수원지방법원 2024타경2701. 안산시 상록구 이동 569-12, 통칭 ‘나경캐슬’의 3층 304호 다세대 물건입니다. 등기 흐름 자체는 오래된 권리들이 이미 정리된 뒤 2024.06.25. 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡힌 구조입니다. 2013년 반월신용협동조합 근저당과 2015년 김양제 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 말소기준일보다 앞선 전입일을 가진 사람이 다수이고, 이들의 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않아 인수 여부를 일괄적으로 “없다”고 볼 수 없습니다.
특히 배당 시뮬레이션은 백남현 보증금 230,000,000원을 매수인 인수액으로 잡고 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 가격비교용 실질취득액은 약 보증금 수준으로 고정됩니다. 따라서 현재 최저가 44,100,000원이나 추가 유찰 가격만 떼어 놓고 “저렴하다”는 결론을 내리면 안 됩니다. 더구나 백남현의 조사상 점유부분이 대상 304호가 아닌 401호 전체로 적혀 있어, 이 230,000,000원 인수가 실제 304호에 귀속되는지부터 원본 매각물건명세서와 현황조사 내역을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 매화로3길 17, 3층304호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택 · 대상면적 20.335㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 · 나경캐슬 · 17호 |
| 소유자 | 김동민 · 2014.06.05. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 44,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지환 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 토지 관련 | 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 어렵다
등기부만 보면 현재 소유권과 강제경매개시결정 중심의 단순한 구조입니다. 반월신용협동조합의 650,000,000원 근저당은 이미 말소됐고, 김양제의 전세금 52,000,000원 전세권도 2017.02.23. 해지로 말소됐습니다. 따라서 계산된 말소기준은 2024.06.25. 강제경매개시결정입니다. 그러나 현황조사상 이 날짜보다 이른 전입자가 다수 확인되므로, 등기만 깨끗하다는 이유로 매수인 인수 위험까지 없다고 볼 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 15명, 보증금·확정일자 미상 다수
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원빈 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종곤 | 미상 | 2019.05.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신경선 | 미상 | 2020.04.20 | 미상 | 2024.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김초원 | 미상 | 2019.08.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI GUOSHAN | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO XIANGLAN | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심재필 | 미상 | 2022.09.16 | 미상 | 2024.08.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송서원 | 205호 전체 | 2020.08.18 | 미상 | 2024.08.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영성 | 미상 | 2022.01.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍준성 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 2024.08.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태훈 | 미상 | 2014.02.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| NAN YONGSHAN | 미상 | 2022.09.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안병훈 | 미상 | 2020.05.29 | 미상 | 2024.08.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백남현 | 401호 전체 | 2022.02.07 | 230,000,000원 | 2024.10.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 천주찬 | 미상 | 2021.03.12 | 미상 | 2024.08.20 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 최저가보다 실질취득을 본다
현재 최저매각가는 44,100,000원으로 감정가 63,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 30,869,999원(49%), 그 다음은 21,608,999원(34.3%)입니다. 그러나 배당 시뮬레이션에 반영된 230,000,000원 보증금이 실제 목적물의 대항력 있는 임차보증금으로 확정되는 경우, 최저가가 내려가는 것만으로 투자 메리트가 커지는 구조가 아닙니다. 가격비교용 실질취득은 약 230,000,000원 수준을 중심으로 봐야 합니다.
이번 자료에는 동일 물건과 직접 비교할 실거래 가격 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 63,000,000원이나 최저가 44,100,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 17호 규모의 나경캐슬은 2013.05.22. 사용승인된 도시형생활주택이며, 가격 판단보다 먼저 임차관계와 인수 범위를 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 인수 · 백남현 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 이지환 | 55,000,000원 | 42,906,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권자 청구액 55,000,000원 중 42,906,200원이 배당되고 12,093,800원이 미배당됩니다. 백남현 보증금 230,000,000원은 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 다만 현황조사상 백남현의 점유부분이 401호 전체로 기재된 점 때문에, 이 인수액의 실제 목적물 귀속 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(다세대주택)으로 평가됐으며, 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층입니다. 기호별로 원룸형 또는 방2·거실·주방겸식당·화장실2 형태가 기재돼 있습니다.
- 입지. 안산시 상록구 이동의 매화초등학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·원룸·주상복합건물·학교·공원 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 400미터에 상록수역(4호선)이 위치합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 대지로 이용 중이며 남측 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,749,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 의거해 평가됐습니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다고 기재돼 있으므로, 해당 별도등기의 내용과 매각으로 인한 처리 여부를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 304호 실제 점유자 특정. 15명의 명단 중 누가 실제 304호를 점유하는지, 205호·401호 기재자가 왜 함께 조사됐는지부터 확인해야 합니다.
- 백남현 230,000,000원 확인. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수로 반영됐지만 점유부분은 401호 전체입니다. 목적물 304호와의 관계가 확인되지 않으면 실질취득액 판단도 확정할 수 없습니다.
- 보증금·확정일자 대조. 다수 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·인수 범위를 확정하기 어렵습니다.
- 배당요구 내역 대조. 신경선·심재필·송서원·홍준성·안병훈·백남현·천주찬은 배당요구 접수일이 확인됩니다. 실제 배당요구 종기 준수와 채권 내용은 원본 문건으로 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기는 매각물건명세서와 토지등기부를 대조해 매수인 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 금지. 44,100,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 인수되는 임차보증금이 확정되는 경우 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역의 호수·점유자·보증금·확정일자·배당요구를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 304호의 실제 임차관계
감정가 63,000,000원에서 44,100,000원까지 내려온 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 듯 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 핵심이 아닙니다. 현황조사상 임차인·점유자 15명이 등장하고, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 많으며, 배당 시뮬레이션에는 백남현 보증금 230,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 이 인수가 실제 목적물에 적용된다면 정확도 기준상 실질취득은 약 230,000,000원을 중심으로 봐야 하므로, 44,100,000원이라는 최저가만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
동시에 백남현의 점유부분은 401호 전체, 송서원의 점유부분은 205호 전체로 적혀 있고 경매 목적물은 304호입니다. 결국 결론은 하나입니다. 230,000,000원을 무조건 인수한다고 단정하는 것도, 반대로 임차인 위험이 없다고 단정하는 것도 이르며, 304호의 실제 점유·임대차관계를 원본으로 특정하기 전에는 입찰가 산정 자체를 보류하는 것이 맞습니다. 등기는 비교적 단순하지만 임차관계는 복잡합니다.
