수원지방법원 2024타경2701. 안산시 상록구 이동 569-12, 도로명 매화로3길 17의 도시형생활주택(다세대주택) 3층 302호입니다. 감정가는 70,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김동민이며 2014.06.05 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매를 연 권리는 2024.06.25 강제경매개시결정이고 채권자는 이지환, 청구액은 55,000,000원입니다.
등기부만 보면 과거 반월신용협동조합의 근저당권 650,000,000원이 있었지만 이 권리는 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 초점은 저당권보다 경매개시결정 이전에 전입한 점유자들의 대항력과 보증금 인수 가능성에 있습니다. 현황조사·문건접수에는 다수의 전입자가 잡혀 있고, 확인되는 전입일은 모두 2024.06.25보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2701 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 매화로3길 17, 3층302호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김동민 (2014.06.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지환 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 비고 | 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 저당권보다 임차인 인수가 핵심
과거 2013.06.03 설정된 반월신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 데이터상 말소기준으로 산정된 권리는 2024.06.25 강제경매개시결정이며, 현황조사에 나타난 전입자들의 전입일은 모두 이보다 앞섭니다. 따라서 보증금·점유관계가 확인되는 사람은 매수인 인수 위험을 반드시 따져야 합니다.
② 임차인·점유자 — 다수 전입, 보증금 대부분 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태훈 | 미상 | 2014.02.18 | 미상 | 有 | 有 | 2024.10.18 |
| 이종곤 | 미상 | 2019.05.07 | 미상 | 有 | 미상 | 미상 |
| 김초원 | 미상 | 2019.08.29 | 미상 | 有 | 미상 | 미상 |
| 신경선 | 미상 | 2020.04.20 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.08.08 |
| 이원빈 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 有 | 미상 | 미상 |
| 안병훈 | 미상 | 2020.05.29 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.08.16 |
| 송서원 | 205호 전체 | 2020.08.18 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.08.16 |
| CUI GUOSHAN | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 有 | 미상 | 미상 |
| PIAO XIANGLAN | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 有 | 미상 | 미상 |
| 천주찬 | 미상 | 2021.03.12 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.08.20 |
| 김영성 | 미상 | 2022.01.04 | 미상 | 有 | 미상 | 미상 |
| 홍준성 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.08.16 |
| 백남현 | 401호 전체 | 2022.02.07 | 230,000,000원 | 有 | 미상 | 2024.10.14 |
| 심재필 | 미상 | 2022.09.16 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.08.16 |
| NAN YONGSHAN | 미상 | 2022.09.30 | 미상 | 有 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 현황조사와 문건접수에 등장하는 사람은 15명입니다. 이태훈은 2014.02.18 전입과 같은 날 확정일자가 있고 배당요구도 했으므로 우선변제권 행사 가능성이 표시돼 있습니다. 나머지 다수는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수 규모를 계산할 수 없는 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 인수 · 백남현 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이지환 | 55,000,000원 | 47,718,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 55,000,000원 중 47,718,000원이 배당되고 7,282,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 백남현 보증금 230,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수 230,000,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 7,282,000원 | 230,000,000원 |
| 2회 유찰 · 49% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 21,717,400원 | 230,000,000원 |
| 3회 유찰 · 34% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 31,822,180원 | 230,000,000원 |
표면 최저가는 49,000,000원에서 34,300,000원, 24,010,000원으로 낮아지지만, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 세 회차 모두 230,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 투자 매력이 높아지는 구조가 아닙니다. 먼저 230,000,000원 인수의 대상 호실 적합성과 다른 전입자들의 실제 보증금을 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매화초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 유사 규모 다세대주택, 원룸, 주상복합건물, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물이며 외벽은 벽돌형타일·돌붙임·페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샷시·칼라샷시 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 보일러 개별난방, 위생·급배수·출입구 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,749,000원/㎡, 토지면적은 269.2㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등이며, 소로2류에 접합니다.
- 규모. 나경캐슬(569-12)은 17세대, 2013.05.22 준공으로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 백남현 230,000,000원 인수부터 검증. 배당 시뮬레이션은 전액 인수로 잡고 있으나 점유 부분은 401호 전체로 기재돼 대상 302호와 불일치합니다.
- 다른 전입자 보증금 확인. 다수 전입자의 보증금이 미상입니다. 현재 드러난 230,000,000원 외에 추가 인수 위험이 있는지 확인해야 합니다.
- 이태훈 우선변제 확인. 2014.02.18 전입·확정일자, 2024.10.18 배당요구가 확인됩니다. 실제 보증금 규모와 대상 호실 점유관계를 대조해야 합니다.
- 205호·401호 자료 혼재 점검. 송서원은 205호 전체, 백남현은 401호 전체로 기재돼 있어 대상 호실과 직접 관련된 점유자인지 구분이 필요합니다.
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서 비고에 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다고 명시돼 있으므로 해당 별도등기의 내용과 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 49,000,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 이 사건에서는 최저가보다 인수금액 검증이 우선입니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 인수 확인이 먼저”
이 물건의 표면 가격은 감정가 70,000,000원에서 한 차례 유찰돼 49,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 배당 시뮬레이션에는 백남현 보증금 230,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있고, 정확도 규칙을 적용하면 이 대항력 인수형의 실질취득 기준은 약 230,000,000원입니다. 2회·3회 유찰로 최저가가 더 내려가도 이 핵심 위험은 해소되지 않습니다.
특히 백남현의 점유 부분이 401호 전체, 송서원이 205호 전체로 적혀 있어 대상 302호와 자료가 혼재되어 있다는 점이 결정적입니다. 따라서 이 사건은 “인수 230,000,000원이 확정된 302호”라고 단정해서도 안 되고, 반대로 “호실이 다르니 인수 0원”이라고 단정해서도 안 됩니다. 원본 서류에서 대상 302호의 실제 점유자·보증금·대항력·배당요구 관계를 확정하기 전에는 입찰가를 계산할 단계가 아닙니다. 현재 단계의 결론은 권리 고위험 · 가격 판단 보류입니다.
