수원지방법원 2024타경2701. 안산시 상록구 이동의 도시형생활주택(다세대주택) ‘나경캐슬’ 내 2층 202호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물이고, 단지는 17세대로 2013.05.22 사용승인된 것으로 집계돼 있습니다. 감정가는 70,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다.

등기만 보면 현재 계산된 말소기준은 2024.06.25 강제경매개시결정입니다. 2013.06.03 설정됐던 반월신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유자 김동민은 2014.06.05 소유권이전을 마쳤습니다. 문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 현황조사에는 말소기준일보다 앞선 전입일을 가진 인원이 다수 등장하지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많아 이들을 일괄적으로 ‘대항력 있음’으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 ‘점유관계’가 핵심

2013.06.03 반월신용협동조합 근저당권은 채권최고액 650,000,000원으로 설정됐으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 계산된 말소기준권리는 2024.06.25 강제경매개시결정이고, 신청채권자는 이지환입니다. 따라서 이번 사건의 난도는 후순위 등기권리보다 말소기준일 전에 전입한 점유자들의 실제 임대차 관계와 대상호 특정에서 발생합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 ‘확정’보다 호수 특정이 먼저

* 백남현은 배당 시뮬레이션에서 대항력 有·우선변제권 無·보증금 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 다만 점유부분이 401호 전체로 기재돼 본건 202호와 불일치하므로, 본건 매수인에게 실제로 승계되는 230,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 보증금·확정일자가 미상인 다른 점유자는 대항력을 단정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다.

또한 보증금이 미상인 다른 전입자들의 대상 202호 관련성이 확인되지 않았습니다. 따라서 백남현 문제가 해소되더라도 다른 미상 점유자의 인수위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션상 신청채권자 이지환에게 47,718,000원이 배당되고 7,282,000원이 미배당됩니다. 백남현 보증금은 배당 0원·매수인 인수 230,000,000원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변환경. 매화초등학교 남측 인근의 도시형생활주택(다세대주택) ‘나경캐슬’에 소재하며, 주변은 다세대주택·원룸·주상복합건물·학교·공원 등으로 이루어진 주거지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물이며, 보일러에 의한 개별난방, 위생·급배수·출입구 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 평지의 도시형생활주택 건부지이고 남측으로 폭 8미터 정도 포장도로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,749,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역·상대보호구역 등이 포함되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 판단. 17세대 규모의 도시형생활주택·다세대 물건입니다. 실거래 비교자료가 제시되지 않아 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 202호 점유자부터 특정. 현황조사상 전입자가 다수이고 상당수 점유부분이 미상입니다. 실제 202호 점유자·세대구성·임대차계약을 먼저 확인해야 합니다.
• 백남현 401호 불일치 확인. 보증금 230,000,000원 인수 시뮬레이션과 “401호 전체”라는 점유기재가 왜 함께 존재하는지 매각물건명세서·현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
• 미상 보증금 별도 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정할 수 없습니다. 반대로 대상호 임차인으로 확인될 경우 추가 인수위험이 생길 수 있습니다.
• 배당요구 확인. 신경선은 2024.08.08, 심재필·송서원·홍준성·안병훈은 2024.08.16, 천주찬은 2024.08.20, 백남현은 2024.10.14 배당요구 기록이 있습니다.
• 토지 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지의 별도등기가 매각 후 어떤 상태로 남는지 관련 원문을 반드시 확인해야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 현재 최저가 49,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 임차인 승계가 인정되는 경우 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 상호 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “4,900만원짜리 물건”으로 보면 위험하다

표면상으로는 감정가 70,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 49,000,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 배당 시뮬레이션에는 백남현 보증금 230,000,000원의 매수인 인수가 잡혀 있고, 이를 본건 202호의 대항력 임차인으로 적용한다면 낙찰가가 내려가더라도 실질취득은 약 230,000,000원 수준을 중심으로 판단해야 합니다.

동시에 백남현의 점유부분이 401호 전체로 적혀 있다는 중대한 불일치가 있습니다. 따라서 230,000,000원의 인수를 곧바로 확정하는 것도 위험하고, 반대로 “401호 사람이니 본건과 무관하다”고 단정하는 것도 위험합니다. 다른 전입자 상당수의 점유부분과 보증금도 미상이고, 대지권 목적 토지의 별도등기까지 존재합니다. 이 물건은 가격 입찰보다 점유·호수·임대차 원문 대조가 먼저인 사건입니다. 권리관계가 정리되기 전까지 최저가 하락을 매력으로 평가하기 어렵습니다.