124,852,000원
전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326, 1동(가동) 1층 101호의 공동주택(다세대주택)입니다. 등기상 소유자는 주식회사이체건설이고, 2023.08.25. 설정된 옥과농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 이미실 근저당 1,300,000,000원, 임홍근 근저당 2,400,000,000원, 의정부동부새마을금고 가압류 300,000,000원, 한장호 가압류 5,808,888원, 정읍시 압류, 임의경매개시결정이 순차로 붙었습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
1번 근저당은 2025.11.10. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 한편 본건의 권리 위험에서 별도로 봐야 할 것은 등기부상 후순위 권리보다 유치권 주장입니다. 집행관 현황조사에서는 주식회사 티움건설이 유치권을 행사한다고 나타났지만 성립 여부는 불분명합니다. 동시에 유치권포기 및 현장명도각서가 제출됐고, 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026.02.25. 제출돼 있어 주장 자체가 그대로 매수인 부담으로 이어진다고 단정할 상황도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 1층 101호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 503(공평동) |
| 물건종류 | 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 4층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 124,852,000원 (3회 유찰) |
| 사건 청구액 | 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 임대관계 | 미상 · 확인된 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2023.08.25. 옥과농업협동조합 근저당입니다. 그 이후 설정된 이미실·임홍근 근저당, 의정부동부새마을금고·한장호 가압류, 정읍시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있습니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 364,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 124,852,000원, 감정가의 34.3%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 4회 유찰 87,396,400원, 5회 유찰 61,177,479원으로 잡혀 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 124,852,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 87,396,400원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 61,177,479원 | 16.81% | 0원 |
다만 이 물건은 가격 판단에 쓸 최근 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 평가하면 안 됩니다. 다세대는 개별 호실의 위치·층·상태와 지역 거래량에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로, 124,852,000원이 실제 시장가격보다 충분히 낮은지는 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,852,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,547,928원 |
| 1. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 122,304,072원 |
| 2. 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한장호 | 5,808,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 124,852,000원 가정 시 집행비용 2,547,928원 후 1순위 근저당에 122,304,072원이 배당되고, 후순위 채권에는 배당 재원이 남지 않는 계산입니다. 전체 채권 기준 미배당은 5,083,504,816원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 세금 등 우선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정일중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물로 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중이며 단지 북서측 진출입로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 162,400원/㎡, 토지면적 2,059.0㎡로 조사돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 서류 원문 확인. 티움건설 유치권 주장, 유치권포기·현장명도각서, 2026.02.25. 유치권 배제 신청서의 원문과 적용 범위를 직접 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자와 출입·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 다세대의 최근 실거래·매물·공실 상태를 별도로 비교하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 87,396,400원, 5회 유찰 61,177,479원으로 내려가는 구조이므로 현재 회차와 추가 유찰의 기회비용을 비교하세요.
- 공동담보 확인. 1~3번 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 본 호 외 공동담보 물건의 진행·배당 관계도 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 유치권 확인과 실제 시세
이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 명시 인수권리도 없어 매수인 인수 0원으로 정리되는 구조입니다. 현재 최저가 124,852,000원은 감정가 364,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 3회 유찰됐다는 사실과 실거래 비교 기준이 확인되지 않는 점을 함께 봐야 하므로, 할인율만으로 가격 매력을 확정해서는 안 됩니다.
가장 중요한 변수는 티움건설의 유치권 주장 이력입니다. 성립 여부는 불분명하고 유치권포기·현장명도각서와 배제 신청까지 제출돼 있어 매수인 대항 위험은 낮아진 정황이지만, 이 부분은 실제 점유와 원문 확인 없이는 완전히 닫을 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기 인수는 0원, 가격은 현장 시세로 검증, 유치권은 서류와 점유를 재확인”하는 방식으로 접근하는 것이 핵심입니다.
