수원지방법원 2024타경2701. 안산시 상록구 이동의 도시형생활주택(다세대주택) ‘나경캐슬’ 내 3층 305호입니다. 감정가 70,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다. 그런데 등기와 배당관계를 펼쳐보면 이 물건은 단순한 저가 다세대 경매가 아닙니다. 2023.11.21. 표관중 명의의 주택임차권이 등기되어 있고, 보증금 48,000,000원 가운데 현재 매각가 가정에서는 47,718,000원만 배당되어 282,000원이 매수인에게 남습니다. 여기에 배당표는 백남현 보증금 230,000,000원을 전액 매수인 인수로 계산하고 있습니다.

따라서 입찰가 49,000,000원만 보고 “감정가 대비 30% 할인”이라고 판단하면 안 됩니다. 현재 배당 시뮬레이션 기준 매수인의 확인된 부담은 입찰가와 인수액을 합한 279,282,000원입니다. 특히 현황조사에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자들이 다수 잡혀 있어, 이들은 대항력 가능·보증금 미상으로 보고 별도 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권과 인수위험이 핵심

2013.06.03. 설정된 반월신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.06.25. 강제경매개시결정으로 계산되어 있고, 이 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다. 반면 2023.11.21. 등기된 표관중의 주택임차권은 경매개시결정보다 앞서며, 배당표에서도 미배당 보증금 282,000원을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.

② 임차인·점유자 — ‘확인된 인수’와 ‘미상 위험’을 분리해서 봐야 한다

보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 명단은 중복 보증기관 신고로 합산되는 구조는 아닙니다. 다만 점유부분이 205호 전체, 401호 전체로 표시된 사람도 포함되어 있어 해당 305호와 실제로 어떤 관계가 있는지는 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람은 전입일만으로 보증금 인수를 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

49,000,000원 매각가 가정에서는 집행비용 1,282,000원과 표관중 배당 47,718,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 신청채권자 이지환의 청구금액 55,000,000원은 배당액 0원, 미배당 55,000,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰이 거듭돼도 ‘총 부담’이 싸지지 않는다

이 표가 이 사건의 본질을 가장 잘 보여줍니다. 최저가는 49,000,000원에서 34,300,000원, 24,010,000원으로 낮아지지만, 그만큼 미배당 임차보증금이 늘어 매수인 인수액은 230,282,000원에서 244,717,400원, 254,822,180원으로 커집니다. 그 결과 확인된 총 부담은 계속 278,832,180원~279,282,000원 수준에 머뭅니다. 즉 이 사건은 유찰로 최저가가 내려간다고 총 취득부담이 함께 내려가는 구조가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(다세대주택)으로 평가되어 있으며, 기호별로 원룸형 또는 방2·거실·주방겸식당·화장실2 등의 이용상태가 기재되어 있습니다.
• 주위환경. 매화초등학교 남측 인근으로 유사규모 다세대주택, 원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등이 있는 주거지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 상록수역(4호선)이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물이며 개별난방, 위생·급배수·출입구보안개폐설비가 되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 남측 폭 8미터 정도 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,749,000원/㎡입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 규모. 나경캐슬(569-12)은 17세대이며 2013.05.22. 준공으로 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차의 확인 가능한 부담은 49,000,000원 + 230,282,000원 = 279,282,000원입니다.
• 표관중 임차권 확인. 임대차계약일자, 주민등록일자, 확정일자 및 미배당 282,000원의 승계 구조를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 백남현 보증금 확인. 배당표는 230,000,000원 전액 인수를 계산하고 있습니다. 점유부분이 401호 전체로 기재되어 있으므로 본건 305호와의 실제 관련성을 원본에서 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 조사. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 다수 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 보증금, 실제 점유호수, 전출 여부를 확인해야 합니다.
• 대지권 토지 별도등기. 별도등기의 내용과 낙찰 후 존속·소멸 여부를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 대상 전용면적은 22.83㎡로 기재되어 있으나 면적 매칭 자료가 없으므로 동일 면적·동일 유형의 최신 실거래를 별도로 대조해야 합니다.

맺으며 — “4,900만원짜리 물건”이 아니다

표면의 최저매각가는 49,000,000원이지만, 경매에서 중요한 것은 낙찰대금만이 아닙니다. 현재 배당표가 계산한 매수인 인수액은 230,282,000원이고, 이를 더한 확인 가능한 실질취득액은 279,282,000원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 입찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 총 부담은 279,017,400원, 278,832,180원으로 크게 낮아지지 않습니다.

게다가 표관중 외에도 다수의 점유자가 조사되어 있으며, 상당수는 보증금·확정일자·점유부분이 명확하지 않습니다. 이들은 일률적으로 인수된다고 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 볼 수도 없습니다. 여기에 대지권의 목적인 토지 별도등기까지 있으므로, 이 사건은 저가 낙찰을 노리는 단순 다세대 경매가 아니라 임차권·점유관계·토지 별도등기를 먼저 풀어야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.