수원지방법원 2024타경2701. 안산시 상록구 이동 569-12, 도로명주소 매화로3길 17의 다세대 물건입니다. 소유자는 김동민으로 2014.06.05 소유권을 이전받았습니다. 감정가는 59,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 41,300,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려온 저가 물건처럼 보이지만, 현황조사와 배당구조를 함께 보면 접근법은 정반대여야 합니다. 권리관계와 임차인 범위를 먼저 확정하지 않으면 가격 자체를 평가하기 어렵습니다.

등기상 2013.06.03 설정됐던 반월신용협동조합 근저당권 650,000,000원은 이미 말소됐고, 현재 계산된 말소기준은 2024.06.25 강제경매개시결정입니다. 그런데 현황조사에 기재된 전입일은 모두 이 날짜보다 앞섭니다. 다만 전입일이 빠르다는 사실만으로 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자를 곧바로 확정적 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 그래서 이 사건은 ‘대항력 있음’과 ‘대항력 가능·미상’을 구분해 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 어렵다

2013.06.03 반월신용협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 김동민은 2014.06.05 소유권을 이전받았고, 2024.06.25 이지환의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 현재 계산된 말소기준은 바로 이 2024.06.25 경매개시결정입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 15명, 승계 중복 0명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인 수는 15명입니다. 이 가운데 보증금이 확인되는 사람은 백남현 230,000,000원이며, 나머지 14명은 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구 여부가 확인되는 경우도 있지만 보증금·확정일자가 불완전하면 인수액을 숫자로 고정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 최저가 4,130만원만 보면 안 된다

현재 회차 최저가는 41,300,000원으로 감정가 59,000,000원의 70%입니다. 그러나 나경캐슬(569-12)은 17세대, 2013.05.22 준공이며 시장조회 대상면적은 18.15㎡로 표시돼 있지만 면적 매칭은 성립하지 않았습니다. 따라서 이 사건에서 실거래 가격을 근거로 ‘싸다’거나 ‘시세 대비 할인됐다’고 평가할 근거는 없습니다.

오히려 백남현 보증금 230,000,000원이 본건에 귀속되고 대항력이 인정되는지가 핵심입니다. 그 전제가 성립하면 보증금이 현재 최저가 41,300,000원보다 훨씬 크므로, 대항력 인수형 가격 판단은 낙찰가가 아니라 실질취득 약 230,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 그 자체만으로 매수 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 41,300,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 이지환 청구액 55,000,000원 중 40,156,600원이 배당되고 14,843,400원이 미배당됩니다. 백남현 보증금 230,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 계산돼 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘고 인수 리스크는 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 이동의 매화초등학교 남측 인근. 주변은 다세대주택·원룸·주상복합건물·학교·공원 등으로 이루어진 주거지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 상록수역(4호선)이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물이며 보일러 개별난방, 위생·급배수·출입구보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정요항표상 기호 1-15·17은 도시형생활주택 원룸형, 기호 16은 방2·거실·주방겸식당·화장실2 구조의 도시형생활주택입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 도시형생활주택 건부지이며 남측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,749,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역·상대보호구역 등이 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 단지 규모. 나경캐슬(569-12)은 17세대이며 2013.05.22 준공됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 301호 귀속 임차인 확정. 15명의 현황조사 명단 중 실제 301호와 관련된 사람을 매각물건명세서·현황조사 원문으로 호수별 대조해야 합니다.
• 백남현 230,000,000원 확인. 점유부분이 401호 전체로 표시돼 있으므로 이 보증금이 301호에 적용되는지부터 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 14명 확인. 보증금이 확인되지 않는 점유자는 인수액을 계산할 수 없으므로 임대차계약서·배당요구서·명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 보증금과 확정일자가 모두 미상인 점유자는 전입일만으로 확정적 대항력 임차인이라 단정하지 말고 ‘대항력 가능·미상’ 상태로 검토해야 합니다.
• 홍준성 우선변제. 전입 2022.02.04, 확정일자 2022.02.04, 배당요구 2024.08.16이 확인돼 우선변제권 행사 가능성이 있으나 보증금은 미상입니다.
• 토지 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있으므로 별도등기 내용과 매각 후 존속 여부를 원문에서 대조해야 합니다.
• 유찰가 착시 경계. 현재 41,300,000원, 2회 유찰 시 28,910,000원, 3회 유찰 시 20,237,000원으로 내려가도 임차인 인수 문제가 해결되는 것은 아닙니다.

맺으며 — “4,130만원짜리 물건”으로 보면 위험하다

이 사건은 감정가 59,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 41,300,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격만 떼어 놓고 보면 안 됩니다. 현황조사상 임차인은 15명이고 그중 14명의 보증금이 확인되지 않습니다. 백남현은 230,000,000원의 보증금이 확인되며 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수로 계산돼 있습니다.

다만 대상은 301호인데 백남현의 점유부분은 401호 전체, 송서원은 205호 전체로 기재돼 있습니다. 바로 이 점 때문에 먼저 해야 할 일은 ‘얼마에 입찰할까’가 아니라 ‘301호에 실제로 어떤 임차관계가 붙어 있는가’를 확정하는 것입니다. 백남현 230,000,000원이 실제 본건에 귀속되는 대항력 인수형이라면, 유찰로 최저가가 더 내려가도 실질취득 기준은 약 230,000,000원에서 크게 달라지지 않습니다. 여기에 대지권의 목적인 토지 별도등기까지 있습니다. 가격은 낮지만, 권리는 확인 전까지 고위험. 이 사건은 원본 대조가 입찰가 계산보다 먼저입니다.