. 현재 매각가에서는 경인북부수산업협동조합 근저당도 전액 배당되지 않고, 이성관 근저당은 배당액 0원입니다. 다만 이 미배당액 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
- 규제·이용 확인. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 도시형생활주택 이용조건을 실제 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 환금성은 보수적으로”
이 물건은 말소기준인 2020.07.28 근저당 이후 권리가 정리되고, 본건 302호 점유자들의 전입도 기준권리보다 늦어 매수인 인수 위험은 현재 계산상 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 이미 4회 유찰돼 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔음에도, 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 기준이 없습니다. 여기에 다세대·총 8세대의 소규모 건물, 평균 유찰 3.9회, 매각률 0.0%라는 지표가 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 낮지만, 가격 메리트와 환금성은 아직 검증되지 않았다”입니다. 최저가의 절대금액보다 실제 되팔 수 있는 가격과 임대·점유 상태를 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
