인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동의 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 매각물건명세서에는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 기재돼 있습니다. 감정가 209,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 50,181,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 제공된 시세에는 비교 가능한 실거래 금액이 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
등기상 기준점은 2020.07.28. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 이성관 근저당, 주식회사와이케이자산관리대부 근저당, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인 조사에서는 여러 호실의 점유자가 함께 기재되어 있고, 대부분은 말소기준일보다 늦게 전입했으나 전입일 자체가 확인되지 않은 주거 기재도 한 건 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 34, 1동 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 50,181,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 |
| 설비 | 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.07.28. 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 2024.08.27. 이성관 근저당, 2024.09.09. 임의경매개시결정, 2024.09.12. 주식회사와이케이자산관리대부 근저당, 2025.01.08. 국 압류는 모두 기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2021.10.14. 이성관 명의의 가등기는 2024.08.27. 말소된 상태입니다.
② 임차관계 — 대부분 후순위지만 ‘미상’ 한 건은 남는다
현황조사 등에 기재된 점유자 가운데 전입일이 확인된 사람들은 모두 말소기준일인 2020.07.28. 이후 전입으로 표시되어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 대상 호실인 502호에는 김지수와 박도연이 기재돼 있으며 각각 2021.06.10., 2021.07.12. 전입으로 모두 기준일 이후입니다. 다만 별도로 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 주거 기재가 있어 그 부분은 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진우 | 201호 | 2022.11.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 박순자 | 202호 | 2021.04.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이환기 | 302호 | 2021.04.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 강선희 | 401호 | 2024.03.28 | 미상 | 2024.11.19 | 없음 |
| 김규만 | 402호 | 2023.01.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김지수 | 502호 | 2021.06.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이경해 | 201호 | 2021.04.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이선희 | 301호 | 2021.04.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김성남 | 302호 | 2024.07.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 홍기철 | 402호 | 2024.03.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 박도연 | 502호 | 2021.07.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 등기사항 | 주거 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 |
③ 가격 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 50,181,000원으로 감정가 209,000,000원의 24.01% 수준입니다. 5회 유찰 시 35,126,700원, 6회 유찰 시 24,588,690원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인 폭만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,181,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,303,258원 |
| 을구 3번 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 48,877,742원 |
| 을구 4번 근저당권 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사와이케이자산관리대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,055,000,000원 중 예상 배당은 48,877,742원이고, 미배당액은 2,006,122,258원입니다. 집행비용은 1,303,258원으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단오류역 북서측 인근. 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 각각 노폭 약 8m 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(오류구획정리)이며 토지면적은 326.7㎡, 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다.
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규제. 성장관리권역·철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 규모. 2020.05.15. 사용승인, 총 8세대이며 비교 대상 면적은 61.38㎡로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 점유자 재확인. 김지수·박도연은 모두 말소기준일 이후 전입으로 표시돼 있으나 보증금은 미상입니다.
- 미상 주거 기재 확인. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 주거 기재는 대항력 가능성을 단정할 수 없으므로 원본 서류에서 대상 호실·점유자를 특정해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 209,000,000원 대비 24.01%라는 숫자만으로 적정가를 판단하지 마세요.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재 4회 유찰, 건물 통계 평균 3.8회 유찰입니다. 환금성·점유·상품성을 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 권리 이전 내역 확인. 기준 근저당은 2024.09.27. 주식회사와이케이자산관리대부로 이전되고 같은 날 주식회사한국투자저축은행 질권이 설정돼 있으므로 등기 원본의 현재 권리관계를 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다는 사실보다, 무엇을 떠안을지가 먼저다”
이 사건은 감정가 209,000,000원에서 네 차례 유찰되어 50,181,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 후순위 권리는 소멸하고 배당 계산상 인수액도 0원이라 구조가 단순해 보입니다. 그러나 가격을 평가할 실거래 자료가 없고, 임차관계에는 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 기재가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “등기권리는 비교적 정리됐지만, 가격과 임차관계는 아직 확인이 필요하다”입니다. 4회 유찰이라는 큰 할인율보다 502호의 실제 점유관계와 미상 임차 기재의 정체를 확정하는 것이 입찰 전 가장 중요한 순서입니다.
