수원지방법원 2024타경2701. 안산시 상록구 이동 569-12, 나경캐슬 1층 101호의 다세대 물건입니다. 감정가 75,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 52,500,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김동민이며, 강제경매개시결정은 2024.06.25. 접수됐습니다. 계산된 말소기준도 이 강제경매개시결정입니다.

등기 자체보다 까다로운 부분은 점유관계입니다. 2014년부터 2022년까지 전입한 다수의 점유자가 조사됐고, 상당수는 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않았습니다. 이런 점유자는 단순히 전입일이 빠르다는 이유만으로 모두 확정적인 대항력 임차인이라고 단정해서는 안 되며, 대항력 가능·미상으로 두고 원본 서류와 실제 101호 점유관계를 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심

2013.06.03. 설정된 반월신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 650,000,000원이지만 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 2014.06.05. 김동민에게 소유권이 이전됐고, 2024.06.25. 이지환의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 이 강제경매개시결정이며 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 101호와 다른 호수 기록을 섞어 보면 안 된다

조사된 점유자 기록은 15명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 점유부분이 명확히 적힌 송서원은 205호 전체, 백남현은 401호 전체로, 경매 대상인 101호와 호수가 다릅니다. 나머지 다수는 점유부분이 미상이라 101호에 실제로 대응하는 임차인이 누구인지 현재 자료만으로 특정되지 않습니다.

* 배당 시뮬레이션은 백남현 보증금 230,000,000원을 대항력 有·우선변제권 無로 보아 매수인 인수액 230,000,000원으로 계산하고 있습니다. 그러나 점유부분이 401호 전체로 기재돼 있어, 이 금액을 대상 101호의 확정 승계액으로 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싸다’고 결론낼 근거가 없다

나경캐슬(569-12)의 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 최근 거래가격·최근 12개월 평균·최신 거래가 제시되지 않은 상태이므로, 현재 최저매각가 52,500,000원이 감정가 75,000,000원의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

오히려 권리분석에서는 먼저 101호 실제 점유자와 보증금, 대항력, 배당요구 여부를 확정해야 합니다. 특히 백남현의 230,000,000원 승계 시뮬레이션이 101호에 실제 적용되는 구조라면 최저가가 더 내려가더라도 최저가 자체를 가격 메리트의 기준으로 삼을 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)

현재 회차에서는 신청채권자 이지환의 55,000,000원 중 51,155,000원이 배당되고 3,845,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 백남현 보증금은 매각대금에서 배당하지 않고 매수인 인수 230,000,000원으로 계산돼 있으나, 점유부분이 401호로 표시된 점은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 안산시 상록구 이동의 도시형생활주택(다세대주택) 나경캐슬입니다. 감정 이용상태상 기호 1-15, 17은 원룸형으로 방1·화장실1, 기호 16은 방2·거실·주방겸식당·화장실2 등으로 조사됐습니다.
• 입지. 매화초등학교 남측 인근으로 유사규모 다세대주택·원룸·주상복합건물·학교·공원 등이 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물이며, 개별난방·위생·급배수·출입구 보안개폐설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 토지·도로. 토지는 평지의 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 남측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
• 건물 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 101호 임차인부터 특정. 점유자 15명의 기록 중 누가 실제 대상 101호를 점유하는지 매각물건명세서·현황조사 원본과 전입세대 확인자료를 대조해야 합니다.
• 백남현 401호 기록 분리. 보증금 230,000,000원과 매수인 인수 시뮬레이션이 존재하지만, 점유부분은 401호 전체입니다. 대상 101호의 승계액으로 곧바로 합산하지 마십시오.
• 미상 보증금 확인. 이원빈을 포함해 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있고, 다수는 확정일자도 미상입니다. 인수액을 0원으로 가정할 수 없습니다.
• 배당요구 여부 구분. 이원빈·신경선·심재필·송서원·홍준성·안병훈·백남현·천주찬은 배당요구 기록이 있으나, 각자의 대항력·보증금·우선변제 요건은 별도로 검토해야 합니다.
• 토지 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 기재가 있으므로 등기 원문에서 권리 종류와 매수인 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 75,000,000원이나 최저가 52,500,000원만으로 적정가를 확정하지 마십시오.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 직접 확인하고, 실제 점유자와 임대차계약서를 현장에서 교차검증해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 확인할 것이 있다”

이 물건의 최저매각가는 52,500,000원으로 감정가 75,000,000원의 70%입니다. 하지만 현재 자료만 놓고 보면 이를 싸다고 평가할 단계가 아닙니다. 점유자 기록이 15명에 이르고 대부분의 점유부분·보증금·확정일자가 충분히 특정되지 않았으며, 유일하게 230,000,000원 보증금이 확인된 백남현은 오히려 401호 전체로 기재돼 대상 101호와 맞지 않습니다.

따라서 이 사건의 핵심은 낙찰가를 더 낮추는 것이 아니라 101호에 실제 승계되는 임차보증금이 얼마인지 확정하는 것입니다. 여기에 토지 별도등기까지 존재합니다. 실제 대항력 임차인과 인수액이 확인되기 전에는 최저가를 기준으로 가격 메리트를 논해서는 안 됩니다. 가격은 보류, 임차인 특정과 별도등기 확인이 선행. 이 사건의 결론입니다.