인천지방법원 2024타경559794. 인천 서구 오류동의 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 1동 4층 402호입니다. 감정가는 240,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 57,624,000원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 주식회사길이며, 권리분석의 기준은 2020.07.28 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당입니다.
이후의 임의경매개시결정, 국 압류, 이성관 근저당, 주식회사와이케이자산관리대부 근저당은 매각으로 소멸합니다. 기준 근저당은 2024.09.27 주식회사와이케이자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 주식회사한국투자저축은행의 근저당권부채권 질권도 설정되어 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559794 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류로13번안길 34, 1동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사길 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 57,624,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 2,204,350,087원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 |
| 세대수 / 준공 | 8세대 · 2020.05.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.07.28 경인북부수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이며, 이후 2024.09.09 임의경매개시결정, 2025.01.08 국 압류, 2024.08.27 이성관 근저당 720,000,000원, 2024.09.12 주식회사와이케이자산관리대부 근저당 75,000,000원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 402호 관련 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사 등에 여러 호실의 점유·임차 관련 인원이 함께 확인되어 있습니다. 이 가운데 매각 대상인 402호에는 김규만과 홍기철이 조사되어 있으며, 전입일은 각각 2023.01.19, 2024.03.12로 모두 말소기준일 2020.07.28보다 늦습니다. 따라서 자료상 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 원본 서류 보완 확인이 필요합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진우 | 201호 | 2022.11.07 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박순자 | 202호 | 2021.04.26 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이환기 | 302호 | 2021.04.27 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강선희 | 401호 | 2024.03.28 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김규만 | 402호 | 2023.01.19 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지수 | 502호 | 2021.06.10 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경해 | 201호 | 2021.04.12 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이선희 | 301호 | 2021.04.16 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성남 | 302호 | 2024.07.17 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍기철 | 402호 | 2024.03.12 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박도연 | 502호 | 2021.07.12 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
감정가 240,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 57,624,000원입니다. 현재 회차 비율은 24.01%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않고, 최근 낙찰가도 없으므로 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 현재 회차 | 4회 유찰 · 57,624,000원 · 24.01% |
|---|---|
| 5회 유찰 시 | 40,336,800원 · 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 28,235,760원 · 11.76% |
| 단지 평균 유찰 | 3.8회 |
| 최근 낙찰가 | 해당 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 57,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,437,232원 |
| 2. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 1,260,000,000원 | 56,186,768원 |
| 3. 근저당 · 이성관 | 720,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사와이케이자산관리대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 2,055,000,000원 중 56,186,768원이 배당되고, 미배당액은 1,998,813,232원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단오류역 북서측 인근이며, 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공업시설·나대지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 검단오류역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 각각 폭 약 8m 포장도로가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지·정방형, 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유 확인. 김규만·홍기철이 모두 402호로 조사되어 있으므로 현장 점유관계와 명도 상대방을 확인하세요.
- 보증금 확인. 대상 402호를 포함한 조사 인원의 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당관계는 달라질 수 있습니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 최근 실거래와 낙찰가가 확인되지 않습니다. 최저가 57,624,000원만 보고 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 다회유찰 원인 점검. 사건은 4회 유찰됐고 단지 평균 유찰 횟수도 3.8회입니다. 환금성, 내부상태, 점유·임대관계를 함께 확인해야 합니다.
- 권리이전 내역 대조. 기준 근저당이 2024.09.27 주식회사와이케이자산관리대부로 이전되고 주식회사한국투자저축은행의 질권이 설정된 내역을 최신 등기부와 대조하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다, 확인되지 않은 시장가치가 핵심”
이 사건은 등기 구조만 보면 말소기준권리 이후의 권리가 소멸하고, 대상 402호의 조사된 전입자도 모두 말소기준보다 늦어 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 반면 가격은 감정가 240,000,000원에서 57,624,000원까지 내려와 있지만, 비교 가능한 실거래와 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다.
특히 4회 유찰, 단지 평균 3.8회 유찰, 402호에 복수의 점유 관련 인원, 보증금 미확인이라는 조건을 함께 보면 이 사건은 “권리가 깨끗해서 무조건 싸게 살 수 있는 물건”이라기보다 권리는 비교적 단순하지만 환금성과 현장 확인 비중이 큰 물건에 가깝습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다.
