인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동, 2020.05.15 준공된 8세대 규모 건물의 1동 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사길이고, 말소기준권리는 2020.07.28 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당권입니다.

현재 최저매각가는 82,320,000원으로 감정가 240,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 최신 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다. 권리상 인수액 0원과 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2020.07.28 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.08.27 이성관 근저당권 720,000,000원, 2024.09.09 임의경매개시결정, 2024.09.12 주식회사와이케이자산관리대부 근저당권 75,000,000원, 2025.01.08 국의 압류가 순차적으로 기재되어 있으며, 자료상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

2021.10.14 이성관 명의의 가등기는 2024.08.26 해제를 원인으로 2024.08.27 말소되었습니다. 한편 말소기준 근저당은 2024.09.27 주식회사와이케이자산관리대부로 이전되었고, 같은 날 주식회사한국투자저축은행을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정도 기재되어 있습니다. 입찰 전에는 최신 등기사항에서 이 후속 권리관계까지 다시 대조하는 것이 안전합니다.

② 점유·임차인 — 본건 202호는 박순자 1명

조사자료에는 여러 호수의 점유자가 함께 기재되어 있으며, 본건 202호의 점유자는 박순자입니다. 전입일은 2021.04.26으로 말소기준일 2020.07.28보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 보증금 미상이라는 이유만으로 별도 인수액을 더하지는 않으며, 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다

현재 최저가는 82,320,000원으로 감정가 240,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰을 거치면서 가격이 크게 낮아졌지만, 비교할 최근 실거래 금액이나 최근 12개월 평균 거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 확인 가능하지만 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.

같은 건물 경매 통계는 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 이 수치와 8세대 규모의 다세대라는 특성을 함께 보면, 최저가가 낮아졌다는 사실과 별개로 실제 매도·재매각 시 환금성은 보수적으로 평가하는 편이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권총액 2,055,000,000원 중 예상 배당액은 80,438,240원이고, 미배당액은 1,974,561,760원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 집행비용은 1,881,760원으로 반영되어 있습니다.

4회 유찰 시 매각가 57,624,000원, 예상 미배당액은 1,998,813,232원입니다. 5회 유찰 시 매각가 40,336,800원, 예상 미배당액은 2,015,789,262원으로 늘어납니다. 매각가가 내려가도 이 사건에서 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산되어 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 오류동 소재 검단오류역 북서측 인근으로, 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측과 서측으로 각각 약 8m 폭의 포장도로가 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다. 성장관리권역·철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 관련 사항도 기재되어 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 규모 다세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%로 나타나므로 재매각 가능성은 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 202호 점유관계 재확인. 박순자의 실제 점유 지속 여부와 임대차계약서를 현장 및 최신 서류에서 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상이라 배당·최우선변제 판단을 위해 원본 확인이 필요합니다.
• 최신 등기 대조. 2024.09.27 근저당권 이전 및 질권설정 이후 변동 여부를 최신 등기사항으로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보지 말고 검단오류역 인근 유사 다세대의 최근 거래가와 현재 매도호가를 별도로 비교하세요.
• 환금성 점검. 8세대 규모, 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%라는 경매 통계를 감안해 보유기간과 매도 전략을 보수적으로 잡는 것이 좋습니다.
• 세금·관리비. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 체납세금과 공용부분 관리비를 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다

이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.07.28 근저당이고, 본건 202호 점유자 박순자는 2021.04.26 전입해 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 최저가 82,320,000원이 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 최신 실거래 비교가 없으므로 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 여기에 3회 유찰, 8세대 다세대, 경매 통계상 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 낮지만 가격·환금성 검증은 반드시 필요한 물건”으로 보는 것이 맞습니다.