수원지방법원 2024타경2701. 대상은 안산시 상록구 이동의 도시형생활주택(다세대주택) ‘나경캐슬’ 2층 203호입니다. 감정가 63,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 44,100,000원입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 할인율보다 선순위 임차관계와 인수액을 먼저 봐야 하는 물건입니다. 데이터상 말소기준일은 2024.06.25 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 전입자와 주택임차권등기가 다수 존재합니다.

특히 홍지수의 주택임차권은 보증금 50,000,000원으로 등기되어 있고, 현재 회차 매각대금 44,100,000원에서는 집행비용 1,193,800원을 제외한 42,906,200원만 배당돼 7,093,800원이 매수인에게 인수됩니다. 여기에 백남현 보증금 230,000,000원이 배당 없이 전액 매수인 인수로 계산되어 확인된 인수액만 237,093,800원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시 전 임차관계가 핵심

2013.06.03 반월신용협동조합 근저당권은 채권최고액 650,000,000원으로 설정됐지만 등기부상 이미 말소되어 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 데이터상 말소기준은 2024.06.25 강제경매개시결정입니다. 반면 홍지수의 주택임차권등기는 2024.03.22 접수돼 그보다 앞서며, 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시되어 있습니다.

임차인·점유자 분석

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 아래 16명은 중복 보증기관 신고가 아닌 실제 임차인·점유자로 집계됩니다. 다만 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 정확도 규칙에 따라 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시합니다.

② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다

현재 회차는 감정가 63,000,000원의 70%인 44,100,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 계산된 인수액은 237,093,800원으로, 실제 자금부담은 44,100,000원 + 237,093,800원 = 281,193,800원입니다.

즉 낙찰가가 44,100,000원에서 21,608,999원까지 내려가는 시나리오에서도 확인된 실질취득비용은 약 281,000,000원 부근에서 거의 움직이지 않습니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다. 따라서 이 물건을 “4,410만원짜리 다세대”로 보는 것은 잘못된 가격 해석입니다.

③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)

현재 매각대금 44,100,000원은 집행비용 1,193,800원과 홍지수 배당 42,906,200원으로 전액 소진됩니다. 신청채권자 이지환의 청구액 55,000,000원은 배당 0원, 부족액 55,000,000원으로 계산되어 있습니다. 확인된 매수인 인수액은 237,093,800원이며, 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자들의 추가 인수 가능성은 이 금액에 포함되어 있지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 이동 매화초등학교 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·원룸·주상복합건물·학교·공원 등이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 400m 지점에 상록수역(4호선)이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물이며 외벽은 벽돌형타일·돌붙임·페인팅, 내부는 벽지·타일 등 마감으로 조사됐습니다.
• 설비. 개별난방, 위생·급배수·출입구 보안개폐설비가 되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로, 원룸형은 방1·화장실1 구조이고 별도 유형은 방2·거실·주방겸식당·화장실2로 기재되어 있습니다. 내부는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 다세대 건부지이며 남측으로 폭 8m 정도의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,749,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 낙찰가 대신 실질취득 계산. 현재 회차 기준 44,100,000원에 인수액 237,093,800원을 더한 281,193,800원을 최소 출발점으로 봐야 합니다.
• 홍지수 임차권. 보증금 50,000,000원, 전입 2023.12.19, 확정일자 2022.06.07, 배당요구 2024.09.13이 확인되며 현재 계산상 7,093,800원이 미배당 인수됩니다.
• 백남현 인수 여부 원본 대조. 보증금 230,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산되어 있으나 점유부분은 401호 전체로 기재되어 대상 203호와 다릅니다. 이 연결관계를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 다수 점유자의 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않았습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보고 추가 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
• 205호·401호 혼재 확인. 현황조사 내역에 대상 203호 외 다른 호수가 나타나므로 대상호 점유관계를 현장·전입세대·명세서에서 재확인해야 합니다.
• 대지권 별도등기. 대지권 목적 토지의 별도등기 내용을 등기사항전부증명서 원본에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 감정 당시 관계인 부재로 내부이용상태가 건축물현황도 및 탐문조사에 따라 평가됐으므로 실제 내부 상태를 별도 확인해야 합니다.
• 시세 원본 대조. 대상면적과 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않으므로 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”

이 사건의 숫자만 보면 감정가 63,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 44,100,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 실제 권리구조를 붙이면 결론은 정반대입니다. 현재 확인된 인수액이 237,093,800원이라 실질취득은 281,193,800원이고, 2회 유찰 시에도 280,955,660원, 3회 유찰 시에도 280,788,962원입니다. 낙찰가 하락이 미배당 인수액 증가로 거의 상쇄되는 전형적인 인수형 구조입니다.

더구나 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이고, 대상 203호와 다른 205호·401호 기재가 혼재하며, 대지권 목적 토지에도 별도등기가 있습니다. 현재 확인된 237,093,800원의 인수액조차 최종 상한이라고 볼 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 물건이 아니라, 임차인별 실제 점유·보증금·배당·별도등기를 원본에서 완전히 정리한 뒤에만 가격을 계산할 수 있는 고위험 권리분석형 물건입니다.