수원지방법원 2024타경2701. 안산시 상록구 이동 나경캐슬 2층 204호의 다세대 경매입니다. 감정가 63,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 44,100,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리 구조는 단순한 ‘70% 할인 물건’과 정반대입니다. 현재 배당표는 임차인 심재필에게 매각대금에서 42,906,200원을 배당하고도 보증금 부족분 17,093,800원이 남는 것으로 계산합니다. 여기에 백남현 보증금 230,000,000원을 매수인 인수로 반영해, 총 인수액은 247,093,800원입니다.
따라서 현재 회차의 경제적 취득부담은 단순 낙찰가 44,100,000원이 아니라 44,100,000원 + 247,093,800원 = 291,193,800원으로 봐야 합니다. 다음 회차로 최저가가 내려가더라도 인수액이 오히려 증가해 실질취득 부담이 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 매화로3길 17, 2층204호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김동민 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 44,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지환 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기부 발급 | 2026.07.17 · 수원지방법원 안산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 점유가 핵심
등기부상 2013.06.03 설정된 반월신용협동조합 근저당권 650,000,000원은 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준일은 2024.06.25 강제경매개시결정입니다. 그런데 현황조사에 나타난 점유자들의 전입일 중 상당수가 이보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 전입세대 원본을 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 미상 점유가 다수 남아 있다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태훈 | 미상 | 2014.02.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이종곤 | 미상 | 2019.05.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김초원 | 미상 | 2019.08.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 신경선 | 미상 | 2020.04.20 | 미상 | 2024.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이원빈 | 미상 | 2020.04.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 안병훈 | 미상 | 2020.05.29 | 미상 | 2024.08.16 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 송서원 | 205호 전체 | 2020.08.18 | 미상 | 2024.08.16 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| CUI GUOSHAN | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| PIAO XIANGLAN | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 천주찬 | 미상 | 2021.03.12 | 미상 | 2024.08.20 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김영성 | 미상 | 2022.01.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 홍준성 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 2024.08.16 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 백남현 | 401호 전체 | 2022.02.07 | 230,000,000원 | 2024.10.14 | 가능·미상 | 미상 | 230,000,000원 반영 |
| 심재필 | 주택전부 | 2022.09.16 | 60,000,000원 | 2024.10.16 | 있음 | 있음 | 17,093,800원 |
| NAN YONGSHAN | 미상 | 2022.09.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
현황조사·문건·등기부에 나타난 명단은 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 개별 점유자 또는 임차권자로 기록돼 있습니다. 다만 다수의 점유부분이 미상이고 송서원은 205호, 백남현은 401호 전체로 기재돼 있습니다. 따라서 이들의 권리가 실제 204호에 미치는 범위와 배당표에 반영된 백남현 230,000,000원의 인수 관계는 원본 명세서에서 반드시 재확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 임차인 심재필 보증금 | 60,000,000원 | 42,906,200원 |
| 인수 · 백남현 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 이지환 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 신청채권자 이지환의 청구액 55,000,000원은 전액 미배당입니다. 심재필의 미배당 보증금 17,093,800원과 백남현 보증금 230,000,000원을 합산한 매수인 인수액은 247,093,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 44,100,000원 | 247,093,800원 | 291,193,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 30,869,999원 | 260,085,661원 | 290,955,660원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 21,608,999원 | 269,179,963원 | 290,788,962원 |
⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰 제한을 함께 본다
또한 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 비고가 있으므로, 권리관계 원본에서 별도등기의 내용과 매각으로 인한 처리 여부를 별도로 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(다세대주택)인 나경캐슬 내 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물이며 총 17세대입니다.
- 입지. 매화초등학교 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·원룸·주상복합건물·학교·공원 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 상록수역(4호선)이 위치합니다.
- 도로. 남측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 개별난방, 위생·급배수·출입구 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 공시지가는 1,749,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 2013.05.22 준공된 17세대 규모 다세대로, 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이며 매각 완료 실적은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 판단. 현재 회차 기준 44,100,000원이 아니라 291,193,800원이 핵심 금액입니다.
- 심재필 미배당 확인. 보증금 60,000,000원 중 42,906,200원 배당 후 17,093,800원 인수 계산이 실제 배당순위와 일치하는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 백남현 230,000,000원 인수 관계 확인. 점유부분은 401호 전체로 기재돼 있으므로 204호 매각과의 연결 근거를 매각물건명세서·배당요구서에서 반드시 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않은 다수 점유자는 대항력 가능·미상 상태로 보고 전입세대열람 및 원본 문건을 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 여부가 외부 낙찰 가능성에 직접 영향을 줍니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 별도등기 내용을 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사에 의거했습니다.
맺으며 — “4,410만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
겉으로는 감정가 63,000,000원에서 한 번 유찰되어 44,100,000원까지 내려온 소액 다세대입니다. 그러나 배당표가 보여주는 경제적 실체는 전혀 다릅니다. 현재 기준 매수인 인수액은 247,093,800원, 실질취득은 291,193,800원입니다. 더 유찰돼도 인수액이 증가하면서 실질취득 부담은 약 2.9억원 수준에 머뭅니다.
여기에 심재필의 대항력 있는 임차권과 미배당 보증금, 백남현 230,000,000원 인수 계산, 다수의 보증금·확정일자·점유부분 미상 점유자, 대지권 목적 토지의 별도등기, 전세사기피해자 우선매수권까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 권리·취득구조의 불확실성은 매우 큽니다. 이 사건은 ‘유찰된 저가 물건’이 아니라 인수액과 우선매수권을 먼저 해소해야 하는 고위험 사건으로 보는 것이 맞습니다.
