전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 충정로 503에 소재한 공동주택, 1동(가동) 1층 101호의 경매입니다. 소유자는 주식회사이체건설입니다. 2023년 8월 25일 옥과농업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이후 추가 근저당권과 가압류·압류 등이 등기됐습니다. 2025년 3월 5일 임의경매개시결정이 이루어졌으며, 최초 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있습니다.
등기상 권리의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 8월 25일 설정된 옥과농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 후순위 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 이 물건의 실질적인 판단 포인트는 등기상 채권보다 유치권 주장과 실제 점유관계, 그리고 환금성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 (임의경매) |
|---|---|
| 관할 관련 | 전주지방법원 정읍지원 |
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 1층 101호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 503(공평동) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 |
| 감정가 | 364,000,000원 |
| 최저매각가 | 87,396,000원 (4회 유찰) |
| 감정가 대비 | 24.01% |
| 신청채권 청구액 | 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 명시 인수권리 | 해당 없음 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 유치권은 별도 검토
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 옥과농업협동조합이 2023년 8월 25일 채권최고액 1,200,000,000원으로 설정했으며, 공동담보가 기재돼 있습니다. 이후 2025년 11월 10일 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐으나, 최초 설정일에 따른 말소기준의 선후관계가 달라지는 것은 아닙니다.
후순위 근저당권자인 이미실의 채권최고액은 1,300,000,000원, 임홍근의 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 의정부동부새마을금고의 가압류 청구액은 300,000,000원, 한장호의 가압류 청구액은 5,808,888원이며 정읍시 압류도 존재합니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 공동담보에 관한 채권최고액을 이 세대만의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
채권양도인 옥과농업협동조합이 티움건설로부터 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받았다는 취지로, 매수인에게 대항할 수 없다는 내용의 유치권 배제 신청서가 2026.02.25 제출됐습니다.
이는 유치권 위험을 낮출 수 있는 중요한 사정이지만, 배제 신청서 제출 자체가 유치권의 부존재나 점유 해소를 최종 확정하는 것은 아닙니다. 각서 원본, 작성 주체, 실제 점유상태, 유치권 주장 내용 및 법원의 관련 기록을 확인해야 합니다.
임차인으로 신고된 사람은 없습니다. 그러나 감정평가서상 임대관계는 미상으로 되어 있어, 임차인 부재나 점유관계가 완전히 확인됐다고 단정할 수는 없습니다. 현장조사를 통해 점유자, 점유 원인, 전입 및 임대차관계를 재확인할 필요가 있습니다.
② 가격 분석 — 24%라는 숫자가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 364,000,000원에서 4회 유찰된 결과 현재 최저매각가는 87,396,000원입니다. 감정가 대비 24.01% 수준까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이를 실거래 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 감정평가액 | 364,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 87,396,000원 |
| 감정가 대비 | 24.01% |
| 현재 유찰 횟수 | 4회 |
| 단지 평균 유찰 | 3.9회 |
| 단지 규모 | 24세대 |
| 사용승인 관련 일자 | 2022.11.04 |
| 매수인 명시 인수 | 0원 |
| 실거래 시세 판단 | 실거래 비교 검증 필요 |
같은 단지의 경매물건은 평균 3.9회 유찰된 것으로 집계됩니다. 본건의 4회 유찰 역시 이러한 유찰 이력과 비슷한 수준입니다. 이는 입찰 수요와 환금성을 신중히 검토할 이유이지만, 평균 유찰 횟수만으로 구체적인 시장가격이나 향후 낙찰 가능성을 확정할 수는 없습니다.
따라서 감정가의 24.01%라는 수치만으로 가격 메리트가 크다고 평가하지 않습니다. 실거래뿐 아니라 해당 호수의 층, 면적, 내부 상태 및 권리·점유 문제를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,396,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,973,128원 |
| 1. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 85,422,872원 |
| 2. 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한장호 | 5,808,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 선순위 근저당권은 권리이전 기록이 있으나 예상배당표의 표기 명칭을 따랐습니다. 채권액은 해당 표의 채권최고액·청구금액 기준이며 실제 채권 확정액 및 공동담보 배분과 다를 수 있습니다. 정읍시 압류 관련 조세채권, 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
이처럼 채권자의 미회수액이 크더라도, 그 미배당액 전부가 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유치권 주장과 명도에 따른 별도 위험은 이 배당 수치로 해결 여부를 판단할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 변화
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (24.01%) | 87,396,000원 | 85,422,872원 | 5,120,386,016원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 61,177,199원 | 59,676,009원 | 5,146,132,879원 |
| 6회 유찰 시 (11.76%) | 42,824,039원 | 41,653,206원 | 5,164,155,682원 |
현재 회차와 추가 유찰 가정 모두에서 신청채권자의 청구액 2,139,772,566원은 전액 충족되지 않습니다. 다만 예상배당에서 미회수 채권이 증가하더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다.
추가 유찰 시 매각가격이 더 낮아질 가능성은 시나리오로 검토할 수 있지만, 가격이 낮아진다는 이유만으로 안전하거나 유리한 매수가 되는 것은 아닙니다. 유치권 및 점유관계가 확인되지 않은 상태에서는 매각가격보다 실질적인 취득·명도 여건을 먼저 검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 정일중학교 동측 인근입니다. 단독주택과 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통조건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택입니다. 위생설비·급배수설비·바닥난방설비·승강기설비· 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 도로. 토지는 공동주택 부지로 이용 중이며, 단지 북서측 진출입로를 통해 출입합니다. 토지 관련 면적은 2,059.0㎡로 기재돼 있으나, 이를 해당 세대의 전유면적이나 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)와 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역 사항이 기재돼 있습니다. 공시지가 관련 수치는 162,400원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 이는 내부 하자나 점유·유치권 문제가 없다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 24세대 규모의 다세대주택이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다. 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제해서는 안 되며, 동일 입지·면적대의 실제 거래가격과 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 포기·명도각서 확인. 주식회사 티움건설이 작성한 것으로 기재된 유치권포기 및 현장명도각서의 원본과 효력, 서명·날인, 포기 범위 및 실제 이행 여부를 확인하세요.
- 유치권 배제 신청 결과. 2026.02.25 제출된 유치권 배제 신청서의 내용과 관련 사건기록, 이후 법원 판단 또는 추가 서류를 확인해야 합니다. 제출 사실만으로 분쟁 종결을 단정해서는 안 됩니다.
- 점유·명도 현황. 실제 점유자가 누구인지, 점유 원인은 무엇인지, 공사업체의 점유가 계속되고 있는지 조사하세요. 명도 일정 및 예상 비용에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
- 임대차관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대와 현황조사, 매각물건명세서, 실제 거주 및 사용관계를 대조하세요.
- 공동담보·채권 이전 확인. 선순위 근저당권과 후순위 근저당권에 공동담보가 기재돼 있습니다. 공동담보목록과 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 관계를 등기 원본으로 대조하세요.
- 실거래 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치에만 의존하지 말고 정읍시 공평동 인근 다세대주택의 유사 면적·층· 사용승인 시기별 최근 실거래를 비교하세요.
- 내부 상태·관리비. 장기간 유찰된 물건인 만큼 건물 내부 상태, 누수·설비 하자, 관리비 체납 및 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 서류 및 기일 재확인. 매각기일 2026.10.26에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 유치권 서류를 최신 상태로 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 24%가 곧 안전한 매수가는 아니다”
이 물건은 감정가 364,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가 87,396,000원까지 내려온 정읍시 공평동 다세대주택입니다. 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하고 명시된 매수인 인수액이 0원이라는 점은 권리분석상 긍정적인 요소입니다.
그러나 유치권 행사 주장이 존재했다는 사실은 간과할 수 없습니다. 유치권포기 및 현장명도각서를 근거로 배제 신청서가 제출됐다는 점은 중요하지만, 실제 유치권 성립·대항 가능성과 점유 해소 여부는 별도의 확인이 필요합니다.
여기에 단지 평균 3.9회 유찰이라는 이력과 최근 실거래 비교의 불확실성까지 고려하면, 단순히 감정가 대비 큰 폭으로 하락했다는 이유만으로 좋은 가격이라고 판단하기 어렵습니다.
결론은 ‘등기상 인수는 0원, 유치권·점유·가격 검증은 필수’입니다. 유치권 관련 서류의 효력과 실제 점유관계가 명확해지고, 유사 물건의 최근 거래가격 대비 실질취득원가가 충분히 경쟁력 있는 것으로 확인될 때 입찰 여부를 판단하는 접근이 적절합니다.
