인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동, 검단오류역 북서측 인근의 도시형생활주택(단지형다세대) 1동 4층 401호입니다. 등기상 소유자는 주식회사길이고, 말소기준권리는 2020.07.28. 경인북부수산업협동조합 근저당권 1,260,000,000원입니다. 이후 설정된 이성관 근저당권 720,000,000원, 주식회사와이케이자산관리대부 근저당권 75,000,000원, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상 호실인 401호에는 강선희가 2024.03.28. 전입했고 2024.11.19. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준일인 2020.07.28.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부 자체는 확정하기 어렵지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 34, 1동 4층401호 |
| 용도 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 84,035,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인북부수산업협동조합 / 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.07.28.
최초 등기 중 2020.06.24. 수협은행 근저당권은 2020.07.28. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 2021.10.14. 이성관 명의의 소유권이전담보가등기도 2024.08.27. 해제로 말소됐습니다. 이후 2024.08.27. 이성관 근저당, 2024.09.12. 와이케이자산관리대부 근저당, 2025.01.08. 국의 압류는 말소기준권리보다 후순위입니다.
② 임차인·점유 관계 — 401호를 다른 호실과 구분
| 성명 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강선희 | 401호 | 2024.03.28 | 2024.11.19 | 없음 | 미상 | 0원 |
현황조사에는 같은 건물의 다른 호실에도 전입자가 확인됩니다. 201호 이진우·이경해, 202호 박순자, 301호 이선희, 302호 이환기·김성남, 402호 김규만·홍기철, 502호 김지수·박도연입니다. 이들은 표시된 호실이 401호가 아니므로 대상 401호의 임차인 인수 판단과 구분해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 84,035,000원으로 감정가 245,000,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 비교 가능한 확정 실거래 가격이 제시되지 않았기 때문에, 이 할인율 하나만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수는 없습니다.
오히려 가격 판단에서 확인되는 객관적 신호는 3회 유찰입니다. 관련 경매 집계 역시 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있습니다. 최저가가 크게 내려왔다는 사실과 실제 시장 환금성이 좋다는 판단은 서로 다른 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,035,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,630원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 82,122,370원 |
| 2. 근저당 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사와이케이자산관리대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 배당액은 82,122,370원, 미배당액은 1,972,877,630원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미회수는 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 84,035,000원 | 82,122,370원 | 1,972,877,630원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 58,824,499원 | 57,365,658원 | 1,997,634,342원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 41,177,149원 | 40,035,960원 | 2,014,964,040원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰될수록 임차보증금 인수액이 늘어나 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 후순위 채권자의 미회수 규모가 커질 뿐이며, 매수인 입장에서는 별도로 시장가격과 환금성을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단오류역 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 대지 326.7㎡, 평지의 정방형 토지이며 북측과 서측으로 약 8m 포장도로가 접합니다. 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역에 포함되며, 철도보호지구 저촉, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 2020.05.15. 사용승인된 8세대 규모 다세대입니다. 경매 집계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%가 표시돼 있어 가격만큼 재매각성과 수요층을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 401호 점유관계 재확인. 강선희의 전입일과 배당요구는 확인되지만 보증금·확정일자는 확인되지 않으므로 최신 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조하세요.
- 소액임차인 배당 여부. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 다른 호실 전입자와 혼동 금지. 현황조사에는 201·202·301·302·402·502호 전입자도 포함돼 있습니다. 대상은 401호이므로 호실별 권리관계를 분리해서 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 최근 실거래와 직접 대조되지 않은 상태에서는 ‘싸다’는 결론을 내리지 마세요.
- 토지이용 규제 확인. 철도보호지구 저촉과 토지거래계약 허가구역 포함 표시가 있으므로 실제 적용 범위와 취득·이용상의 영향은 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 권리변동을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.07.28. 근저당이 말소기준이고, 401호 강선희는 2024.03.28. 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그렇다고 최저가 84,035,000원이 곧바로 ‘싼 가격’이라는 뜻은 아닙니다. 이미 3회 유찰됐고, 확정된 실거래 비교가격이 없어 시장 대비 할인폭을 판단하기 어렵습니다. 여기에 8세대 규모 다세대의 환금성까지 고려하면 결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 가격 판단은 실거래 확인 전까지 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
