인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동, 검단오류역 북서측 인근의 도시형생활주택(단지형다세대) 1동 2층 202호입니다. 등기상 소유자는 주식회사길이고, 핵심 권리는 2020.07.28 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 1,260,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며 이후 이성관 근저당, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 감정가 234,000,000원에서 이미 3회 유찰되어 최저가가 80,262,000원까지 내려와 있습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 가격 판단에서 더 중요한 것은 실제 시장에서 얼마에 거래되는지입니다. 이 건은 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, “감정가의 34.3%니까 싸다”는 식의 판단은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 42, 1동 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 80,262,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 · 승강기 · 도시가스 · 개별난방 |
| 규모 참고 | 8세대 · 2020.04.22 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.07.28 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 2024.08.27 이성관의 근저당권 720,000,000원, 2024.09.09 임의경매개시결정, 2025.01.08 국의 압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2021.10.14 설정됐던 이성관의 가등기는 2024.08.27 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 202호 박순자는 후순위 전입
본 리포트 대상인 202호에는 현황조사상 박순자가 확인됩니다. 전입일은 2021.04.26으로 말소기준일 2020.07.28보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 말소기준 근저당권에 맞설 대항력을 갖지 못하는 것으로 판정됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박순자 | 202호 | 2021.04.26 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 34.3%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 80,262,000원으로 감정가 234,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 56,183,400원, 5회 유찰 시 39,328,380원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
하지만 최근 거래가격과 직접 비교할 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 80,262,000원이 감정가보다 크게 낮다는 사실과 시장가격보다 저렴하다는 판단은 서로 다른 문제입니다. 이 건은 실거래 비교 없이 최저가만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,262,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,844,716원 |
| 2. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 78,417,284원 |
| 3. 근저당 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 1,980,000,000원 중 78,417,284원이 배당되고, 미배당액은 1,901,582,716원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 80,262,000원 | 78,417,284원 | 1,901,582,716원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 56,183,400원 | 54,772,099원 | 1,925,227,901원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 39,328,380원 | 38,220,469원 | 1,941,779,531원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단오류역 북서측 인근. 다세대·연립·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 도로. 북측과 서측에 각각 약 8m 포장도로가 있고, 토지는 평지·정방형·소로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(오류구획정리)이며 성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 327.1㎡, 공시지가 1,030,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%입니다. 가격을 낮추더라도 실제 매수층 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 점유관계 재확인. 박순자의 전입은 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유 상태를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 보증금 규모와 적용 여부에 따라 선순위 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2024.09.27 주식회사와이케이자산관리대부로의 근저당권 이전과 주식회사한국투자저축은행의 질권설정을 최신 등기부에서 대조하세요.
- 시세부터 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 인근 유사 다세대 및 동일 건물 거래가를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 환금성 보수적으로 평가. 8세대 소규모 주택이고 이미 3회 유찰된 만큼 재매각·임대 수요까지 함께 검토해야 합니다.
- 당해세 확인. 국 압류가 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 별개의 판단
권리 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2020.07.28 근저당이 말소기준이고, 대상 202호 박순자의 2021.04.26 전입은 후순위라 대항력이 없습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 가격입니다. 감정가 234,000,000원에서 3회 유찰돼 80,262,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 시세 메리트를 증명할 수 없습니다. 비교할 최근 실거래 금액이 없고, 8세대 규모에 동일 건물 경매 통계도 평균 3.0회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 낮지만, 가격·환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건”입니다. 권리분석만 통과했다고 바로 응찰할 사건은 아닙니다.
