인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동, 검단오류역 북서측 인근의 도시형생활주택(단지형다세대) 1동 5층 502호입니다. 등기상 소유자는 주식회사길이고, 핵심 말소기준은 2020.07.28 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 이성관 근저당, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
권리만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 현재 배당 시뮬레이션에서 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 ‘최저가가 낮다’가 아니라 왜 3회까지 유찰됐는지입니다. 최저매각가는 80,262,000원으로 감정가 234,000,000원의 34.3% 수준이지만, 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 42, 1동 5층502호 |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택 이용 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 · 8세대 · 2020.04.22 준공 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 80,262,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인북부수산업협동조합 / 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2020.07.28 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 2020.06.24 수협은행 근저당은 2020.07.28 해지로 이미 말소됐습니다. 2021.10.14 설정된 시기부소유권이전담보가등기도 2024.08.27 해제로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 이성관의 채권최고액 720,000,000원 근저당, 2024.09.09 임의경매개시결정, 2025.01.08 국가 압류는 모두 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 502호 임차인 — 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사에는 건물 내 여러 호수의 전입자가 함께 확인되지만, 본건 502호로 표시된 인물은 김지수·박도연 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2020.07.28 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 502호 | 2021.06.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박도연 | 502호 · 주거 | 2021.07.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·환금성 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가 80,262,000원은 감정가 234,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 65.7% 하락했다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
건물은 총 8세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건 역시 3회 유찰 상태입니다. 이런 조건에서는 감정가 할인폭보다 실제 매수층·재매각 가능성·임대수요를 더 보수적으로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,262,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,844,716원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 78,417,284원 |
| 2. 근저당 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,980,000,000원 중 예상배당은 78,417,284원, 미배당액은 1,901,582,716원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 손실 구간이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 80,262,000원 | 78,417,284원 | 1,901,582,716원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 56,183,400원 | 54,772,099원 | 1,925,227,901원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 39,328,380원 | 38,220,469원 | 1,941,779,531원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 ‘검단오류역’ 북서측 인근. 주변은 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지 등이 혼재하고 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 각각 폭 약 8m 포장도로가 접해 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 정방형, 소로각지입니다. 공시지가는 1,030,000원/㎡, 토지면적은 327.1㎡입니다.
- 규제·하자. 성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 경매 통계상 평균 3.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타나므로 재매각 가능성은 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 현재 확인된 최근 실거래 비교값이 없으므로 최저가 80,262,000원이 실제 시세 대비 어느 위치인지 별도 확인이 핵심입니다.
- 502호 점유관계 재확인. 김지수·박도연의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원문 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 후순위 권리 원본 대조. 이성관 근저당, 경매개시결정, 국가 압류가 말소기준 이후 권리인지 등기부 최신본으로 재확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 8세대 규모, 실제 임대수요와 환금성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.28 근저당이 말소기준이고, 502호로 확인되는 전입자 김지수·박도연은 모두 그 뒤 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않고 8세대 소규모 다세대에 3회 유찰이 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건을 단순히 “감정가보다 65.7% 낮으니 싸다”고 보는 것은 위험합니다. 권리는 통과, 가격·환금성은 보수적 검증. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 실제 시장에서 80,262,000원이 충분히 낮은 가격인지 확인하는 데 있습니다.
