인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동, 2020년 사용승인된 8세대 규모 다세대주택의 1동 2층 202호입니다. 감정가는 240,000,000원이지만 네 차례 유찰되며 현재 최저매각가는 57,624,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2020.07.28. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권으로, 이후 경매개시결정·압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
목적물 202호에는 박순자의 전입이 확인되지만 전입일은 2021.04.26.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 알 수 없지만, 현재 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 34, 1동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 57,624,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 건물규모 | 5층 건물 · 총 8세대 · 2020.05.15. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이며 최초 근저당권자는 경인북부수산업협동조합입니다. 이 근저당권은 2024.09.27. 주식회사와이케이자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 주식회사한국투자저축은행 앞으로 근저당권부채권 질권이 설정됐습니다. 이후의 이성관 근저당 720,000,000원, 주식회사와이케이자산관리대부 근저당 75,000,000원, 국의 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 202호 전입은 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박순자 | 202호 | 2021.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박순자의 전입일은 말소기준일인 2020.07.28.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 우선순위는 확정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 감정가의 24%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 57,624,000원으로 감정가 240,000,000원의 24.01% 수준입니다. 네 차례 유찰된 결과입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 40,336,800원, 6회 유찰 시 28,235,760원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,437,232원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 56,186,768원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사와이케이자산관리대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,055,000,000원 중 현재 회차에서 예상되는 채권자 배당은 56,186,768원이고, 미배당액은 1,998,813,232원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 소재 검단오류역 북서측 인근. 다세대·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 각각 약 8m 폭의 포장도로가 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지이며 주거용 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고, 동일 건물 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.8회입니다. 실거래가가 없어 가격 비교는 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 점유 재확인. 박순자의 전입은 말소기준 후라 대항력은 없지만, 현재 실제 점유 여부와 인도 절차는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 박순자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 원본에서 배당관계와 임차조건을 대조해야 합니다.
- ‘감정가 24%’를 시세로 착각 금지. 실거래 비교자료가 없어 57,624,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
- 환금성 점검. 8세대 소규모 다세대와 평균 3.8회 유찰 이력을 감안해 향후 매도기간과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 다음 회차 숫자. 5회 유찰 시 40,336,800원, 6회 유찰 시 28,235,760원으로 내려갑니다. 가격 하락과 환금성 위험을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 현장 점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2020.07.28. 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 202호 박순자의 전입도 2021.04.26.로 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 감정가 240,000,000원에서 네 차례 유찰돼 57,624,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 사실과 “시장가보다 싸다”는 판단을 분리해야 합니다. 8세대 소규모 다세대, 평균 3.8회 유찰이라는 특성까지 감안하면 결론은 권리는 양호, 가격은 시세 확인 전까지 보류입니다.
