인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동의 도시형생활주택(단지형다세대) 1동 5층 502호입니다. 소유자는 주식회사길이고, 감정가 209,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 71,687,000원입니다. 등기상 핵심은 2020.07.28 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 1,260,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2024년 이성관 근저당, 주식회사와이케이자산관리대부 근저당, 경매개시결정과 압류는 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
다만 이 물건은 가격 숫자만 보면 판단하기 어렵습니다. 별도 실거래 자료가 없고, 502호에 전입한 김지수·박도연은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 여기에 매각물건명세서에는 주거 관련 기재가 있으나 전입일이 확인되지 않는 항목도 있어, 배당 산정의 인수 0원과 별개로 실제 점유관계는 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 34, 1동 5층502호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 71,687,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,204,350,087원 |
| 말소기준 | 2020.07.28 경인북부수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.07.28 경인북부수산업협동조합 근저당입니다. 2024.08.27 이성관 근저당권 720,000,000원, 2024.09.12 주식회사와이케이자산관리대부 근저당권 75,000,000원, 2024.09.09 임의경매개시결정과 2025.01.08 국 압류는 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 2021.10.14 이성관 명의 가등기는 2024.08.27 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 502호는 전입 후순위, 그러나 보증금 미상
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 502호 | 2021.06.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박도연 | 502호 | 2021.07.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 등기사항 | — | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
502호의 김지수는 2021.06.10, 박도연은 2021.07.12 전입으로 모두 말소기준일 2020.07.28보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 별도로 매각물건명세서에 주거 관련 기재가 있으나 전입일·보증금이 확인되지 않는 항목은 정확도 규칙상 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 34%까지 하락했지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가 209,000,000원에서 현재 최저가는 71,687,000원으로 내려와 감정가의 34% 회차입니다. 4회 유찰 시 50,180,900원, 5회 유찰 시 35,126,630원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 가격 자료가 없으므로 71,687,000원이 현재 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,690,366원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 69,996,634원 |
| 2. 근저당 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사와이케이자산관리대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계 2,055,000,000원 중 69,996,634원이 배당되고, 미배당액은 1,985,003,366원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단오류역 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 2020.05.15 준공, 총 8세대 규모이며 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역, 평지의 정방형 토지이며 북측과 서측으로 약 8m 포장도로가 있습니다. 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 다세대주택이고 별도 실거래 표본이 없어 가격 판단의 가시성이 낮습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 점유자 원본 대조. 김지수·박도연의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 재확인하세요.
- 전입일 미상 기재 확인. 주거 관련 기재 중 전입일·보증금 미상 항목은 대항력 가능성을 배제하지 말고 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 유찰률만으로 응찰가 결정 금지. 현재 최저가는 감정가의 34%지만 비교 실거래가 없으므로 주변 동급 다세대 거래와 임대수요 확인이 필요합니다.
- 선순위 근저당 배당 부족. 현재 매각가에서는 선순위 근저당도 전액 배당되지 않습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만 배당표의 전제와 원본 권리관계를 다시 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·명도 가능성과 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 지구단위계획구역, 성장관리권역, 철도보호지구 저촉, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 표시사항을 원문 기준으로 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 봐야 할 것은 ‘점유의 확정성’
이 물건은 감정가 209,000,000원에서 3회 유찰돼 71,687,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2020.07.28 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸해 배당 산정상 인수액은 0원입니다. 그러나 502호의 두 전입자는 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 전입일조차 확인되지 않는 주거 관련 기재도 남아 있습니다. 여기에 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 “34%니까 싸다”가 아니라, “점유관계를 확정한 뒤 가격을 판단한다”가 이 사건의 순서입니다. 권리 소멸 구조는 단순하지만, 실제 입찰 판단은 점유·임대차 확인과 시세 검증이 끝난 뒤 내려야 합니다.
