수원지방법원 2024타경2701. 안산시 상록구 이동의 나경캐슬 2층 201호로, 감정평가상 도시형생활주택 형태의 다세대주택입니다. 소유자는 김동민이고 2014년 6월 5일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 계산된 말소기준은 2024년 6월 25일 강제경매개시결정입니다. 2013년 설정된 반월신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재의 말소기준권리로 남아 있지 않습니다.

문제는 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 다수 확인된다는 점입니다. 가장 빠른 전입은 이태훈의 2014년 2월 18일이고, 이후 2019년부터 2022년까지 다수의 전입자가 이어집니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 201호 점유관계가 확인되지 않은 사람이 많으므로 이들을 일괄하여 “대항력 있음”이라고 단정해서는 안 됩니다. 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 점유관계를 개별 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 점유관계가 핵심

2013년 반월신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되었고, 현재 계산상 말소기준은 2024년 6월 25일 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 전입자는 원칙적으로 별도 검토 대상입니다. 특히 이태훈은 2014.02.18 전입으로 가장 이르고, 2019~2022년 사이에도 다수 점유자가 확인됩니다.

② 임차인·점유자 — 15명, 201호 귀속과 보증금 확인이 선행

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 확인되지 않아 조사된 인원은 15명입니다. 다만 송서원은 205호 전체, 백남현은 401호 전체로 기재되어 있어 본건 201호와의 직접 점유관계는 반드시 원문 서류와 현장에서 다시 대조해야 합니다. 나머지 13명은 점유 부분이 특정되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,300,000원 가정)

현재 회차에서는 신청채권자 55,000,000원 중 40,156,600원이 배당되고 14,843,400원이 미배당으로 남습니다. 백남현 보증금은 배당표상 예상배당 0원으로 표시되어 있으며 매수인 인수 위험으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 계산입니다.

④ 회차별 구조 — 싸지는 것은 낙찰가뿐

이 사건은 유찰 횟수가 늘어나도 핵심 권리위험이 사라지는 구조가 아닙니다. 현재 최저가 41,300,000원에서 28,910,000원, 20,237,000원으로 내려가더라도 백남현의 230,000,000원 보증금 인수 문제가 해소됐다는 자료는 없습니다. 따라서 “몇 번 더 유찰되면 싸진다”는 판단보다 인수 여부 확정이 먼저입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택인 다세대주택 ‘나경캐슬’ 내 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층이고 총 17개 호수로 조사되어 있습니다.
• 주위환경. 매화초등학교 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·원룸·주상복합건물·학교·공원 등이 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 상록수역(4호선)이 남동측 직선거리 약 400m 지점에 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,749,000원/㎡, 토지면적은 269.2㎡입니다. 토지는 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 내부확인. 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가되었습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 백남현 보증금부터 확정. 230,000,000원의 실제 대항력·점유 지속 여부와 매수인 인수 범위를 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
• 호수 불일치 확인. 백남현은 401호 전체, 송서원은 205호 전체로 조사되어 있습니다. 이들이 본건 201호 권리분석에 포함된 이유와 실제 점유호수를 반드시 확인해야 합니다.
• 미상 13명의 201호 점유 여부 확인. 점유 부분이 특정되지 않은 사람이 많아 전입세대열람·현황조사·현장 확인을 서로 대조해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 백남현 외 14명의 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않아 대항력과 우선변제 및 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 배당요구 확인. 신경선·심재필·송서원·홍준성·안병훈·백남현·천주찬은 배당요구 접수가 확인됩니다. 그 외 인원의 배당요구 여부도 원문으로 확인해야 합니다.
• 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기 내용을 토지등기부에서 직접 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 동일 면적 실거래 자료가 없어 41,300,000원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실거래·매물·임대가를 별도로 확인하기 전에는 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
• 명도 난도 확인. 다수 전입자가 조사된 물건이므로 실제 점유자와 호실별 사용관계를 특정한 뒤 명도 비용과 기간을 산정해야 합니다.

맺으며 — “4,130만원짜리 물건”으로 보면 안 된다

감정가 59,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 41,300,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 숫자는 작아 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가보다 권리관계가 훨씬 큰 물건입니다. 백남현의 230,000,000원 보증금이 배당자료상 매수인 인수 위험으로 잡혀 있고, 그 밖에도 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 다수 전입자가 존재합니다.

더구나 백남현은 401호, 송서원은 205호로 표시되는 등 본건 201호와 조사된 점유자의 호수 관계도 단순하지 않습니다. 대지권 목적 토지에는 별도등기까지 있습니다. 실거래 자료도 없어 가격 우위 역시 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 유찰 할인보다 인수 범위 확정이 먼저입니다. 백남현 보증금과 미상 점유자들의 201호 귀속관계가 해소되지 않는 한, 현재 가격이 더 내려가더라도 보수적으로 접근해야 하는 D등급 고위험 권리분석 물건입니다.