전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326, 1동(가동) 3층 302호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사이체건설이고, 2023년 8월 25일 설정된 옥과농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 이미실·임홍근의 근저당권, 의정부동부새마을금고의 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
등기상으로는 매각 이후 존속할 담보권이 확인되지 않습니다. 반면 채권자들의 배당 부족은 매우 큽니다. 현재 최저가로 매각된다고 가정하면 채권최고액과 청구금액 기준 합계 5,200,000,000원 가운데 배당 가능한 채권자 몫은 89,902,756원입니다. 미배당 추정액은 5,110,097,244원입니다. 다만 이 금액은 공동담보 관련 채권최고액 등을 합산한 배당 계산상의 수치이며, 해당 호실의 실제 확정 채무액이나 매수인의 인수채무를 의미하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 3층 302호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 503(공평동) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 (2023.08.25 소유권보존) |
| 준공 / 규모 | 2022.11.04 · 24세대 |
| 감정가 | 383,000,000원 |
| 최저매각가 | 91,958,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 | 옥과농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 2,139,772,566원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.25 옥과농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 발급일 | 2026.08.05 |
| 특이사항 | 주식회사 티움건설 유치권 주장 · 유치권 배제신청서 제출 |
① 권리 흐름 — 등기상 담보권은 소멸
말소기준권리는 2023년 8월 25일 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025년 11월 10일 농업협동조합자산관리회사로 이전된 권리는 기존 근저당권의 이전으로, 새로운 순위의 별도 근저당권이 아닙니다.
| 등기 권리 | 권리자 | 채권최고액 / 청구액 | 매각 후 |
|---|---|---|---|
| 2023.08.25 근저당권 | 옥과농업협동조합 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
1,200,000,000원 | 소멸 |
| 2024.03.28 근저당권 | 이미실 | 1,300,000,000원 | 소멸 |
| 2024.04.26 근저당권 | 임홍근 | 2,400,000,000원 | 소멸 |
| 2024.11.27 가압류 | 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 소멸 |
| 2025.03.05 임의경매 | 옥과농업협동조합 | — | 소멸 |
② 임차인·유치권 — 가장 중요한 현장 변수
신고·확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자가 없다고 확정할 수는 없습니다. 현장 점유자의 신원, 전입 여부, 임대차계약 및 보증금 관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
유치권은 단순히 등기부에 나타나는 담보권과 달리, 실제 점유와 피담보채권, 목적물과 채권 사이의 견련성 등 법적 성립요건을 따져야 합니다. 따라서 일반 근저당권처럼 매각으로 당연히 소멸한다고 처리할 수 없습니다.
이는 유치권 위험을 낮추는 중요한 사정입니다. 그러나 신청서 제출 사실만으로 유치권의 부존재, 포기의 유효성 또는 실제 현장 인도가 최종 확정되었다고 볼 수는 없습니다.
별도로 주장되는 유치권은 성립 여부가 불확실하므로 금전 인수액을 확정 계산하지 않았습니다. 유치권이 유효하게 성립하고 포기 효력이 부정되면 목적물 인도·명도 및 추가 분쟁 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 인수액 0원과 현장 위험 0원은 다릅니다.
③ 가격 — 76% 할인처럼 보여도 시세 검증이 먼저
최초 감정가 383,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 91,958,000원으로 낮아졌습니다. 현재 최저가는 감정가의 24.01%입니다.
하지만 감정가는 시장에서 실제로 거래될 수 있는 금액과 다릅니다. 특히 본건처럼 유치권 다툼과 반복 유찰이 있는 다세대주택에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것이 위험합니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 91,958,000원 | 24.01% | 5,110,097,244원 |
| 5회 유찰 시 | 64,370,599원 | 16.81% | 5,137,188,072원 |
| 6회 유찰 시 | 45,059,419원 | 11.76% | 5,156,151,651원 |
5회·6회 유찰 시 금액은 회차별 가정 시나리오이며, 확정된 향후 매각가가 아닙니다. 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
등기상 인수액 0원을 전제로 한 최소 실질취득 기준은 91,958,000원이지만, 취득세·등기비용·관리비·명도비용 및 유치권 관련 비용은 별도입니다. 실제 취득원가는 이보다 높아질 수 있습니다.
다세대주택은 개별 호실의 점유·관리·건물 상태와 주변 거래가격에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 유치권 문제가 남아 있다면 재매각 시 매수자 확보에도 장애가 될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,958,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,055,244원 |
| 1. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 89,902,756원 |
| 2. 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다는 가정에서는 집행비용 2,055,244원을 제외한 89,902,756원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권자 및 가압류권자는 배당받지 못하는 것으로 추정됩니다.
옥과농업협동조합의 당초 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실이 있으므로 실제 배당금 수령권자와 채권액은 배당절차에서 확인해야 합니다. 채권최고액 기준 배당 추정은 확정채권액 및 공동담보 배당관계를 완전히 반영한 최종 배당표가 아닙니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 공평동 소재 정일중학교 동측 인근입니다. 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통조건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감되어 있으며 기본적인 위생·급배수·바닥난방· 승강기·화재탐지설비가 기재되어 있습니다.
- 접근도로. 단지 북서측에 개설된 진출입로를 통해 출입합니다. 토지이용계획상 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 교육환경 관련 절대보호구역· 상대보호구역과 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 공시지가는 162,400원/㎡입니다.
- 토지 현황. 토지 관련 지목은 답으로 기재되어 있으나, 감정평가상 현재 공동주택 부지로 이용되고 있습니다. 공부와의 차이는 없다고 평가되어 있으나 현행 토지대장·건축물대장 및 대지권 관계는 대조가 필요합니다.
- 건축 관련. 감정평가상 위반건축물 표시는 확인되지 않으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 2022년 준공된 24세대 규모의 다세대주택입니다. 4회 유찰과 유치권 주장을 감안하면 감정가와 실제 환가 가능가격 사이의 차이를 신중하게 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 유치권 포기각서 원본. 주식회사 티움건설의 유치권 포기 및 현장명도각서, 2026.02.25 제출된 유치권 배제신청서 원본을 열람하고 서명권한·적용 범위·대상 호실을 확인하세요.
- 현재 점유 상태. 현장에 실제 점유자가 누구인지, 유치권을 주장하는 주체가 여전히 점유하는지, 점유의 연속성과 법적 근거를 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서를 대조하여 미확인 점유자와 임대차 보증금 위험을 확인하세요.
- 채권양도·공동담보. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전, 공동담보목록과 채권 잔액, 해당 호실의 매각 범위를 확인하세요. 채권최고액 합계를 개별 호실의 확정 채무로 해석하면 안 됩니다.
- 최근 실거래 확인. 공평동 인근의 유사한 다세대주택 중 면적·준공연도·층·건물 상태가 비슷한 거래를 확인해야 합니다. 감정가의 24.01%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 관리비·시설물. 공용부분 관리비 체납, 승강기 유지관리, 누수·결로·방수·설비 하자 등 추가 지출 가능성을 확인하세요.
- 매각 범위. 집합건물의 대지권, 건축물대장상 호실, 등기부상 302호와 실제 현장 호실의 일치 여부를 확인하세요.
- 입찰 일정·원본 대조. 2026.10.26 매각기일에 앞서 사건 진행상태, 매각물건명세서 변경 여부, 유치권 관련 추가 서류, 집행법원 공고를 최종 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 안전한 저가 매수”
이 물건은 감정가 383,000,000원에서 최저가 91,958,000원까지 내려온 4회 유찰 다세대주택입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 취득원가와 시장에서 회수할 수 있는 가격입니다.
등기상 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하고, 배당 추정상 인수액은 0원이라는 점이 긍정적입니다. 반면 유치권 성립 여부는 불분명하며, 포기·명도각서를 근거로 한 배제신청서가 제출되었다는 사정만으로 모든 현장 분쟁이 끝났다고 볼 수는 없습니다.
여기에 4회 유찰, 다세대주택의 환금성, 실제 실거래가격 확인 필요성이 겹칩니다. 최저가가 충분히 낮은지 판단하기 전에 유치권의 법적 효력, 실제 점유와 인도 가능성, 유사 물건의 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
종합 판단: 고위험·가격 판단 보류. 배당상 권리 인수는 제한적이지만, 유치권과 현장 점유, 재매각 가능성까지 고려하면 단순한 저가 경매물건으로 접근하기 어렵습니다. 유치권 배제의 실효성과 시세 검증이 확인되기 전에는 보수적인 판단이 필요합니다.
