전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 충정로 503의 1동(가동) 3층 302호, 감정 이용상태가 공동주택(다세대주택)인 물건입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물이고, 소유자는 주식회사이체건설입니다. 2023.08.25. 옥과농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤 이미실·임홍근의 근저당, 의정부동부새마을금고의 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 있는 물건은 아닙니다. 집행관 현황조사서에는 주식회사 티움건설이 유치권을 행사하고 있다는 내용이 있고, 그 성립 여부는 불분명하다고 기재돼 있습니다. 동시에 채권양도인 옥과농업협동조합이 티움건설로부터 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026.02.25. 제출돼 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 ‘34% 할인’이 아니라 유치권 배제 근거가 실제 매각 시점까지 유효한지 원본으로 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 3층 302호 · 충정로 503 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) 이용 · 철근콘크리트구조 4층 건물 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 131,369,000원 (3회 유찰) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 옥과농업협동조합 / 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 정보 | 24세대 · 2022.11.04 준공 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2023.08.25. 을구 1번 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 이미실의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당, 임홍근의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당, 의정부동부새마을금고의 300,000,000원 가압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2025.09.11. 확정채권양도를 원인으로 2025.11.10. 농업협동조합자산관리회사에 이전등기됐습니다.
② 가격 판단 — 34%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 감정가 383,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 131,369,000원까지 내려왔습니다. 제공된 회차 표기상 감정가의 34% 구간입니다. 한 번 더 유찰되면 91,958,300원, 그 다음 회차는 64,370,809원 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 가격 메리트를 판단할 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 0.0%이고, 최근 낙찰금액과 최근 낙찰일도 제시되지 않았습니다. 따라서 현재 3회 유찰은 숫자상 크게 내려온 상태이지만, 실거래 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율을 그대로 시세 대비 할인율로 읽으면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,369,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,639,166원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 128,729,834원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,200,000,000원 중 예상 배당액은 128,729,834원이며, 예상 미배당액은 5,071,270,166원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 공평동 소재 정일중학교 동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 4층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가 162,400원/㎡, 토지면적은 2,059㎡입니다. 북서측 진출입로를 통해 출입합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 확인. 24세대 규모이며 2022.11.04 준공됐습니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회이고 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원문 확인. 주식회사 티움건설의 유치권 주장 내용, 유치권포기 및 현장명도각서, 2026.02.25. 유치권 배제 신청서를 원본으로 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 34% 구간이지만 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 할인이라고 판단하지 마세요.
- 말소기준 승계 확인. 을구 1번 근저당권은 2025.11.10. 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐으므로 현재 권리관계를 등기 원본에서 재확인하세요.
- 배당 외 부담 점검. 배당 가정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 입찰 전 관련 원본 서류를 확인하세요.
맺으며 — “34% 할인보다 유치권 확인이 먼저”
이 물건의 등기 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2023.08.25. 옥과농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 권리분석의 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 현황조사서에는 티움건설의 유치권 행사가 적혀 있고 성립 여부가 불분명합니다. 포기·현장명도각서와 배제 신청서가 제출된 점은 분명한 완화요인이지만, 그 서류의 효력과 현재 점유 상태를 직접 확인해야 비로소 리스크를 정리할 수 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 383,000,000원에서 3회 유찰돼 131,369,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 가격이 없습니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 34%니까 싸다”가 아니라, “인수는 0원이지만 유치권과 실제 시세를 확인한 뒤 가격을 정해야 한다”가 정확한 결론입니다.
