인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동, 검단오류역 북서측 인근의 도시형생활주택(단지형다세대) 1동 2층 202호입니다. 권리분석의 기준점은 2020년 7월 28일 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 이보다 뒤에 설정된 이성관 근저당, 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
본건 202호에 전입한 박순자의 전입일은 2021.04.26.으로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제·우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 이는 매수인 승계와는 다른 문제지만 실제 배당금액에는 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 42, 1동 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 56,183,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2020.07.28. 경인북부수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 경인북부수산업협동조합 / 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2020.06.24. 수협은행 근저당권은 2020.07.28. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 본 경매의 말소기준권리입니다. 2021.10.14. 이성관 명의의 소유권이전담보가등기는 2024.08.27. 해제로 말소됐습니다.
2024.08.27. 설정된 이성관 근저당권 720,000,000원과 2025.01.08. 국의 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 기준 근저당은 2024.09.27. 주식회사와이케이자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 주식회사한국투자저축은행을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정이 등기돼 있습니다.
② 임차인 — 202호 박순자, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박순자 | 202호 | 2021.04.26 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 0원 |
박순자의 전입일은 말소기준인 2020.07.28.보다 늦은 2021.04.26.입니다. 따라서 본건에서는 대항력 없는 점유자로 판단됩니다. 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 여부와 확정일자에 따른 우선변제 여부는 확인이 필요하지만, 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 가격 — 24%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가는 234,000,000원, 현재 최저매각가는 56,183,000원입니다. 4회 유찰 후 감정가의 24.01% 수준까지 하락했습니다. 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.9회입니다.
다만 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 이미 4회 유찰된 만큼, 단순히 “감정가보다 많이 싸졌다”는 이유만으로 적정가라고 결론 내리기보다 인근 다세대 실거래와 임대가치를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,183,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,411,294원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 54,771,706원 |
| 2. 근저당 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액 1,980,000,000원 중 54,771,706원이 배당되고, 미배당은 1,925,228,294원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자가 큰 폭으로 미배당되더라도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 검단오류역 북서측 인근으로, 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 각각 노폭 약 8m 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 정방형, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지규모. 8세대이며 준공일은 2020.04.22입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 최저가 56,183,000원은 감정가의 24.01%지만 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 인근 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 임차 보증금. 202호 박순자의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 소액임차인 최우선변제 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
- 명도. 본건 202호에 박순자 전입이 확인됩니다. 대항력과 별개로 실제 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2020-1189호로 설정돼 있습니다. 배당관계 확인 시 공동담보 구조를 함께 확인해야 합니다.
- 다회 유찰. 현재 이미 4회 유찰됐고 단지 평균 유찰도 3.9회입니다. 가격뿐 아니라 환금성과 임대수요를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 판단은 별개
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.07.28. 경인북부수산업협동조합 근저당이고, 본건 202호 박순자의 전입은 그 이후라 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 압류도 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 4회 유찰로 최저가가 56,183,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저평가라고 판단할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 이 물건군의 평균 유찰도 3.9회입니다. 여기에 임차보증금과 최우선변제 여부도 확인이 남아 있습니다. 결론은 “권리는 인수 0원, 가격은 실거래 확인 전 보류.”입니다.
