수원지방법원 2024타경2701. 안산시 상록구 이동 나경캐슬 내 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)이 소재하는 4층 건물입니다. 현재 소유자는 김동민이며 2014.06.05 소유권을 이전받았습니다. 등기상 과거 반월신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2022년 안산시 압류 역시 해제·말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.06.25 이지환의 강제경매개시결정입니다.

문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 점유·임차 관계입니다. 현황조사상 여러 전입자가 확인되고, 그중 백남현은 “401호 전체”로 특정되어 있으며 전입일 2022.02.07, 보증금 230,000,000원, 배당요구일 2024.10.14로 기재돼 있습니다. 이 임차인은 말소기준보다 먼저 전입했고 우선변제권은 없는 구조로 정리돼 있어, 보증금 인수 위험이 낙찰자에게 직접 연결됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심

2013년 설정된 반월신용협동조합 근저당권은 현재 등기부상 이미 말소돼 있고, 2022.01.10 안산시 압류도 2022.01.12 해제되어 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2024.06.25 강제경매개시결정입니다. 등기부만 보면 이후 인수할 후순위 담보권이 문제의 중심은 아닙니다. 오히려 그보다 앞서 전입한 점유자들이 있어 임차인의 대항력과 보증금 승계 여부가 핵심입니다.

② 임차인·점유자 — 401호 특정 1명, 나머지는 관계 확인 필요

조사된 인원은 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 사람으로 기재돼 있습니다. 다만 대상 호와의 관계가 동일하게 확인된 것은 아닙니다. 백남현만 401호 전체로 특정됐고, 송서원은 205호 전체로 기재돼 대상 호와 다릅니다. 나머지는 점유부분이 미상입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격 판단 — 유찰가가 내려가도 실질취득은 약 2.3억

현재 회차는 감정가 238,000,000원의 70%인 166,600,000원입니다. 다음 회차는 116,620,000원, 그 다음은 81,634,000원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 비교해서는 안 됩니다. 백남현 보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 인수 부담이 커지는 인수형입니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 회차가 내려가더라도 약 230,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.

또한 직접 비교할 수 있는 동일 조건 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 약 230,000,000원이 현재 시세보다 낮다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건에는 “시세보다 싸다”, “저가 매수 기회”라는 표현을 적용하지 않는 것이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 신청채권자 이지환의 55,000,000원은 전액 배당되고 채권자 미배당은 0원입니다. 그러나 백남현 보증금은 배당액 0원으로 표시되는 인수 관계이므로 채권자 배당 완료와 매수인의 안전은 별개입니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득 약 230,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 안산시 상록구 이동 소재 도시형생활주택(다세대주택) 나경캐슬 내 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물이며 총 17개 호수로 구성돼 있습니다.
• 주위환경. 매화초등학교 남측 인근으로, 주변은 유사 규모 다세대주택·원룸·주상복합건물·학교·공원 등이 섞인 주거지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 4호선 상록수역이 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 개별난방, 위생·급배수설비, 출입구 보안개폐설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,749,000원/㎡, 토지면적은 269.2㎡입니다. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
• 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 북측으로 제시외 발코니확장 부분이 존재합니다.
• 대지권. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재하므로 그 내용과 매각 후 효력을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 2013.05.22 사용승인된 17세대 규모의 다세대·도시형생활주택으로, 대규모 아파트와 같은 표준화된 거래 비교보다는 개별 호의 임대차·내부상태·점유관계 확인 비중이 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가를 실질취득가로 착각하지 말 것. 현재 최저가 166,600,000원이 아니라 백남현 보증금 인수형을 반영한 약 230,000,000원을 가격 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
• 401호 백남현 계약 원본 확인. 전입일 2022.02.07, 보증금 230,000,000원, 배당요구일 2024.10.14가 확인됩니다. 임대차계약서·점유 지속 여부와 보증금 반환 관계를 대조해야 합니다.
• 나머지 전입자와 401호의 관계 확인. 송서원은 205호 전체로 기재돼 있지만, 그 밖의 점유부분 미상 인원은 실제 401호 점유 여부를 확인해야 합니다. 보증금·확정일자 미상자는 대항력 가능 여부도 열어두는 것이 안전합니다.
• 토지 별도등기 확인. “대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음”이 명시돼 있습니다. 등기 원인·권리자·존속 여부와 매각에 따른 처리 관계를 반드시 원문에서 확인해야 합니다.
• 발코니확장 확인. 북측 제시외 발코니확장 부분이 존재하므로 실제 면적·이용상태와 감정평가 반영 범위를 확인해야 합니다.
• 내부상태 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부이용상태를 건축물현황도와 탐문조사에 의존했습니다. 401호의 실제 내부구조와 수리 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 실질취득 약 230,000,000원이 주변의 실제 매매가와 비교해 경쟁력이 있는지 확인하기 전까지는 “70% 유찰”만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 관계 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “1회 유찰”보다 “2.3억 인수형”이 먼저다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 238,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 166,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 그 할인율을 그대로 투자 매력으로 읽으면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 401호 전체 임차인 백남현의 보증금 230,000,000원이 최저가보다 크고, 말소기준보다 먼저 전입한 인수형이기 때문입니다.

따라서 현재 회차뿐 아니라 116,620,000원, 81,634,000원까지 유찰된다고 해도 “낙찰가가 싸졌다”는 이유만으로 매력이 커지는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 커져 경제적 취득부담은 약 230,000,000원 수준을 중심으로 판단해야 합니다. 여기에 401호와의 관계가 미상인 전입자들과 토지 별도등기까지 확인해야 합니다.

결론은 보수적입니다. 등기부 자체는 과거 근저당·압류가 이미 정리돼 단순하지만, 임차인 인수와 점유관계는 단순하지 않습니다. 실거래 비교 근거도 확보되지 않은 상태에서 약 230,000,000원의 실질취득 부담을 “저렴하다”고 평가할 수 없습니다. 최저가가 아니라 인수 후 총부담을 먼저 보는 사건입니다.