인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동의 도시형생활주택(단지형다세대) 1동 3층 301호입니다. 등기상 소유자는 주식회사길이고, 말소기준은 2020.07.28. 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 이성관 근저당권, 주식회사와이케이자산관리대부 근저당권, 경매개시결정과 압류는 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
301호에는 현황조사상 이선희가 2021.04.16. 전입한 것으로 확인됩니다. 이 전입일은 말소기준인 2020.07.28.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 미상이어도 대항력에 따른 매수인 승계는 발생하지 않는 것으로 분석되며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당·최우선변제 여부는 매각물건명세서 원본과 함께 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 34, 1동 3층301호 |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 84,035,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 경인북부수산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
최초 수협은행 근저당권은 2020.07.28. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 경인북부수산업협동조합 근저당권이 설정되면서 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2024.08.27. 이성관 근저당권, 2024.09.09. 임의경매개시결정, 2024.09.12. 주식회사와이케이자산관리대부 근저당권, 2025.01.08. 국 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다.
말소기준 근저당권은 2024.09.27. 주식회사와이케이자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 주식회사한국투자저축은행을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권도 설정됐습니다. 이는 말소기준 근저당권에 연동된 권리관계이므로 입찰 전 최신 등기부에서 최종 권리자와 말소관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선희 | 301호 | 2021.04.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
301호 직접 관련 점유자는 현황조사상 이선희 1명입니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금·확정일자는 미상입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 245,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 84,035,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 동일 주소권 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,035,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,630원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 82,122,370원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사와이케이자산관리대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 2,055,000,000원 중 82,122,370원이 배당되고, 미배당은 1,972,877,630원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단오류역 북서측 인근. 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측과 서측에 각각 노폭 약 8m 포장도로가 접합니다.
- 토지. 대지 326.7㎡, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 철도보호지구에 저촉됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2020.05.15. 준공된 8세대 규모 다세대이며, 동일 주소권 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 301호 점유관계 재확인. 이선희의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 최신 등기부 확인. 말소기준 근저당권은 2024.09.27. 주식회사와이케이자산관리대부로 이전됐고 같은 날 근저당권부채권 질권도 설정됐습니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 현장 매매가와 임대가를 직접 비교하세요.
- 환금성 확인. 8세대 다세대이고 3회 유찰된 물건인 만큼 향후 매도 기간과 매수층을 보수적으로 가정하는 것이 필요합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역·철도보호지구 등 토지이용계획의 실제 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 현장 확인이 핵심
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2020.07.28. 경인북부수산업협동조합 근저당권이고, 301호 전입자 이선희는 2021.04.16. 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 근저당권과 압류도 말소기준 뒤에 있어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가 245,000,000원에서 3회 유찰돼 84,035,000원까지 내려왔지만, 8세대 규모 다세대이고 이미 평균 유찰 3.0회 수준의 이력이 확인됩니다. 따라서 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리 인수는 낮지만, 보증금·확정일자 확인과 현장 시세·환금성 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
