80,262,000원
인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동 1760-6, 오류로13번안길 42의 제1동 2층 201호입니다. 감정평가상 건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택(단지형다세대)로 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사길입니다.
권리 구조의 중심은 2020.07.28. 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 이성관 근저당, 임의경매개시결정, 국·부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 말소기준 근저당은 2024.09.27. 주식회사와이케이자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 그 채권에 주식회사한국투자저축은행의 질권이 설정되어 있어 채권관계 자체는 단순하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 42, 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 · 승강기·도시가스·개별난방 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 80,262,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
2020.06.24. 수협은행 근저당권은 2020.07.28. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 2021.10.14. 이성관 명의의 가등기도 2024.08.27. 해제로 말소됐습니다. 그 뒤 설정된 이성관 근저당과 각 압류는 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 201호 관련 조사기재는 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경해 | 201호 · 주거 | 2021.04.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진우 | 201호 | 2022.11.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
201호 관련 조사기재는 이경해·이진우 2명입니다. 두 사람의 전입일은 각각 2021.04.12., 2022.11.07.로 말소기준일인 2020.07.28.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 또는 최우선변제의 구체적 범위는 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 34%지만 시세 메리트는 확인 불가
감정가는 234,000,000원, 현재 최저매각가는 80,262,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 56,183,400원, 5회 유찰 시 39,328,380원입니다.
하지만 이 물건에는 동일 조건의 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 34%이므로 싸다”라고 결론내릴 근거가 없습니다. 특히 전체 8세대의 다세대주택이고, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 현재 회차의 낮은 숫자는 가격 매력의 증명이 아니라 시장이 감정가에 반응하지 않았다는 사실로 먼저 읽어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,262,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,844,716원 |
| 2. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 78,417,284원 |
| 3. 근저당 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액 1,980,000,000원 중 예상배당은 78,417,284원이며, 미배당액은 1,901,582,716원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단오류역 북서측 인근. 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 각각 약 8m 포장도로가 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지 327.1㎡, 평지·정방형, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되어 있습니다.
- 규모. 2020.04.22. 준공, 전체 8세대입니다. 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 80,262,000원이 감정가의 34%라는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다. 실제 주변 다세대·동일 건물 거래를 확인해야 합니다.
- 201호 점유 확인. 이경해·이진우의 현재 점유 여부와 임대차 계약관계, 보증금 규모를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 두 조사기재 모두 확정일자·보증금이 확인되지 않아 실제 배당요구와 최우선변제 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 근저당 이전·질권. 2024.09.27. 주식회사와이케이자산관리대부로의 근저당권 이전 및 주식회사한국투자저축은행 질권 설정을 배당관계와 함께 확인해야 합니다.
- 조세채권. 국과 부천시 압류가 존재하고 예상배당표는 당해세를 반영하지 않았으므로 조세 우선순위가 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 다회유찰 사유. 3회 유찰된 이유가 단순 가격 문제인지, 점유·대출·환금성·현장 상태 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증’이 남은 사건
이 사건의 권리 골격은 비교적 분명합니다. 2020.07.28. 근저당이 말소기준이고, 201호 관련 조사기재 두 명의 전입도 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 제공된 배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 가격이 없어 시세 대비 저렴함을 확인할 수 없습니다. 게다가 8세대 규모의 다세대주택이고 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 위험이 커서 피해야 하는 물건”이라기보다, 가격이 충분히 내려왔는지를 별도로 증명해야 하는 물건에 가깝습니다. 권리는 통과, 가격은 검증이 결론입니다.
