44,100,000원
수원지방법원 2024타경2701. 안산시 상록구 이동, 나경캐슬 3층 303호의 도시형생활주택(다세대)입니다. 소유자는 김동민이고, 현재 최저매각가는 감정가 63,000,000원에서 한 차례 유찰된 44,100,000원입니다. 겉으로는 감정가보다 크게 낮아졌지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차·점유관계와 매수인 인수액입니다.
등기상 현재 말소기준은 2024.06.25. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.03.11. 이지환의 주택임차권은 보증금 55,000,000원, 주민등록 2022.02.21., 확정일자 2022.02.10.으로 기재되어 있고, 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 회차 배당표에서는 42,906,200원이 배당되고 12,093,800원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 여기에 백남현 보증금 230,000,000원이 전액 인수되는 것으로 계산돼, 배당표상 총 인수액이 242,093,800원에 달합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 매화로3길 17, 3층303호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택 · 20.335㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 · 나경캐슬 · 17세대 · 2013.05.22. |
| 소유자 | 김동민 · 2014.06.05. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 44,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지환 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권이 핵심
2013.06.03. 반월신용협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2015.03.04. 최은지의 전세권 55,000,000원도 2017.02.27. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2024.03.11. 등기된 이지환의 주택임차권과 2024.06.25. 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 이지환 임차권은 말소기준보다 앞서며 데이터상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차·점유관계 — 이름보다 ‘확정된 권리’와 ‘미상 위험’을 분리
현황조사와 문건접수, 등기부 임차권등기에서 확인되는 임차·점유자는 16명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 합산할 보증기관 항목은 없습니다. 다만 이지환과 백남현을 제외한 다수 점유자는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아, 전입일이 말소기준보다 빠르다는 이유만으로 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원빈 | 미상 | 2020-04-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이종곤 | 미상 | 2019-05-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신경선 | 미상 | 2020-04-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024-08-08 | 미상 |
| 김초원 | 미상 | 2019-08-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI GUOSHAN | 미상 | 2020-10-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| PIAO XIANGLAN | 미상 | 2020-10-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 심재필 | 미상 | 2022-09-16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024-08-16 | 미상 |
| 송서원 | 205호 전체 | 2020-08-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024-08-16 | 미상 |
| 김영성 | 미상 | 2022-01-04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍준성 | 미상 | 2022-02-04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024-08-16 | 미상 |
| 이태훈 | 미상 | 2014-02-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| NAN YONGSHAN | 미상 | 2022-09-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안병훈 | 미상 | 2020-05-29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024-08-16 | 미상 |
| 백남현 | 401호 전체 | 2022-02-07 | 230,000,000원 | 있음 | 없음 · 배당요구 2024-10-14 | 230,000,000원 인수 |
| 천주찬 | 미상 | 2021-03-12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024-08-20 | 미상 |
| 이지환 | 주택 전부 | 2022-02-21 | 55,000,000원 | 있음 | 있음 · 배당요구 2024-06-03 | 12,093,800원 인수 |
③ 가격 구조 — 44,100,000원이 아니라 286,193,800원을 본다
실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 현재 회차에서 배당표상 매수인 인수액은 242,093,800원이고, 낙찰가 44,100,000원을 합친 실질취득 부담은 286,193,800원입니다.
유찰이 더 진행돼 낙찰가가 낮아져도 인수부담은 오히려 커집니다. 2회 유찰 시 매각가 30,869,999원에 매수인 인수 255,085,661원, 3회 유찰 시 매각가 21,608,999원에 매수인 인수 264,179,963원으로 계산되어 있습니다. 즉 최저가 하락이 곧 총취득부담 감소로 연결되지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 임차인 이지환 보증금 | 55,000,000원 | 42,906,200원 |
| 인수 · 임차인 백남현 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 이지환 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 이지환 보증금 부족분은 12,093,800원이며, 백남현 보증금 230,000,000원은 전액 매수인 인수로 계산되어 총 인수액은 242,093,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(다세대주택) 나경캐슬 내 물건입니다. 건물은 4층 철근콘크리트구조이고 17세대이며 2013.05.22. 준공됐습니다.
- 입지. 매화초등학교 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·원룸·주상복합건물·학교·공원 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 상록수역(4호선)이 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 토지면적 269.2㎡ · 공시지가 1,749,000원/㎡ · 지목 대입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 내부이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 총부담 확인. 현재 최저가 44,100,000원에 배당표상 인수액 242,093,800원을 더한 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 이지환 임차권 원본 확인. 보증금 55,000,000원, 전입 2022.02.21., 확정일자 2022.02.10., 임차권등기 2024.03.11. 및 배당요구 2024.06.03. 내용을 계약서·전입·보증금 지급자료와 대조해야 합니다.
- 백남현 230,000,000원 인수 확인. 배당표상 전액 매수인 인수로 계산되어 있으므로 401호 전체라는 점유부분과 이 사건 303호 사이의 관계를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 보증금·확정일자·점유부분이 불명확한 사람이 다수입니다. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유와 임대차계약을 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 비고의 구체적인 등기내용과 매수인 부담 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 44,100,000원”이 이 물건의 가격이 아니다
이 사건은 1회 유찰로 최저가가 44,100,000원까지 내려왔지만, 현재 자료상 매수인에게 넘어오는 금액이 242,093,800원입니다. 현재 회차에서 낙찰가까지 합치면 실질취득 부담은 286,193,800원입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 늘어나는 구조이므로, ‘유찰됐으니 싸졌다’는 접근은 성립하지 않습니다.
또한 등기상 확정된 이지환 임차권과 배당표상 백남현 보증금 인수 외에도, 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않은 점유자가 다수 있습니다. 여기에 대지권 목적 토지의 별도등기까지 존재합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차인별 실제 점유호수·보증금·확정일자와 토지 별도등기의 실체를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 현재 상태에서는 가격 메리트를 논하기보다 인수범위 확정이 먼저입니다.
