수원지방법원 2024타경2701. 안산시 상록구 이동 569-12, 매화로3길 17의 도시형생활주택(다세대주택) 내 1층 103호입니다. 감정가는 73,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 51,100,000원입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차·점유 관계가 핵심입니다. 등기부상 2013년 반월신용협동조합 근저당은 이미 말소되어 있고, 현재 계산된 말소기준은 2024.06.25 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 전입자들의 지위가 중요합니다.
특히 신경선은 2020.04.20 전입, 2020.03.18 확정일자, 보증금 58,800,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가 51,100,000원 시나리오에서는 집행비용 1,319,800원을 제외한 49,780,200원을 우선배당받고, 미배당 9,019,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 여기에 배당 시나리오는 백남현의 보증금 230,000,000원을 전액 인수로 반영하고 있어, 알려진 인수액 합계가 239,019,800원에 달합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2701 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 매화로3길 17, 1층103호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 소유자 | 김동민 · 2014.06.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (1회 유찰) |
| 채권자 / 청구금액 | 이지환 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 대지 관련 | 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 2024.06.25보다 앞선 점유관계가 핵심
2013.06.03 설정된 반월신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 계산된 말소기준은 2024.06.25 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차·점유 관련 인원 15명의 전입일은 모두 그 이전입니다. 다만 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 신경선은 전입일·확정일자·보증금·배당요구가 모두 확인돼 우선변제권 행사와 미배당 인수 위험을 구체적으로 계산할 수 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 인원 15명, 보증금 미상 13명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원빈 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 |
| 이종곤 | 미상 | 2019.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 |
| 김초원 | 미상 | 2019.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 |
| CUI GUOSHAN | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 |
| PIAO XIANGLAN | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 |
| 심재필 | 미상 | 2022.09.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 |
| 송서원 | 205호 전체 | 2020.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 귀속확인 |
| 김영성 | 미상 | 2022.01.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 |
| 홍준성 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 |
| 이태훈 | 미상 | 2014.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 |
| NAN YONGSHAN | 미상 | 2022.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 |
| 안병훈 | 미상 | 2020.05.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 |
| 백남현 | 401호 전체 | 2022.02.07 | 230,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 230,000,000원 계산 |
| 천주찬 | 미상 | 2021.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 |
| 신경선 | 주택 전부 | 2020.04.20 | 58,800,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 9,019,800원 |
③ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,800원 |
| 1. 임차인 신경선 보증금 | 58,800,000원 | 49,780,200원 |
| 인수 · 신경선 미배당 | 9,019,800원 | 매수인 인수 |
| 인수 · 백남현 보증금 | 230,000,000원 | 매수인 인수 |
| 2. 경매신청채권자 · 이지환 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오의 매수인 인수 계산액은 239,019,800원입니다. 이는 신경선의 미배당 9,019,800원과 백남현 보증금 230,000,000원을 반영한 값입니다. 다른 보증금 미상 점유자들의 실제 인수 여부·금액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 알려진 실질취득 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 51,100,000원 | 239,019,800원 | 290,119,800원 | 55,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 35,770,000원 | 254,073,860원 | 289,843,860원 | 55,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 25,039,000원 | 264,611,702원 | 289,650,702원 | 55,000,000원 |
낙찰가가 51,100,000원에서 35,770,000원, 다시 25,039,000원으로 내려가도 매수인 인수액은 239,019,800원 → 254,073,860원 → 264,611,702원으로 커집니다. 그 결과 알려진 실질취득은 약 290,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 대항력 임차보증금 인수형에서 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단해서는 안 되는 이유입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 이동 소재 매화초등학교 남측 인근. 주변은 다세대주택·원룸·주상복합건물·학교·공원 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 400미터에 상록수역(4호선)이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물이며, 외벽은 벽돌형타일·돌붙임·페인팅, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 개별난방, 위생·급배수·출입구 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 토지는 평지의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,749,000원/㎡, 토지면적 269.2㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신경선 미배당 확인. 보증금 58,800,000원 중 현재 시나리오에서 9,019,800원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 백남현 호실 귀속 확인. 점유부분은 401호 전체로 기재돼 있으나 배당 계산에는 보증금 230,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
- 다수 점유자 확인. 실제 인원 15명 중 보증금이 확인되지 않은 인원이 13명입니다. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 점유·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 호실별로 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있으므로 토지 등기 내용을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 알려진 실질취득은 289,843,860원·289,650,702원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건을 호실별로 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “5,110만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
표면상 최저매각가는 51,100,000원입니다. 그러나 현재 배당 시나리오가 계산하는 매수인 인수액은 239,019,800원이고, 알려진 실질취득은 290,119,800원입니다. 유찰이 한두 번 더 진행돼도 인수액이 늘어 알려진 실질취득은 약 290,000,000원 수준에 머뭅니다. 더구나 보증금이 확인되지 않은 점유자가 13명이고, 205호·401호로 기재된 점유관계가 대상 103호 자료와 함께 나타나므로 호실별 귀속 검증도 필요합니다. 최저가는 낮지만 권리위험은 매우 높은 사건으로, 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 임차관계 확정과 실제 인수액 재계산이어야 합니다.
