수원지방법원 2024타경2701. 안산시 상록구 이동 569-12, 매화로3길 17의 도시형생활주택(다세대주택) 2층 205호입니다. 소유자는 김동민이고, 현재 등기상 경매의 기준이 되는 권리는 2024.06.25 접수된 강제경매개시결정입니다. 2013.06.03 설정된 반월신용협동조합 근저당권 650,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다.

문제는 등기보다 임차관계입니다. 현황조사 등에 나타난 임차·점유 관련 인원은 15명이고, 이들의 전입일은 모두 2024.06.25보다 앞섭니다. 다만 보증금이나 확정일자가 확인되지 않는 사람이 대부분이므로 단순히 전입일만으로 모두를 “대항력 있음”이라고 단정해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 해당 인원을 대항력 가능·미상으로 보수적으로 표시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심

2013.06.03의 소유권보존 및 반월신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 김동민은 2014.06.05 소유권이전을 마쳤고, 2024.06.25 채권자 이지환의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 바로 이 2024.06.25 강제경매개시결정입니다.

② 임차인·점유관계 — 205호와 401호를 섞어 보면 안 된다

현황조사 등에 등장하는 관련 인원은 15명입니다. 그러나 점유부분이 명확히 205호 전체로 특정된 사람은 송서원이고, 백남현은 401호 전체로 기재돼 있습니다. 나머지 인원의 점유부분은 미상입니다. 따라서 이 명단 전체를 205호 임차인으로 단정하거나, 백남현의 보증금 230,000,000원을 곧바로 205호 매수인의 확정 인수액으로 보는 것은 위험합니다.

③ 실질취득비용 — 230,000,000원이 205호에 적용된다면

배당 산정은 현재 최저가 49,000,000원에서 백남현의 보증금 230,000,000원을 매수인 인수로 처리합니다. 정확도 원칙상, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준인 약 230,000,000원에 고정되는 형태로 봐야 합니다. 따라서 이 조건이 실제 205호에 적용된다면 최저가 49,000,000원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

다만 이 사건은 앞서 본 것처럼 백남현의 점유부분이 401호로 기재돼 있습니다. 따라서 230,000,000원 인수 및 실질취득 약 230,000,000원은 205호 귀속이 확인되는 경우에만 성립하는 조건부 산식입니다. 반대로 401호 임차관계로 확인된다면 205호의 핵심 위험은 송서원을 포함한 점유관계의 실제 보증금과 대항력 여부로 다시 계산해야 합니다.

④ 시세 비교 — 거래가 확인되지 않아 ‘싸다’고 말할 수 없다

나경캐슬(569-12)은 17세대, 사용승인일은 2013.05.22로 표시됩니다. 비교대상 면적은 22.83㎡이나 대상 면적과 일치하지 않는 것으로 표시돼 있고, 최근 낙찰금액이나 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 70,000,000원에서 최저가 49,000,000원으로 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

배당 산정상 신청채권자 이지환에게 47,718,000원이 배당되고 7,282,000원이 미배당됩니다. 백남현 보증금 230,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 다만 백남현의 점유부분은 401호 전체로 기재돼 있으므로 205호에 대한 실제 인수 여부는 반드시 별도 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락보다 인수관계 확인이 먼저

산정표에서는 낙찰가가 49,000,000원에서 34,300,000원, 24,010,000원으로 내려가도 백남현 보증금 인수액을 계속 230,000,000원으로 표시합니다. 이 인수관계가 실제 205호에 유효하다면 유찰 자체가 실질취득비용을 낮춰 주는 구조라고 볼 수 없습니다. 반대로 401호 임차관계로 확인된다면 이 시나리오는 205호 권리분석에서 다시 작성돼야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변환경. 매화초등학교 남측 인근의 도시형생활주택(다세대주택) 나경캐슬로, 주변은 유사 규모 다세대주택·원룸·주상복합건물·학교·공원 등이 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물이며 개별난방, 위생·급배수·출입구보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,749,000원/㎡, 토지면적은 269.2㎡입니다. 남측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역· 도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 표시돼 있습니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 205호 임차인부터 확정. 송서원이 205호 전체로 특정돼 있으므로 실제 계약서, 보증금, 점유 지속 여부와 배당요구 내용을 우선 확인해야 합니다.
• 401호 백남현 보증금 분리 확인. 230,000,000원 보증금이 205호 매수인 인수액으로 계산돼 있으나 점유부분은 401호 전체입니다. 호수 불일치를 해소하지 않은 채 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 나머지 점유자 확인. 점유부분 미상 인원이 다수이고 모두 전입일이 2024.06.25보다 앞서므로, 실제 205호 점유 여부를 주민등록·현황조사·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 대지권 목적 토지 별도등기. 별도등기의 내용과 매각 후 존속 여부를 토지 등기부에서 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다.
• 배당 재계산. 실제 205호 보증금과 우선변제 여부가 확정되면 현재 배당표의 신청채권자 배당과 매수인 인수액도 다시 검토해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘누구의 보증금인가’를 확인해야 한다

이 사건은 감정가 70,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 49,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 그 숫자가 핵심은 아닙니다. 2024.06.25보다 앞선 전입자가 다수 있고, 205호 전체로 특정된 송서원의 보증금은 확인되지 않습니다. 여기에 배당 산정에서 230,000,000원 전액 인수로 잡힌 백남현은 정작 401호 전체로 기재돼 있습니다.

백남현의 230,000,000원이 실제 205호의 대항력 있는 임차보증금으로 확인된다면, 낙찰가가 보증금보다 낮은 구조에서 실질취득은 약 230,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 하며 49,000,000원만 보고 싸다고 해서는 안 됩니다. 반대로 그 보증금이 401호의 것이라면 205호는 송서원과 점유부분 미상 인원들의 보증금·점유관계를 새로 확정해야 합니다. 여기에 토지 별도등기까지 있으므로, 현재 단계의 결론은 가격 판단보다 권리관계 확인이 선행돼야 하는 고위험 확인형 물건입니다.