인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동의 도시형생활주택(단지형다세대) 1동 4층 402호입니다. 감정평가상 건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 2020.07.28. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당 1,260,000,000원이 말소기준입니다. 이 근저당을 기초로 경매가 시작됐고, 이후의 압류와 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 234,000,000원이 네 차례 유찰을 거쳐 현재 56,183,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 가격을 직접 대조할 동일 조건 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 24.01%이니 싸다”는 식의 판단은 금물입니다. 4회 유찰 자체가 시장에서 반복적으로 선택받지 못했다는 신호이기도 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 42, 1동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 56,183,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인북부수산업협동조합 / 2,204,350,087원 |
| 말소기준 | 2020.07.28. 을구 3번 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 · 1,260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
초기의 수협은행 근저당 1,212,000,000원은 2020.07.28. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당이 현재의 말소기준입니다. 2024.08.27. 이성관 근저당 720,000,000원은 말소기준 뒤에 설정됐고, 2024.09.09. 임의경매개시결정과 2025.01.08. 국세 압류도 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 402호 전입자는 말소기준 이후
현황조사와 매각물건명세서에서 목적물 402호와 직접 연결되는 전입자는 김규만과 홍기철입니다. 전입일은 각각 2023.01.19., 2024.03.12.로, 모두 2020.07.28. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 원본 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 부위 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김규만 | 402호 | 2023.01.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍기철 | 402호 · 주거 | 2024.03.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 24.01%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저가는 56,183,000원으로 감정가 234,000,000원의 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 39,328,100원, 그 다음은 27,529,670원으로 제시돼 있습니다. 하지만 실거래 가격 기준이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 낙폭만으로 적정가를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,183,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,411,294원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 54,771,706원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총액 1,980,000,000원 가운데 54,771,706원이 배당되고, 미배당액은 1,925,228,294원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단오류역 북서측 인근으로, 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 각각 노폭 약 8m 포장도로가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 규모. 2020.04.22. 준공된 8세대 규모이며, 유사 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 동일 유형 다세대의 최근 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 402호 점유 확인. 김규만·홍기철의 실제 점유 상태, 보증금, 계약관계를 현장과 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 가능성을 현재 숫자만으로 확정할 수 없습니다.
- 권리변동 재확인. 말소기준 근저당의 이전 및 부채권 질권설정 등 후속 등기가 있으므로 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 권리 외에 개별 호수 상태, 점유, 환금성 등 반복 유찰의 원인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 다른 문제다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.07.28. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 목적물 402호의 전입자 두 사람 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 234,000,000원이 네 차례 유찰돼 56,183,000원까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 가격 기준이 확인되지 않고 점유자 보증금도 확인되지 않습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증형. 낮아진 최저가 자체보다 4회 유찰의 이유와 실제 시세를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 편이 맞습니다.
