수원지방법원 2024타경2701. 안산시 상록구 이동 나경캐슬 2층 206호의 도시형생활주택(다세대)입니다. 소유자는 김동민이며, 2014년 6월 5일 소유권을 이전받았습니다. 등기부상 2013년 반월신용협동조합 근저당권은 이미 말소되어 있고, 현재 권리분석의 기준은 2024년 6월 25일 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 전입자들이 다수 확인된다는 점입니다.
현재 확인된 실제 임차인·점유 관련 인원은 15명이며 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 이 가운데 보증금과 확정일자가 함께 확인되는 김영성은 전입일이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 다수의 선순위 전입자는 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 대항력이 확정됐다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2701 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 매화로3길 17, 2층206호 |
| 물건종류 | 도시형생활주택(다세대) |
| 소유자 | 김동민 · 2014.06.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 41,300,000원 · 1회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 이지환 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기부 발급 | 2026.07.17 · 수원지방법원 안산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입자가 핵심
2013년 설정된 반월신용협동조합 근저당권 650,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 현재의 말소기준이 아닙니다. 따라서 데이터상 말소기준은 2024.06.25 강제경매개시결정입니다. 김영성의 임차권등기는 2024.12.30 접수됐지만, 실제 전입은 2022.01.04이고 확정일자는 2021.12.31로 더 빠릅니다. 매각으로 임차권등기 자체가 소멸하더라도 배당받지 못한 보증금까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 현황 — 15명, 선순위 전입 다수
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원빈 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이종곤 | 미상 | 2019.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신경선 | 미상 | 2020.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김초원 | 미상 | 2019.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI GUOSHAN | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| PIAO XIANGLAN | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 심재필 | 미상 | 2022.09.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 송서원 | 205호 전체 | 2020.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍준성 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이태훈 | 미상 | 2014.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| NAN YONGSHAN | 미상 | 2022.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안병훈 | 미상 | 2020.05.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 백남현 | 401호 전체 | 2022.02.07 | 230,000,000원 | 有 | 無 | 230,000,000원 |
| 천주찬 | 미상 | 2021.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김영성 | 주택전부 | 2022.01.04 | 55,000,000원 | 有 | 有 | 14,843,400원 |
표에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 목적물 표시입니다. 경매 목적물은 206호인데, 송서원은 205호 전체, 백남현은 401호 전체로 표시되어 있습니다. 반면 나머지 다수는 점유부분이 미상이고 김영성은 주택전부로 기재되어 있습니다. 따라서 목적물 206호와 실제 점유관계를 대조하지 않은 채 모든 전입자를 동일하게 취급해서도 안 되고, 반대로 배당표에 반영된 백남현의 230,000,000원 인수 위험을 임의로 제외해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,143,400원 |
| 1. 임차인 김영성 보증금 | 55,000,000원 | 40,156,600원 |
| 인수 · 임차인 백남현 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 이지환 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 41,300,000원이 집행비용 1,143,400원과 김영성 배당 40,156,600원으로 전부 소진됩니다. 김영성 미배당 14,843,400원과 백남현 230,000,000원을 합친 매수인 인수 추정액은 244,843,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 41,300,000원 | 244,843,400원 | 286,143,400원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 28,910,000원 | 257,010,380원 | 285,920,380원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 20,237,000원 | 265,527,266원 | 285,764,266원 |
이 표가 이 사건의 본질입니다. 최저매각가는 41,300,000원에서 28,910,000원, 20,237,000원으로 내려가지만, 그만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득은 286,143,400원 → 285,920,380원 → 285,764,266원으로 거의 변하지 않습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 매화초등학교 남측 인근의 도시형생활주택(다세대주택) 나경캐슬로, 주변은 유사 규모 다세대주택·원룸·주상복합건물·학교·공원 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 400미터에 상록수역(4호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물이며 총 17개 호수입니다. 준공일은 2013.05.22입니다.
- 설비. 보일러 개별난방, 위생·급배수·출입구 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 도시형생활주택 건부지로 이용되는 평지이며 남측 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 공시지가는 1,749,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역·성장관리권역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 17세대 규모의 도시형생활주택이라는 점과 현재 권리관계의 복잡성을 감안하면 환금성 평가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 반드시 확인할 별도등기와 점유관계
- 206호 실제 점유자 특정. 205호·401호로 명시된 사람과 점유부분 미상인 사람을 구분하고, 실제 206호 점유자·임대차계약을 확인해야 합니다.
- 김영성 보증금. 보증금 55,000,000원 중 현재 배당 예상액은 40,156,600원, 부족분 14,843,400원이 인수 계산에 반영됩니다.
- 백남현 보증금. 배당표에는 230,000,000원 전액 인수로 반영돼 있으나 점유부분 표시는 401호 전체입니다. 목적물 206호와의 관계 확인이 핵심입니다.
- 미상 선순위 전입자. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨두고 추가 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 신청채권자 미배당. 이지환 청구액 55,000,000원은 현재 회차와 제시된 유찰 시나리오에서 모두 배당액 0원으로 계산됩니다.
- 대지권 별도등기. 토지 별도등기의 권리종류·순위·소멸 여부를 원문과 대조해야 합니다.
맺으며 — “4,130만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 낮은 최저가가 아니라 244,843,400원의 인수 추정액입니다. 현재 회차 실질취득은 286,143,400원으로 감정가 59,000,000원의 약 485.0%이고, 추가 유찰이 진행돼도 실질취득은 285,920,380원, 285,764,266원으로 거의 내려가지 않습니다. 여기에 선순위 전입자 15명 중 다수의 보증금·확정일자·점유부분이 확정되지 않았고, 대지권 목적 토지의 별도등기까지 존재합니다.
결론은 가격 할인형 경매가 아니라 인수·점유 확인이 우선인 고위험 사건입니다. 특히 백남현의 230,000,000원 인수가 배당표에 반영돼 있으면서 점유부분은 401호로 표시되는 만큼, 이 부분의 목적물 연관성을 해소하지 않고는 실질 취득비용을 확정할 수 없습니다. 현재 자료만으로는 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
