인천지방법원 2024타경559794. 본건은 인천 서구 오류동, 검단오류역 북서측 인근의 도시형생활주택(단지형다세대) 1동 3층 301호입니다. 감정가 234,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 80,262,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2020.07.28. 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 301호 점유자로 확인되는 이선희의 전입일은 2021.04.16.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 42, 1동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 80,262,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 준공 | 2020.04.22 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2020.06.24. 수협은행의 채권최고액 1,212,000,000원 근저당은 2020.07.28. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 경인북부수산업협동조합이 채권최고액 1,260,000,000원의 새 근저당을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 2021.10.14. 이성관의 소유권이전담보가등기는 2024.08.26. 해제되어 2024.08.27. 말소됐습니다.
그 뒤 2024.08.27. 이성관의 채권최고액 720,000,000원 근저당, 2024.09.09. 임의경매개시결정, 2025.01.08. 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 말소기준 근저당은 2024.09.27. 주식회사와이케이자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 주식회사한국투자저축은행을 채권자로 하는 질권이 설정됐습니다.
② 임차인 — 본건 301호는 대항력 없음
현황조사상 같은 건물 여러 호실의 점유자가 확인되지만, 이 리포트의 대상인 301호 점유자로 특정되는 사람은 이선희입니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선희 | 301호 | 2021.04.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이선희의 전입신고는 말소기준일 2020.07.28.보다 뒤인 2021.04.16.이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 가능성은 단정하지 않습니다. 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다.
③ 가격 — 34%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저가는 80,262,000원으로 감정가 234,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 56,183,400원, 5회 유찰 시 39,328,380원까지 낮아지는 시나리오입니다.
단지 규모도 8세대로 작고, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 회차가 바로 그 평균 수준에 도달해 있습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 감정가 할인폭보다 실제 현장 매매 가능가격과 환금성 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,262,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,844,716원 |
| 2. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 78,417,284원 |
| 3. 근저당 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 1,980,000,000원이고, 현재 회차의 채권자 배당액은 78,417,284원입니다. 미배당액은 1,901,582,716원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단오류역 북서측 인근. 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측과 서측에 각각 약 8m 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 평지의 정방형 토지입니다. 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 2020.04.22. 준공된 8세대 규모로, 대단지 주택과 달리 거래 표본이 제한될 수 있어 개별 매수자 수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 점유 확인. 이선희의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금과 확정일자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가의 34.3%라는 할인율 대신 인근 동급 다세대의 실제 매매 가능가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2020-1189호가 기재돼 있으므로 배당과 채권 잔액을 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
- 후속 권리 확인. 근저당 이전과 근저당권부채권 질권설정 관계를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당순위 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리·명도 비용. 점유 상태와 미납 관리비, 실제 인도 가능 시기를 확인해 취득 부대비용에 반영해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, ‘34%’만 보고 사는 물건은 아니다
권리 구조만 놓고 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.07.28. 경인북부수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 본건 301호 점유자 이선희는 그 이후인 2021.04.16. 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 세 번 유찰돼 감정가 234,000,000원의 34.3%인 80,262,000원까지 내려왔다는 사실을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 확인된 실거래 비교가격이 없고, 8세대 소규모 다세대이며 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증이 선행. 이 사건은 ‘얼마나 많이 떨어졌나’보다 ‘실제로 얼마에 다시 팔 수 있나’를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
