인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동 소재 도시형생활주택(단지형다세대) 1동 3층 302호입니다. 감정평가상 건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 말소기준권리는 2020.07.28 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 압류, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 82,320,000원으로 감정가 240,000,000원의 약 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 동일 조건의 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 8세대 규모의 다세대주택이고 이미 3회 유찰된 점은 환금성과 시장 수요를 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 34, 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 82,320,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 준공 / 세대수 | 2020.05.15 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.07.28 근저당권입니다. 그보다 앞선 수협은행 근저당권은 같은 날 해지로 말소됐고, 2021.10.14 설정된 가등기도 2024.08.27 해제에 따라 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 이성관 근저당권 720,000,000원, 주식회사와이케이자산관리대부 근저당권 75,000,000원, 2025.01.08 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 본건 302호는 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이환기 | 302호 · 주거 | 2021.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김성남 | 302호 | 2024.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
본건 302호에서 확인되는 점유자는 이환기와 김성남입니다. 전입일은 각각 2021.04.27, 2024.07.17로 모두 말소기준일 2020.07.28보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로는 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요건과 배당액 자체는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 34.3% 할인보다 ‘시세 공백’이 먼저
현재 최저가는 82,320,000원, 감정가는 240,000,000원입니다. 세 차례 유찰로 최저가가 감정가의 약 34.3%까지 낮아졌습니다. 그러나 확인된 동일 조건 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,881,760원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 80,438,240원 |
| 2. 근저당 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사와이케이자산관리대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 2,055,000,000원 중 80,438,240원이 배당되고 미배당액은 1,974,561,760원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단오류역 북서측 인근. 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 각각 약 8m 포장도로가 접합니다. 토지는 평지의 대체로 정방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(오류구획정리)이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되고 철도보호지구에 저촉됩니다.
- 공시지가. 1,030,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2020.05.15 준공, 8세대 규모 다세대입니다. 확인된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 낙찰 실적은 확인되지 않아 매도 시 유동성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 302호 점유 재확인. 이환기·김성남의 실제 점유 여부와 점유 범위를 현장에서 확인하고, 명도 대상과 협의 가능성을 점검해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 점유자의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 원본 서류로 보완 확인해야 합니다.
- 시세 직접 검증. 현재 가격 82,320,000원이 감정가의 34.3%라는 사실과 실제 시세 대비 저가 여부는 별개입니다. 주변 다세대의 최근 거래를 직접 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 57,624,000원, 5회 유찰 시 40,336,800원으로 제시되어 있습니다. 가격 하락과 함께 채권자 미배당은 더 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당 예상액은 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리분석 중심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.07.28 근저당이고, 본건 302호의 전입자는 모두 그 이후입니다. 후순위 근저당과 압류 역시 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 240,000,000원의 감정가가 세 차례 유찰을 거쳐 82,320,000원까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 최근 실거래 비교값이 없습니다. 8세대 다세대, 평균 3.0회 유찰이라는 조건까지 감안하면 “낮아진 최저가” 자체보다 실제 시세와 환금성을 검증하는 것이 입찰의 승부처입니다.
