80,262,000원
인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동의 도시형생활주택(단지형다세대) 1동 4층 402호입니다. 감정가는 234,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 80,262,000원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 주식회사길이고, 말소기준권리는 2020.07.28. 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 2024.08.27. 이성관 명의의 채권최고액 720,000,000원 근저당권, 2024.09.09. 임의경매개시결정, 2025.01.08. 국의 압류가 이어졌습니다. 이들은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 기존 수협은행 근저당권과 이성관의 가등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 42, 1동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 80,262,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
핵심은 2020.07.28. 근저당권입니다. 경인북부수산업협동조합이 채권최고액 1,260,000,000원으로 설정한 이 권리가 말소기준권리입니다. 2024.09.27.에는 이 근저당권이 주식회사와이케이자산관리대부로 이전되고, 같은 날 주식회사한국투자저축은행을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정도 이뤄졌습니다. 기준권리의 후속 변동이므로 입찰 전 최신 등기부에서 권리관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 점유·임차관계 — 402호 관련 기록은 모두 후순위 전입
현황조사에는 여러 호실의 점유자 기록이 함께 확인됩니다. 이 가운데 402호와 직접 관련된 기록은 김규만과 홍기철입니다. 김규만은 2023.01.19., 홍기철은 2024.03.12. 전입으로, 모두 2020.07.28. 말소기준권리보다 늦습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진우 | 201호 | 2022.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박순자 | 202호 | 2021.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이환기 | 302호 | 2021.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강선희 | 401호 | 2024.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김규만 | 402호 | 2023.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김지수 | 502호 | 2021.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이경해 | 201호 | 2021.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이선희 | 301호 | 2021.04.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김성남 | 302호 | 2024.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 홍기철 | 402호 | 2024.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박도연 | 502호 | 2021.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
특히 402호 관련 두 기록은 모두 후순위 전입이므로 낙찰자가 보증금을 인수하는 대항력 인수형 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유자가 누구인지, 인도 과정이 어떻게 진행될지는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’는 결론은 보류
감정가 234,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 80,262,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 56,183,400원, 그 다음은 39,328,380원입니다.
하지만 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 80,262,000원이 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 동일 표시 단지 통계에서도 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 반복 유찰 자체는 가격 외에도 다세대의 환금성·점유·권리 확인 부담을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,262,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,844,716원 |
| 2. 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 78,417,284원 |
| 3. 근저당권 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 80,262,000원 가정 시 담보권 채권액 합계 1,980,000,000원 가운데 78,417,284원이 배당되고, 미배당액은 1,901,582,716원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 감정요항표상 공히 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단오류역 북서측 인근으로, 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 각각 폭 약 8m 포장도로가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,030,000원/㎡, 토지면적은 327.1㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 동일 표시 단지는 8세대이며 준공일은 2020.04.22입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유 확인. 김규만·홍기철 두 기록이 있어 현재 누가 점유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 점유자 보증금이 확인되지 않으므로 최우선변제 가능성과 배당관계를 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 근저당권 후속 변동 확인. 2024.09.27. 기준 근저당권이 이전되고 근저당권부채권 질권이 설정됐으므로 최신 등기부를 확인해야 합니다.
- 국 압류 확인. 2025.01.08. 남부천세무서장 처분의 압류가 있으므로 당해세 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 직접 검증. 비교 가능한 최신 실거래 기준이 없어 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 유찰 이력 반영. 현재 3회 유찰됐고 동일 표시 단지 평균 유찰 횟수도 3.0회이므로 환금성과 매수수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하고, 402호 점유자 기록도 모두 후순위 전입이어서 대항력이 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 감정가 234,000,000원에서 80,262,000원까지 내려왔다고 해서 곧바로 싸다고 결론 낼 수는 없습니다. 최근 실거래 기준이 확인되지 않고 3회 유찰된 다세대라는 점을 함께 봐야 합니다. 권리는 통과, 가격은 현장 시세 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 80,262,000원이 실제 시장가격과 비교해 어떤 위치인지 확인하는 것입니다.
