수원지방법원 2024타경2701. 안산시 상록구 이동 569-12, 통칭 나경캐슬 내 1층 102호 다세대 물건입니다. 감정가는 68,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 47,600,000원입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가보다 인수할 임차보증금이 훨씬 큰 구조입니다. 배당표상 이종곤의 보증금 60,000,000원 중 46,343,200원만 배당되고 13,656,800원이 미배당 인수되며, 백남현 보증금 230,000,000원은 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 243,656,800원이고, 최저가를 합친 실질취득은 291,256,800원입니다.
더 큰 문제는 인수금액이 확정된 두 건으로 끝나지 않는다는 점입니다. 현황조사와 문건접수에는 이원빈, 신경선, 김초원, CUI GUOSHAN, PIAO XIANGLAN, 심재필, 송서원, 김영성, 홍준성, 이태훈, NAN YONGSHAN, 안병훈, 천주찬 등 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수 기재돼 있습니다. 이들은 자료상 전입일이 2024.06.25 경매개시결정보다 앞서 있으나, 보증금·확정일자가 미상인 경우에는 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 매화로3길 17, 1층102호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김동민 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 47,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기부 발급일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권이 핵심
등기부상 2013.06.03 반월신용협동조합 근저당은 이미 말소돼 있고, 현재 경매 분석의 기준은 2024.06.25 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2019.05.07 전입·확정일자를 가진 이종곤의 임차권입니다. 임차보증금은 60,000,000원이고 임차권등기는 2023.09.08 접수됐습니다. 자료상 우선변제권을 행사하지만 현재 매각가 47,600,000원에서는 집행비용을 제외한 46,343,200원만 배당돼 13,656,800원이 남습니다.
② 임차인·점유관계 — 확정된 인수 외에도 미상 리스크가 많다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태훈 | 미상 | 2014.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김초원 | 미상 | 2019.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신경선 | 미상 | 2020.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이원빈 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안병훈 | 미상 | 2020.05.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송서원 | 205호 전체 | 2020.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI GUOSHAN | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO XIANGLAN | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 천주찬 | 미상 | 2021.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영성 | 미상 | 2022.01.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍준성 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백남현 | 401호 전체 | 2022.02.07 | 230,000,000원 | 有 | 미상 | 230,000,000원 인수 계산 |
| 심재필 | 미상 | 2022.09.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| NAN YONGSHAN | 미상 | 2022.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종곤 | 전유부분의 전부 | 2019.05.07 | 60,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 인수 |
| 임차권자 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 다만 위 표의 상당수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수위험을 금액으로 산정할 수 없습니다. 따라서 현재 계산된 243,656,800원은 ‘확정된 최대치’가 아니라 제공된 배당 시뮬레이션에 반영된 인수액이며, 미상 점유관계 확인 결과에 따라 위험 판단은 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,256,800원 |
| 1. 임차인 이종곤 보증금 | 60,000,000원 | 46,343,200원 |
| 인수 · 이종곤 미배당 | 13,656,800원 | 0원 |
| 인수 · 백남현 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 이지환 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,256,800원을 제외한 매각대금 전액이 이종곤에게 배당되고, 신청채권자 이지환의 청구금액 55,000,000원은 배당되지 않는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 243,656,800원입니다.
④ 유찰돼도 ‘싸지는 구조’가 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 47,600,000원 | 243,656,800원 | 291,256,800원 |
| 2회 유찰 시 | 33,319,999원 | 257,679,761원 | 290,999,760원 |
| 3회 유찰 시 | 23,323,999원 | 267,495,833원 | 290,819,832원 |
이 사건에서 유찰은 일반적인 가격 할인과 의미가 다릅니다. 매각가가 47,600,000원에서 33,319,999원, 23,323,999원으로 내려가도 매수인 인수액은 243,656,800원에서 257,679,761원, 267,495,833원으로 증가합니다. 결과적으로 매각가와 인수액을 합친 부담은 각각 291,256,800원, 290,999,760원, 290,819,832원으로 약 2.9억원 수준에 머뭅니다. 낙찰가만 내려갈 뿐 총 취득부담은 거의 줄지 않는 대항력 인수형의 전형적인 모습입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(다세대주택)으로, 기호별 이용상태는 원룸형 또는 방2·거실·주방겸식당·화장실2 등으로 조사됐습니다.
- 입지. 안산시 상록구 이동 소재 매화초등학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·원룸·주상복합건물·학교·공원 등으로 이루어진 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물이며 개별난방·위생·급배수·출입구보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)이며 토지 공시지가는 1,749,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 별도등기. 매각물건명세서 비고에 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음이 기재돼 있어 원본 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 47,600,000원이 아니라 최저가와 인수액을 합친 291,256,800원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 이종곤 미배당 확인. 보증금 60,000,000원 중 현재 배당 예상액 46,343,200원, 부족액 13,656,800원이 인수 계산에 반영돼 있습니다.
- 백남현 401호 기재 확인. 보증금 230,000,000원이 인수 계산에 반영돼 있지만 점유부분은 401호 전체로 기재돼 있습니다. 대상 102호와의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 전수 확인. 보증금·확정일자가 미상인 점유자가 다수이므로 각 점유자의 102호 실제 점유 여부, 계약관계, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 비고가 있으므로 등기부 원문과 매각조건을 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부 이용상태를 건축물현황도와 탐문조사에 의존했습니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘인수액’이 본체인 사건
이 물건을 47,600,000원짜리 다세대로 보면 판단이 크게 왜곡됩니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수는 243,656,800원, 실질취득은 291,256,800원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 매각가 하락만큼 인수액이 늘어 총 부담이 약 2.9억원 수준에 머뭅니다. 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수 있고, 백남현·송서원의 점유 호수가 각각 401호·205호로 표시된 자료 불일치도 확인해야 합니다. 가격 할인보다 권리확정이 먼저인 사건이며, 현재 자료만으로는 저가매수형으로 평가할 수 없습니다.
