💰 56,183,000원 · 📉 24.01% · 🧾 인수 0원 · 🔁 4회 유찰
인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동의 도시형생활주택(단지형다세대) 1동 3층 301호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사길이고, 말소기준권리는 2020.07.28 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당권입니다. 2024.08.27 이성관 근저당, 2024.09.09 임의경매개시결정, 2025.01.08 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
대상 301호에는 현황조사·매각물건명세서상 이선희가 확인되며 전입일은 2021.04.16입니다. 기준권리 2020.07.28보다 늦어 대항력은 없고, 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 42, 1동 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 56,183,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 총 8세대 · 2020.04.22 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
등기부에는 2020.06.24 수협은행 근저당권이 있었지만 2020.07.28 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2024.09.27 주식회사와이케이자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 주식회사한국투자저축은행에 근저당권부채권 질권이 설정됐습니다. 2024.08.27 설정된 이성관의 근저당권과 2025.01.08 국의 압류는 기준권리보다 뒤에 있습니다.
② 점유·임차 현황 — 대상 301호는 후순위 전입
| 성명 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경해 | 201호 | 2021.04.12 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 박순자 | 202호 | 2021.04.26 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 이선희 | 301호 | 2021.04.16 | 없음 | 미상 | 주거 · 보증금 미상 |
| 이환기 | 302호 | 2021.04.27 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김성남 | 302호 | 2024.07.17 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 강선희 | 401호 | 2024.03.28 | 없음 | 미상 | 2024.11.19 배당요구 · 보증금 미상 |
| 홍기철 | 402호 | 2024.03.12 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김규만 | 402호 | 2023.01.19 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김지수 | 502호 | 2021.06.10 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 박도연 | 502호 | 2021.07.12 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
| 이진우 | 201호 | 2022.11.07 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 |
확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2020.07.28보다 늦습니다. 특히 경매 대상인 301호 이선희 역시 전입일이 2021.04.16이라 선순위 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점은 배당순위·최우선변제 여부를 최종 서류에서 다시 확인해야 할 부분입니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 24%지만 시세 검증은 별개
감정가는 234,000,000원, 현재 최저매각가는 56,183,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 4회 유찰된 결과 가격이 크게 내려왔고, 5회 유찰 시 39,328,100원, 6회 유찰 시 27,529,670원으로 계산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,183,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,411,294원 |
| 2. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 54,771,706원 |
| 3. 근저당 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액 1,980,000,000원 중 54,771,706원이 배당되고, 미배당액은 1,925,228,294원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 소재 검단오류역 북서측 인근. 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 각각 폭 약 8m 포장도로가 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(오류구획정리)이며 성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 토지. 대체로 정방형의 평지, 토지면적 327.1㎡, 공시지가 1,030,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 점유관계 재확인. 이선희의 전입은 후순위지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 임차 관련 금액과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 최종 대조해야 합니다.
- 시세 실사. 감정가 대비 24.01%라는 할인율보다 인근 동일 유형 다세대의 실제 매매·전세 가격 확인이 우선입니다.
- 다세대 환금성. 총 8세대 규모이며 유사 경매 평균 유찰 3.9회라는 점을 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔지만, 싸다고 단정할 근거는 아직 없다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.28 근저당이 말소기준이고, 대상 301호 이선희의 전입은 그 이후여서 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 압류도 매각으로 소멸하며 현재 계산상 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 최저가가 56,183,000원까지 내려와 감정가의 24.01%가 됐지만, 이를 뒷받침할 실거래 비교값이 없고 다세대라는 환금성 변수도 있습니다. 권리는 비교적 정리됐지만 가격 판단은 현장 시세 확인이 필수인 물건입니다.
