80,262,000원
인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동의 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 1동 3층 302호입니다. 감정가는 234,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 80,262,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 34.3%까지 떨어졌지만, 이 물건은 최근 실거래 비교자료가 없어 “시세보다 싸다”라고 단정할 수 없습니다. 현재 판단의 중심은 할인율보다 권리와 점유관계입니다.
등기상 말소기준은 2020.07.28 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당입니다. 이후 이성관 근저당 720,000,000원, 경매개시결정과 국·부천시 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 경인북부수산업협동조합 근저당은 2024.09.27 주식회사와이케이자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 주식회사한국투자저축은행을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정도 등기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 42, 1동 3층302호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 80,262,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 준공 | 2020.04.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.07.28 근저당
초기 수협은행 근저당 1,212,000,000원은 2020.07.28 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당 1,260,000,000원이 말소기준권리입니다. 2021년 이성관 명의의 가등기도 2024.08.27 해제로 이미 말소됐고, 그 뒤 설정된 이성관 근저당 720,000,000원과 국·부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 302호는 두 명의 점유기록을 따로 봐야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이환기 | 302호 | 2021.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성남 | 302호 · 주거 | 2024.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2020.07.28 이후이므로 제공된 권리분석상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 사실만으로 매수인이 보증금을 인수한다고 볼 수는 없습니다. 다만 같은 302호에 서로 다른 시점의 점유 기록이 존재하고 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않으므로, 현재 실제 점유자가 누구인지와 명도 상대방을 입찰 전에 재확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,262,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,844,716원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 78,417,284원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,980,000,000원 중 예상배당은 78,417,284원으로, 미배당은 1,901,582,716원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 80,262,000원 | 78,417,284원 | 1,901,582,716원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 56,183,400원 | 54,772,099원 | 1,925,227,901원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 39,328,380원 | 38,220,469원 | 1,941,779,531원 | 0원 |
유찰이 계속되면 매각가는 56,183,400원, 39,328,380원으로 낮아지지만 선순위 채권자의 미배당은 더 커집니다. 다만 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수가 0원입니다. 따라서 이 사건에서 낮은 낙찰가가 곧바로 채권 미배당 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천 서구 오류동 검단오류역 북서측 인근이며 다세대·연립·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측과 서측에 각각 약 8m 포장도로가 있고 토지는 평탄한 정방형에 가까운 형태입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역이며 소로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 규모·환금성. 총 8세대이며 같은 물건군의 평균 유찰횟수는 3.0회, 확인된 낙찰률은 0.0%입니다. 거래·낙찰 실적이 제한적인 점을 감안해야 합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 현재 점유자 확인. 이환기·김성남의 서로 다른 점유 기록 중 현재 실제 점유자가 누구인지 현장과 최신 서류로 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 302호 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 판단을 위해 원본 확인이 필요합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.07.28 경인북부수산업협동조합 근저당이 기준이며, 이후 권리의 매각 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 다시 대조하세요.
- 채권 이전관계 확인. 기준 근저당은 주식회사와이케이자산관리대부로 이전됐고 근저당권부채권 질권도 설정돼 있습니다. 현재 채권자 표시를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고 오류동 인근 다세대 실거래와 현재 매물을 따로 비교해야 합니다.
- 환금성 보수적 판단. 8세대 규모, 평균 3회 유찰, 확인된 낙찰률 0.0%라는 특성을 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·점유관계를 입찰 직전 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 점유·환금성을 먼저 본다
이 물건은 감정가 234,000,000원에서 80,262,000원까지 내려와 숫자상 할인폭이 큽니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그렇다고 곧바로 가격 메리트가 크다고 결론내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 비교가 없고, 이미 3회 유찰됐으며, 총 8세대의 소규모 다세대라는 점이 환금성을 제한할 수 있기 때문입니다.
특히 대상 302호에는 이환기와 김성남의 점유기록이 동시에 남아 있습니다. 둘 모두 말소기준 뒤 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “선순위 임차보증금을 떠안느냐”가 아니라 “현재 누가 점유하고 있고 명도를 어떻게 풀 것인가”에 가깝습니다. 권리구조는 비교적 정리돼 있지만 점유 확인과 낮은 환금성을 감안하면, 가격만 보고 공격적으로 접근하기보다 보수적인 검증이 필요한 물건입니다.
