인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동의 5층 다세대주택 내 1동 3층 301호입니다. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사길이고, 말소기준은 2020년 7월 28일 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이며 공동담보로 설정되어 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가 245,000,000원에서 네 차례 유찰돼 58,825,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다. 특히 8세대 규모 다세대주택이고 단지 경매물건 평균 유찰횟수도 3.8회인 만큼, 유찰 횟수 자체가 환금성과 수요를 점검해야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 34, 1동 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 58,825,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 준공 / 세대 | 2020.05.15 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2020.07.28. 을구 3번 근저당권입니다. 이후 설정된 이성관 근저당 720,000,000원, 주식회사와이케이자산관리대부 근저당 75,000,000원, 남부천세무서장 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 말소기준 근저당은 2024.09.27. 주식회사와이케이자산관리대부로 이전됐고 같은 날 주식회사한국투자저축은행의 질권 설정도 확인됩니다.
② 임차인 — 대상 301호는 말소기준보다 늦은 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선희 | 301호 | 2021.04.16 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
대상 호실인 301호에서 확인되는 점유자는 이선희이고 전입일은 2021.04.16입니다. 말소기준일 2020.07.28.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 금액을 임의로 계산하지 않았습니다. 현황조사에는 다른 호실 점유자들도 확인되지만, 이 보고서의 대상은 301호이므로 다른 호실의 보증금을 이 물건의 인수금액으로 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저가는 58,825,000원으로 감정가 245,000,000원의 24.01%입니다. 다음 회차를 가정하면 41,177,500원, 그 다음은 28,824,250원입니다. 하지만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가치 대비 얼마나 낮은지는 확인할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,850원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 57,366,150원 |
| 2. 근저당 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사와이케이자산관리대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 2,055,000,000원 중 57,366,150원이 배당되고, 미배당은 1,997,633,850원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 서구 오류동 검단오류역 북서측 인근. 주변은 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 각각 폭 약 8m 포장도로가 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등도 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 시세 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 인근 동일 유형 다세대 매매·전세·월세 호가와 실제 거래 수준을 확인해야 합니다.
- 301호 점유 확인. 이선희의 실제 점유 여부와 보증금·임대차 조건을 매각물건명세서 및 현장에서 다시 확인하세요.
- 유찰 원인 점검. 4회 유찰 및 단지 평균 3.8회 유찰이 단순 가격 문제인지, 수요·환금성·물건 상태 때문인지 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당이 공동담보로 설정돼 있으므로 배당과 잔존채권 구조는 공동담보목록을 함께 대조하세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장에서 확인해야 한다
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.07.28. 근저당이 말소기준이고, 대상 301호 점유자의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정가 245,000,000원에서 58,825,000원까지 내려왔다는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래가 없고 이미 4회 유찰됐으며 단지 평균 유찰도 3.8회입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 단순, 가격 판단은 보수적으로 현장 검증”입니다.
