인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동의 다세대주택 1동 4층 402호입니다. 감정평가상 이 건물은 다세대주택으로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 도시형생활주택(단지형다세대)로 기재돼 있습니다. 등기부상 소유자는 주식회사길입니다.
권리의 기준점은 2020.07.28. 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당입니다. 이 권리는 말소기준이고, 그 뒤 설정된 이성관 근저당, 주식회사와이케이자산관리대부 근저당, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.09.27.에는 말소기준 근저당권이 주식회사와이케이자산관리대부로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 34, 1동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 82,320,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.07.28.
최초의 수협은행 근저당은 2020.07.28. 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 2024.08.27. 이성관 근저당, 2024.09.12. 주식회사와이케이자산관리대부 근저당, 2025.01.08. 국의 압류는 모두 말소기준보다 뒤입니다.
② 402호 점유관계 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
현황조사에는 건물 내 여러 호실의 전입자가 확인되지만, 이 리포트의 대상인 402호로 특정된 점유자는 김규만·홍기철 2명입니다. 두 사람 모두 2020.07.28. 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 입찰 전 점유·임대차관계 원본 대조가 필요합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김규만 | 402호 | 2023.01.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 홍기철 | 402호 | 2024.03.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
③ 가격·환금성 — 34%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 82,320,000원으로 감정가 240,000,000원 대비 현재 시나리오상 34.3% 수준이며 이미 3회 유찰됐습니다. 그러나 동일 면적에 대응되는 실거래 비교자료가 확인되지 않고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,881,760원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 80,438,240원 |
| 2. 근저당 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사와이케이자산관리대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,881,760원을 제외한 80,438,240원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 미배당액은 1,974,561,760원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 1,974,561,760원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 1,998,813,232원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 40,336,800원 | 39,210,738원 | 2,015,789,262원 | 0원 |
추가 유찰이 되더라도 배당표상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 다만 그 사실만으로 추가 유찰 가격이 시장 대비 저렴하다는 의미는 아닙니다. 시세 확인 없이 감정가 대비 할인율만 보고 입찰 상한을 정하는 것은 피해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단오류역 북서측 인근. 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 각각 노폭 약 8m 포장도로가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다. 토지는 평지·대체로 정방형이며 주거용 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 성장관리권역, 철도보호지구 저촉, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 규모. 2020.05.15. 준공된 8세대 건물입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 402호 점유자 확인. 김규만·홍기철의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부와 보증금 규모를 최신 현황조사·매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 현재 확인된 전입일은 2023.01.19., 2024.03.12.로 말소기준 2020.07.28.보다 늦습니다.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 권리이전 확인. 말소기준 근저당은 2024.09.27. 주식회사와이케이자산관리대부로 이전됐으므로 최신 등기부에서 현재 권리자를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격은 별도 검증
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.07.28. 근저당이 말소기준이고, 402호로 확인된 김규만·홍기철의 전입은 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 사실만 보고 곧바로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이미 3회 유찰됐고, 8세대 다세대의 경매 통계도 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%이며, 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 여기에 402호 점유자들의 보증금도 확인되지 않습니다. 결론은 권리는 소멸형, 인수는 0원이나 가격·점유관계 검증은 필수입니다.
