인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동 1760-3, 오류로13번안길 34의 제1동 3층 302호입니다. 감정평가 이용상태는 다세대주택, 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 기재돼 있습니다. 감정가 240,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 57,624,000원까지 내려왔습니다.
권리의 출발점은 2020.07.28. 설정된 경인북부수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이고 공동담보목록 제2020-1188호가 붙어 있습니다. 그 뒤 설정된 이성관 근저당 720,000,000원, 주식회사와이케이자산관리대부 근저당 75,000,000원, 경매개시결정과 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 34, 1동 3층302호 |
| 등기부 소재 | 인천광역시 서구 오류동 1760-3 제1동 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 57,624,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 경인북부수산업협동조합 |
| 청구액 | 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 3번, 2020.07.28. 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 2024.08.27. 이성관 근저당, 2024.09.09. 임의경매개시결정, 2024.09.12. 주식회사와이케이자산관리대부 근저당, 2025.01.08. 국의 압류는 모두 그 뒤에 들어왔고 매각으로 소멸합니다. 2024.09.27.에는 말소기준 근저당이 주식회사와이케이자산관리대부로 이전되고 그 채권에 주식회사한국투자저축은행의 질권이 설정됐습니다.
302호 점유·임차 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이환기 | 302호 · 주거 | 2021.04.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성남 | 302호 | 2024.07.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
302호에서 확인되는 이환기의 전입일은 2021.04.27., 김성남은 2024.07.17.입니다. 둘 다 말소기준일인 2020.07.28.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 이들의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 그 미배당액을 낙찰자가 대항력에 기해 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상이므로 실제 점유관계와 배당요구 여부는 매각물건명세서·현황조사 원문으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 24%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
이 물건은 감정가 240,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 회차 최저가가 57,624,000원, 감정가 대비 24.01%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오에서는 40,336,800원, 그다음은 28,235,760원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 57,624,000원 | 1,998,813,232원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 40,336,800원 | 2,015,789,262원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 28,235,760원 | 2,027,672,484원 |
가격 판단에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율과 실제 시장가를 같은 것으로 보지 않는 것입니다. 현재 최저가는 감정가의 24.01%이지만, 이 숫자 자체만으로 시장가보다 싸다는 결론은 만들 수 없습니다. 특히 이 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.8회이고, 이 물건 역시 이미 4회 유찰됐습니다. 반복 유찰 자체가 가격과 환금성에 대한 시장의 보수적 반응이라는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,437,232원 |
| 을구 3번 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 56,186,768원 |
| 을구 4번 근저당권 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사와이케이자산관리대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 57,624,000원 가정 시 집행비용 1,437,232원을 제외한 56,186,768원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당 및 소유자에게는 배당이 남지 않습니다. 채권자 총 미배당액은 1,998,813,232원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단오류역 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물로, 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 8m 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 326.7㎡, 평지·정방형·소로각지입니다. 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 302호 점유 확인. 이환기와 김성남의 실제 점유 여부·계약관계·퇴거 가능 시점을 현장 및 원문 자료로 확인하세요.
- 대항력과 인수는 분리해서 보기. 두 사람 모두 전입일이 2020.07.28. 말소기준 이후라 대항력은 없고, 제공된 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다.
- 보증금·확정일자 확인. 302호 점유자들의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구·최우선변제 가능성은 원문 자료로 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 이미 네 차례 유찰됐습니다. 가격 자체보다 유찰 원인과 실제 매매 가능 가격을 먼저 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2020-1188호가 붙어 있으므로 배당관계는 공동담보 전체 흐름과 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 24%라는 숫자만 믿지는 말 것”
이 물건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2020.07.28. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 담보권·압류는 매각으로 소멸합니다. 302호의 이환기와 김성남도 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 240,000,000원짜리 물건이 4회 유찰돼 57,624,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 건물의 경매 평균 유찰 횟수도 3.8회이고 이 물건은 이미 그 수준을 넘어섰습니다. 여기에 302호 점유관계와 보증금·확정일자 확인이 남아 있습니다. 권리 인수는 낮지만, 입찰 판단은 가격 검증과 점유 확인을 끝낸 뒤. 이 사건은 그 두 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
