인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동, 2020.04.22 사용승인된 8세대 규모 다세대 건물의 5층 502호입니다. 감정가 234,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 56,183,000원입니다. 권리의 기준점은 2020.07.28 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 이성관 근저당권, 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 할인폭만 보면 크게 내려온 물건이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 크게 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다. 오히려 동일 건물 경매 통계가 평균 3.9회 유찰, 낙찰률 0.0으로 나타나는 만큼 환금성과 실제 매수 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 42, 1동 5층502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 56,183,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권액 | 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2020.07.28 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.08.27 이성관 근저당권, 2024.09.09 임의경매개시결정, 2025.01.08 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2024.09.27에는 기준 근저당권이 주식회사와이케이자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 주식회사한국투자저축은행을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정도 등기돼 있습니다.
② 대상 502호 임차·점유 확인
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 502호 | 2021.06.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 박도연 | 502호 | 2021.07.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
김지수는 2021.06.10, 박도연은 2021.07.12 전입으로 모두 말소기준일 2020.07.28보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 특히 예상배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세는 별개
현재 최저매각가는 56,183,000원으로, 데이터상 현재 회차는 4회 유찰·감정가 24% 구간입니다. 추가 유찰 시 가정가격은 5회 유찰 39,328,100원, 6회 유찰 27,529,670원으로 낮아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,183,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,411,294원 |
| 2. 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 54,771,706원 |
| 3. 근저당권 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,980,000,000원 중 채권자 예상배당은 54,771,706원이며, 미배당은 1,925,228,294원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 ‘검단오류역’ 북서측 인근으로, 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 서측에 각각 폭 약 8m 포장도로가 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 경매 환금성. 8세대 규모 건물의 경매 통계상 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 0.0으로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 24% 수준까지 내려왔지만 최근 실거래 근거가 없습니다. 인근 동일·유사 면적 다세대의 실제 거래가를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 502호 점유 확인. 김지수·박도연 모두 전입일상 대항력은 없지만, 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대상 점유자 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매수인 승계와는 별개로 최우선변제 여부가 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 권리이전 확인. 기준 근저당권은 2024.09.27 주식회사와이케이자산관리대부로 이전됐고 근저당권부채권 질권도 설정됐으므로 최신 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2020.07.28 근저당권이 말소기준이고, 대상 502호 전입자들의 전입일은 모두 그 이후입니다. 현재 배당가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 놓고 보면 매수인이 떠안을 임차보증금이나 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 234,000,000원에서 4회 유찰되어 56,183,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없으므로 이 가격을 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 동일 건물 경매 평균 유찰 3.9회와 낙찰률 0.0도 함께 봐야 합니다. 결론은 권리 인수는 낮고, 가격·환금성 확인은 필수입니다.
