인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동의 5층 501호 다세대주택으로, 매각물건명세서상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사길이고, 말소기준은 2020.07.28. 설정된 경인북부수산업협동조합 채권최고액 1,260,000,000원 근저당입니다. 이후 이성관 근저당 720,000,000원, 주식회사와이케이자산관리대부 근저당 75,000,000원, 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차에서 중요한 것은 단순히 “225,000,000원짜리를 77,175,000원에 산다”는 할인율이 아닙니다. 실거래가가 확인되지 않아 77,175,000원이 시장가보다 낮은지 자체를 검증할 수 없고, 8세대 규모의 다세대라는 점과 이미 3회 유찰됐다는 사실을 함께 봐야 합니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 가격과 환금성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 34, 1동 5층501호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 77,175,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 건물 규모 | 5층 건물 · 8세대 |
| 준공 | 2020.05.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2020.07.28. 경인북부수산업협동조합 근저당입니다. 2020.06.24. 수협은행 근저당은 2020.07.28. 이미 말소됐고, 2021.10.14. 이성관 명의의 가등기도 2024.08.27. 해제로 말소됐습니다. 말소기준권리 뒤에 설정된 이성관 근저당과 주식회사와이케이자산관리대부 근저당, 경매개시결정, 국가 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 501호와 다른 호수 전입자가 다수
현황조사에는 아래 전입자들이 확인되지만, 501호로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 아래 명단을 곧바로 501호 임차인으로 볼 수 없습니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 501호의 실제 점유자는 현장과 매각물건명세서 원본으로 별도 확인해야 합니다.
| 성명 | 표시 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진우 | 201호 | 2022.11.07 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박순자 | 202호 | 2021.04.26 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이환기 | 302호 | 2021.04.27 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강선희 | 401호 | 2024.03.28 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김규만 | 402호 | 2023.01.19 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김지수 | 502호 | 2021.06.10 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이경해 | 201호 | 2021.04.12 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이선희 | 301호 | 2021.04.16 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김성남 | 302호 | 2024.07.17 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 홍기철 | 402호 | 2024.03.12 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박도연 | 502호 | 2021.07.12 | 없음 | 미상 | 아님 |
표시된 전입일은 모두 말소기준일인 2020.07.28. 이후이므로 명단상 전입자에게는 선순위 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 강선희는 2024.11.19. 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 그러나 대상은 501호이므로, 이 명단만으로 501호의 점유관계를 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 34.3%여도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 225,000,000원, 현재 최저매각가는 77,175,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 현재 회차 | 3회 유찰 · 77,175,000원 |
|---|---|
| 4회 유찰 시 | 54,022,500원 |
| 5회 유찰 시 | 37,815,750원 |
| 경매 평균 유찰 | 3.0회 |
| 세대수 | 8세대 |
| 최근 낙찰금액 | 확인되지 않음 |
④ 예상배당표 (매각가 77,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,789,150원 |
| 을구 3번 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 75,385,850원 |
| 을구 4번 근저당권 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사와이케이자산관리대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총액 2,055,000,000원 중 75,385,850원만 배당되고 1,979,614,150원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단오류역 북서측 인근. 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측과 서측에 각각 노폭 약 8m 포장도로가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 관련 표시가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대로, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 최근 낙찰금액과 실거래 가격은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 현장점유 확인. 현황조사 전입자 명단에는 501호가 없습니다. 실제 거주자·점유자와 명도 대상부터 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 보증금·확정일자·임대차관계가 확인되지 않은 만큼 최종 명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 현재 최저가를 시세로 착각하지 않기. 77,175,000원은 감정가의 34.3%이지만 실거래 비교가 없어 시장가 대비 할인율은 알 수 없습니다.
- 공동담보·채권 이전 확인. 말소기준 근저당에 공동담보가 있고 2024.09.27. 채권 이전·질권 설정이 있으므로 배당관계 원본을 확인해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 2025.01.08. 남부천세무서장 관련 국가 압류가 있으므로 조세 배당과 당해세 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역·철도보호지구 등 표시가 있으므로 취득·이용 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 볼 것
이 물건은 감정가 225,000,000원에서 세 차례 유찰돼 77,175,000원까지 내려왔습니다. 등기 구조만 보면 말소기준권리 이후 권리들이 매각으로 정리되고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리 정리와 가격 메리트는 같은 말이 아닙니다. 실거래 자료가 없어 현재 가격의 적정성을 검증할 수 없고, 현황조사 전입자 역시 모두 501호가 아닌 다른 호수로 표시돼 실제 점유자를 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 정리돼 있지만, 가격·점유·환금성 확인이 입찰 전제인 물건으로 보는 것이 맞습니다.
