인천지방법원 2024타경559794. 대상은 인천 서구 오류동의 도시형생활주택(단지형다세대) 1동 5층 501호입니다. 감정가는 234,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 56,183,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 최저가 비율보다 먼저 볼 것이 있습니다. 바로 501호의 실제 점유·임대관계입니다.
등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.07.28. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당 1,260,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 이성관 근저당 720,000,000원과 국·부천시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상이고, 현황조사에 기재된 점유 인물들은 201호·202호·301호·302호·401호·402호·502호로, 대상 501호와 일치하는 기재가 없습니다. 따라서 현재 계산상 인수 0원이라는 결론을 501호에 임차인이 없다는 의미로 확대하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 42, 1동 5층501호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 56,183,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 경매 청구액 | 2,204,350,087원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.28. 을구 3번 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 건물 규모 | 5층 건물 · 8세대 · 2020.04.22. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
최초 2020.06.24. 수협은행 근저당 1,212,000,000원이 설정됐으나 2020.07.28. 해지로 말소됐고, 같은 날 경인북부수산업협동조합 근저당 1,260,000,000원이 새로 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 2021.10.14. 이성관 명의 시기부 소유권이전담보가등기는 2024.08.26. 해제돼 2024.08.27. 말소됐습니다.
말소기준 뒤인 2024.08.27.에는 이성관 근저당 720,000,000원이 설정됐고, 2024.09.09. 경인북부수산업협동조합 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이어 2024.09.27. 을구 3번 근저당은 주식회사와이케이자산관리대부로 이전됐고, 같은 근저당부채권에 주식회사한국투자저축은행의 질권이 설정돼 있습니다. 2025.01.08. 국 압류, 2025.10.10. 부천시 압류도 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인·점유 조사 — 핵심은 ‘501호가 없다’
현황조사에는 아래 11명의 인물이 기재돼 있지만, 점유부분은 모두 201호·202호·301호·302호·401호·402호·502호입니다. 이들의 전입일은 모두 2020.07.28. 말소기준일 이후여서 조사 자료상 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진우 | 201호 | 2022.11.07 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박순자 | 202호 | 2021.04.26 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이환기 | 302호 | 2021.04.27 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강선희 | 401호 | 2024.03.28 | 없음 | 미상 | 2024.11.19 | 해당 없음 |
| 김규만 | 402호 | 2023.01.19 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지수 | 502호 | 2021.06.10 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경해 | 201호 | 2021.04.12 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이선희 | 301호 | 2021.04.16 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성남 | 302호 | 2024.07.17 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍기철 | 402호 | 2024.03.12 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박도연 | 502호 | 2021.07.12 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·유찰 — 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 56,183,000원으로 감정가 234,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 직접 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 근거는 없습니다. 특히 이 복합체의 경매 통계는 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
| 현재 회차 | 4회 유찰 · 56,183,000원 · 감정가의 24.01% |
|---|---|
| 5회 유찰 시 | 39,328,100원 · 감정가의 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 27,529,670원 · 감정가의 11.76% |
| 복합체 규모 | 8세대 |
| 경매 평균 유찰 | 3.9회 |
| 경매 낙찰률 | 0.0% |
④ 예상배당표 (매각가 56,183,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,411,294원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 54,771,706원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 채권액 1,980,000,000원 중 54,771,706원만 배당되고, 미배당은 1,925,228,294원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단오류역 북서측 인근. 주변은 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 서측에 각각 폭 약 8m 포장도로가 있고, 토지는 평지의 대체로 정방형입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(오류구획정리)이며, 성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대주택이고 경매 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 0.0%로 나타나 매도·재경매 시 가격과 소요기간을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 점유 확인. 조사된 인물은 다른 호실에만 기재돼 있고 임대관계는 미상입니다. 대상 501호의 실제 점유자와 임대차관계를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 인수 0원의 범위. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만, 이를 미확인 임차관계까지 포함한 확정 결론으로 보지 마세요.
- 최저가 착시. 56,183,000원은 감정가의 24.01%지만 비교 가능한 최근 실거래 기준이 없으므로 “시세보다 저렴”이라고 단정하지 마세요.
- 유찰 체질. 현재 4회 유찰이고 복합체 경매 평균도 3.9회입니다. 반복 유찰의 원인이 가격인지, 점유·상품성·환금성인지 확인해야 합니다.
- 공동담보 권리 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2020-1189호에 연결돼 있습니다. 배당과 채권관계는 원본 등기와 배당요구 자료를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 표시돼 있으므로 실제 취득·이용 과정에서의 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “24% 할인”보다 501호 점유가 먼저다
이 사건은 감정가 234,000,000원에서 네 번 유찰돼 56,183,000원까지 내려왔습니다. 그러나 그 할인폭만 보고 접근하기에는 확인해야 할 것이 남아 있습니다. 등기상으로는 2020.07.28. 근저당이 말소기준이고 이후 권리가 소멸하는 구조라 현재 배당 계산상 인수액은 0원입니다. 반면 현황조사의 11명은 모두 다른 호실에 기재돼 있고, 정작 501호 임대관계는 미상입니다.
가격 면에서도 최근 실거래 기준이 없어 감정가 대비 24.01%라는 숫자를 시세 할인율로 바꿔 읽을 수 없습니다. 8세대 규모, 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 0.0%라는 경매 통계까지 고려하면 이 물건은 “권리는 비교적 단순하지만 점유와 환금성 확인이 선행돼야 하는 물건”으로 보는 편이 타당합니다. 입찰의 승부처는 최저가 자체가 아니라 501호의 실제 점유관계와 그 가격에 다시 팔 수 있는지입니다.
