수원지방법원 2024타경2701. 안산시 상록구 이동 569-12, 도로명 매화로3길 17의 도시형생활주택(다세대주택) 내 3층 306호입니다. 감정가는 59,000,000원, 현재 최저가는 41,300,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 등기상 현재 소유자는 김동민이고, 데이터상 말소기준은 2024.06.25. 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 신청채권자 이지환의 청구금액은 55,000,000원입니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 현황조사 및 문건접수에 이름이 확인된 사람은 15명이며 보증기관 대위·승계 표시는 없어 모두 실제 임차·점유관계 확인 대상입니다. 특히 백남현은 보증금 230,000,000원, 전입일 2022.02.07., 배당요구일 2024.10.14.로 기재돼 있고, 배당 시뮬레이션에는 대항력 있는 보증금 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 41,300,000원으로 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 매화로3길 17, 3층306호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 감정 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) 또는 도시형생활주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김동민 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 41,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지환 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 대지 관련 | 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2013.06.03. 반월신용협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 소유권은 2014.06.05. 김동민에게 이전됐고, 2024.06.25. 이지환의 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 현재 데이터상 말소기준은 이 강제경매개시결정으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 대상 15명
보증기관 대위·승계 표시는 없으므로 중복 신고를 제외할 대상 없이 실제 확인 대상은 15명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원빈 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이종곤 | 미상 | 2019.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신경선 | 미상 | 2020.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.08.08 |
| 김초원 | 미상 | 2019.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI GUOSHAN | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| PIAO XIANGLAN | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 심재필 | 미상 | 2022.09.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.08.16 |
| 송서원 | 205호 전체 | 2020.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.08.16 |
| 김영성 | 미상 | 2022.01.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍준성 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.08.16 |
| 이태훈 | 미상 | 2014.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| NAN YONGSHAN | 미상 | 2022.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안병훈 | 미상 | 2020.05.29 | 미상 | 가능·미상 | 가능 | 2024.08.16 |
| 백남현 | 401호 전체 | 2022.02.07 | 230,000,000원 | 有 | 없음 | 2024.10.14 |
| 천주찬 | 미상 | 2021.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.08.20 |
③ 실질취득 — 유찰돼도 230,000,000원 수준
현재 최저가는 41,300,000원입니다. 일반적인 경매라면 59,000,000원 감정가에서 1회 유찰된 70% 가격이므로 싸 보일 수 있습니다. 하지만 이 사건은 대항력 인수형으로 계산돼 있습니다. 백남현 보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 크므로 정확도 규칙상 시세·투자 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 230,000,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 41,300,000원 | 40,156,600원 | 14,843,400원 | ≈ 230,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 28,910,000원 | 27,989,620원 | 27,010,380원 | ≈ 230,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 20,237,000원 | 19,472,734원 | 35,527,266원 | ≈ 230,000,000원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 인수부담이 커지는 구조이므로, 총 실질취득 기준은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않는 것으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,143,400원 |
| 인수 · 백남현 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 이지환 | 55,000,000원 | 40,156,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 이지환은 55,000,000원 청구 중 40,156,600원을 배당받는 계산으로 14,843,400원이 미배당됩니다. 백남현 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수 230,000,000원으로 시뮬레이션돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(다세대주택) ‘나경캐슬’ 내 물건입니다. 감정 이용상태는 기호에 따라 원룸형 방1·화장실1 또는 방2·거실·주방겸식당·화장실2 등으로 조사됐습니다.
- 입지. 안산시 상록구 이동 ‘매화초등학교’ 남측 인근이며, 유사 규모 다세대주택·원룸·주상복합건물·학교·공원 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물로, 개별난방·위생·급배수·출입구 보안개폐설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역·성장관리권역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 토지. 공시지가는 1,749,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 269.2㎡입니다.
- 규모. 나경캐슬(569-12)은 17세대, 사용승인일은 2013.05.22.로 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 백남현 귀속관계. 보증금 230,000,000원·401호 전체로 표시된 임차관계가 본건 306호에 실제로 어떤 방식으로 연결되는지 매각물건명세서 원문을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 분석상 가격 판단은 최저가 41,300,000원이 아니라 대항력 인수형 기준 약 230,000,000원으로 해야 합니다.
- 미상 임차관계. 이원빈·이종곤·신경선·김초원·CUI GUOSHAN·PIAO XIANGLAN·심재필·송서원·김영성·홍준성·이태훈·NAN YONGSHAN·안병훈·천주찬의 보증금 및 확정일자 확인이 필요합니다.
- 안병훈. 전입일 2020.05.29., 확정일자 2020.04.23., 배당요구일 2024.08.16.로 기재돼 있으나 보증금이 확인되지 않습니다.
- 호수 혼재. 송서원은 205호 전체, 백남현은 401호 전체로 표시돼 있어 306호와의 점유·임대차 관계를 구분해야 합니다.
- 토지 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있으므로 등기 원문에서 내용과 매수인 인수 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 내부상태. 감정 당시 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사에 의존했습니다. 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “4,130만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
표면만 보면 감정가 59,000,000원에서 한 차례 유찰돼 41,300,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 배당 시뮬레이션에는 백남현의 230,000,000원 보증금이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 정확도 규칙상 이런 대항력 인수형은 낙찰가가 더 내려가도 실질취득을 약 230,000,000원 수준으로 봐야 하므로, 유찰 자체는 가격 메리트가 아닙니다.
더구나 확인 대상 15명 중 다수는 보증금·확정일자가 미상이고, 일부는 205호·401호 등 본건 306호와 다른 호수로 표시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 저가 매수 후보가 아니라 임차관계 원본 확인 전 입찰보류입니다. 백남현의 230,000,000원 인수관계가 306호에 실제 적용되는지, 나머지 점유자들의 보증금·확정일자와 해당 호수가 무엇인지 확인되지 않으면 최저가가 더 내려가도 위험은 해소되지 않습니다.
