인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동, 검단오류역 북서측 인근에 위치한 5층 규모 다세대주택의 4층 401호입니다. 매각물건명세서 비고상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 감정평가 이용상태도 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사길이고, 현재 최저매각가는 80,262,000원으로 감정가 234,000,000원의 34.3% 수준까지 내려온 상태입니다.

권리의 출발점은 2020년 7월 28일 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 그보다 앞선 수협은행 근저당은 같은 날 말소됐기 때문에 현재의 말소기준이 되지 않습니다. 이후의 가등기는 2024년 8월 이미 말소됐고, 이성관 근저당·경매개시결정·국 및 부천시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸 구조

2020.06.24 수협은행 근저당권은 2020.07.28 해지로 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2021.10.14 이성관 명의의 가등기도 2024.08.27 해제로 이미 말소됐습니다. 이어 설정된 이성관의 720,000,000원 근저당권, 경매개시결정, 국 및 부천시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인·점유 조사 — 본건 401호는 후순위 전입

현황조사에 기재된 점유자는 여러 호실에 걸쳐 총 11명이며, 본건 401호 관련 점유자는 강선희 1명입니다. 강선희의 전입일은 2024.03.28로 말소기준 2020.07.28보다 늦고, 2024.11.19 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 전입 시점 기준으로는 대항력 없음으로 조사되어 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정 금지

현재 최저매각가는 80,262,000원으로 감정가 234,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭은 매우 커 보입니다. 그러나 확인 가능한 동일 면적의 최근 실거래 비교값이 없으므로, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판정하지 않습니다.

회차가 내려갈수록 매각대금이 줄어드는 만큼 채권자의 미배당액은 더 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰로 인한 채권자 손실과 매수인 인수를 구분해서 봐야 합니다. 채권이 미배당된다는 이유만으로 그 금액을 낙찰자가 추가 부담하는 구조는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,262,000원 가정)

채권최고액 기준 채권 합계 1,980,000,000원 중 예상 배당액은 78,417,284원, 미배당액은 1,901,582,716원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 오류동 소재 검단오류역 북서측 인근입니다. 주위는 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의는 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북측과 서측으로 각각 폭 약 8m의 포장도로가 접합니다.
• 토지. 327.1㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(오류구획정리)·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되며 소로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리되어 있습니다.
• 환금성. 2020.04.22 준공된 8세대 규모 다세대입니다. 경매 관련 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 표시되어 있어 재매각 수요는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 401호 점유관계 재확인. 강선희의 전입은 2024.03.28로 후순위이고 2024.11.19 배당요구가 확인되지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 최종 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 최우선변제·당해세 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
• 근저당 이전·질권 원본 대조. 말소기준 근저당이 2024.09.27 와이케이자산관리대부로 이전되고 같은 날 한국투자저축은행 질권이 설정된 이력이 있으므로 최신 등기부를 확인해야 합니다.
• 감정가 할인율에만 의존하지 않기. 최저가가 80,262,000원으로 감정가의 34.3%라도, 최근 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 부족합니다.
• 환금성 점검. 8세대 다세대·도시형생활주택이고 경매 통계상 평균 3.0회 유찰이므로 실제 임대수요·매수수요와 재매각 가능성을 가격 판단의 핵심으로 봐야 합니다.
• 규제사항 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 토지이용계획 표시를 최종 원본에서 확인하고 본건 취득에 대한 적용 여부를 점검해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”

이 사건은 말소기준이 명확하고, 본건 401호 점유자의 전입도 후순위라 매수인이 보증금을 인수하는 대항력 임차인 구조는 아닌 것으로 조사됐습니다. 배당 시뮬레이션 역시 최저가 80,262,000원에서 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 따라서 권리분석의 중심 위험은 선순위 임차보증금 인수보다는 보증금·확정일자 미확인에 따른 배당 세부사항과 실제 점유·명도 확인에 있습니다.

반면 가격 쪽은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 234,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 34.3%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 시세 대비 65.7% 할인으로 해석할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래가 확인 없이 감정가만 기준으로 싸고 비쌈을 판단하는 것은 위험합니다. 여기에 8세대 도시형생활주택, 평균 유찰 3.0회라는 특성까지 고려하면 권리는 통과, 가격·환금성은 보수적 검증이 이 물건의 핵심 결론입니다.