인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동의 다세대주택으로, 매각물건명세서 비고상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사길이고, 말소기준은 2020.07.28 설정된 경인북부수산업협동조합 채권최고액 1,260,000,000원 근저당권입니다. 이후 이성관 근저당권, 임의경매개시결정, 국·부천시 압류는 매각으로 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “감정가보다 많이 떨어졌다”는 숫자만 볼 물건은 아닙니다. 현재 최저가는 80,262,000원이고 3회 유찰됐지만, 제공된 단지 통계 역시 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 8세대 규모의 소규모 다세대라는 점까지 함께 보면, 할인율 자체보다 실제 수요와 점유관계 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 42, 1동 5층501호 |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) 이용 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 80,262,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 청구액 | 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급 | 인천지방법원 등기국 · 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
등기 흐름에서 핵심은 2020.07.28 을구 3번 근저당권입니다. 그보다 앞선 수협은행 근저당권은 같은 날 해지로 말소됐고, 2021.10.14 이성관의 소유권이전담보가등기도 2024.08.27 해제로 말소됐습니다. 이후 2024.08.27 이성관 근저당권, 2024.09.09 경매개시결정, 2025년 국·부천시 압류는 모두 말소기준 뒤에 들어온 권리입니다.
② 임차인·점유 확인 — 대항력은 없지만 대상 호실 확인 필요
현황조사에는 11명의 이름이 기재돼 있습니다. 모두 전입일이 말소기준일 2020.07.28보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 표시는 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 다만 기재된 호실은 201호·202호·301호·302호·401호·402호·502호이고, 대상 501호는 명단에 직접 기재돼 있지 않습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진우 | 201호 | 2022.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 기재 없음 |
| 박순자 | 202호 | 2021.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 기재 없음 |
| 이환기 | 302호 | 2021.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 기재 없음 |
| 강선희 | 401호 | 2024.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.11.19 |
| 김규만 | 402호 | 2023.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 기재 없음 |
| 김지수 | 502호 | 2021.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 기재 없음 |
| 이경해 | 201호 | 2021.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 기재 없음 |
| 이선희 | 301호 | 2021.04.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 기재 없음 |
| 김성남 | 302호 | 2024.07.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 기재 없음 |
| 홍기철 | 402호 | 2024.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 기재 없음 |
| 박도연 | 502호 | 2021.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 기재 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 80,262,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,844,716원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 78,417,284원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 1,980,000,000원, 예상 배당액은 78,417,284원, 미배당은 1,901,582,716원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 회차 매각가는 80,262,000원, 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 4회 유찰 시 매각가는 56,183,400원, 5회 유찰 시 39,328,380원으로 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 실거래 비교값이 제시되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 근거가 충분하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 80,262,000원 | 78,417,284원 | 1,901,582,716원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 56,183,400원 | 54,772,099원 | 1,925,227,901원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 39,328,380원 | 38,220,469원 | 1,941,779,531원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 소재 검단오류역 북서측 인근. 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 각각 노폭 약8m 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,030,000원/㎡, 토지면적은 327.1㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고, 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이며 단지 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 점유 확인. 현황조사 명단에는 여러 호실 점유자가 기재돼 있으나 501호는 직접 표시돼 있지 않습니다. 실제 점유자와 인도 대상을 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 현황조사 기재 인원의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의 과정의 기초자료가 될 수 있으므로 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 말소기준 권리 이전 확인. 경인북부수산업협동조합 근저당권의 주식회사와이케이자산관리대부 이전 및 한국투자저축은행 질권설정을 등기부 원본과 맞춰보세요.
- 세금 압류 확인. 국 및 부천시 압류가 후순위로 기재돼 있습니다. 매각으로 소멸 대상이지만 당해세 등 배당순위에 영향을 주는 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 80,262,000원은 감정가 대비 34.3%지만, 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 환금성 점검. 8세대 소규모 다세대이고 평균 유찰 3.0회라는 통계를 감안해 향후 매도 가능성과 보유기간을 함께 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 싸다는 결론은 아직 이르다
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2020.07.28 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸 대상으로 정리되며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체만 보면 큰 인수 부담이 잡히지 않습니다.
하지만 현재 가격이 감정가의 34.3%까지 내려온 이유를 단순한 기회로만 보면 안 됩니다. 이미 3회 유찰됐고, 8세대 소규모 다세대이며 단지 통계도 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 여기에 대상 501호의 직접적인 점유자 표기가 현황조사 명단에서 확인되지 않는다는 점까지 겹칩니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로, 입찰 전 501호 점유와 환금성을 반드시 확인하는 것입니다.
