인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동의 도시형생활주택(단지형다세대) 1동 2층 201호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사길이며, 사건 청구액은 2,204,350,087원입니다. 최초 감정가 234,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 56,183,000원까지 내려왔습니다.
가격만 보면 감정가의 약 4분의 1 수준처럼 보이지만, 이 사건에서 가장 중요한 것은 “낮은 최저가 = 시세보다 싸다”가 아니라는 점입니다. 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않았고, 해당 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 현재 24.01%라는 할인율은 물건의 환금성·시장 수요를 함께 확인해야 해석할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 42, 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 56,183,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인북부수산업협동조합 / 2,204,350,087원 |
| 말소기준 | 2020.07.28 을구 3번 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
핵심은 2020.07.28 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 설정된 이성관 근저당권 720,000,000원과 경매개시결정, 국·부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.10.14 설정됐던 이성관 명의의 소유권이전담보가등기는 2024.08.27 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 201호 전입자는 말소기준 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진우 | 201호 | 2022.11.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경해 | 201호 · 주거 | 2021.04.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
201호에 확인되는 전입자는 이진우·이경해입니다. 두 전입일 모두 말소기준일 2020.07.28 이후이므로 이 사건에서 선순위 대항력을 갖는 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확정되지 않은 부분은 우선변제·최우선변제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 문서를 최종 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,183,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,411,294원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 54,771,706원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,980,000,000원 중 채권자 예상배당은 54,771,706원, 미배당은 1,925,228,294원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸진 가격과 높은 환금성은 다른 문제
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 56,183,000원 | 24.01% | 1,925,228,294원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 39,328,100원 | 16.81% | 1,941,779,806원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 27,529,670원 | 11.76% | 1,953,365,864원 | 0원 |
현재 최저가가 이미 감정가의 24.01%이고, 다음 시나리오는 16.81%·11.76%까지 내려갑니다. 그러나 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 3.9회이고 낙찰률이 0.0%라는 점은 단순히 “가격이 낮아졌다”는 사실과 별개로 환금성과 매수 수요를 점검해야 한다는 신호입니다. 비교할 최신 실거래 금액이 제시되지 않은 이상 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단오류역 북서측 인근. 주위는 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북측과 서측으로 약 8m 포장도로가 있고, 토지는 평지·정방형이며 전체 면적은 327.1㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(오류구획정리)·성장관리권역 등에 해당하고, 토지거래계약에관한허가구역 포함 표시가 있습니다.
- 공시지가. 1,030,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2020.04.22 준공, 총 8세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 3.9회·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 점유관계 재확인. 이진우·이경해의 실제 점유 상태와 계약관계, 보증금, 확정일자를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 최우선변제 가능성. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금 규모가 확인되면 예상배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 56,183,000원이 감정가의 24.01%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 다세대 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 환금성. 4회 유찰, 단지 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 감안해 재매각 가능성과 임대수요를 함께 점검해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세와 공용부분 관리비 등 실제 매수 후 부담 가능 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “24%”는 가격 결론이 아니다
권리만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.07.28 경인북부수산업협동조합 근저당이고, 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 201호의 전입자 두 명 역시 모두 말소기준보다 늦게 전입해 대항력은 없으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 최근 실거래 금액을 근거로 시세 할인 여부를 확인할 수 없고, 단지 경매 통계도 평균 3.9회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 환금성과 실제 시장가격 검증이 선행돼야 하는 다세대 물건으로 보는 것이 적절합니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단. 현재 단계의 결론입니다.
