전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326, 1동(가동) 4층 401호의 공동주택(다세대주택)입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 2023.08.25. 설정된 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이미실 근저당권, 임홍근 근저당권, 의정부동부새마을금고 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기권리만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 집행관 현황조사서에는 주식회사 티움건설이 유치권을 행사하고 있다고 기재되어 있고 그 성립 여부는 불분명합니다. 한편 옥과농업협동조합은 주식회사 티움건설로부터 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받았고, 이를 근거로 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026.02.25. 제출됐습니다. 따라서 인수액 계산상 0원이더라도 현장점유·각서 원문·배제신청 내용 확인은 별도의 핵심 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 157,780,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2023.08.25. 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 2025.11.10.에는 해당 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 1번 근저당권의 이전입니다. 그 뒤의 이미실·임홍근 근저당권과 의정부동부새마을금고 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 157,780,000원으로 감정가 460,000,000원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰 결과 가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 동일 조건으로 신뢰할 수 있는 최근 실거래 비교값이 확인되지 않고, 면적 비교도 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 157,780,000원 | 154,771,080원 | 5,045,228,920원 |
| 4회 유찰 시 | 110,446,000원 | 108,099,756원 | 5,091,900,244원 |
| 5회 유찰 시 | 77,312,200원 | 75,520,580원 | 5,124,479,420원 |
현재 회차에서도 총 채권액 5,200,000,000원 가운데 채권자 배당은 154,771,080원에 그치고, 5,045,228,920원이 미배당으로 남는 계산입니다. 추가 유찰 시 매각대금이 낮아지면서 미배당 규모는 더 커집니다. 다만 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니라 배당에서 충족되지 못하는 채권액이며, 예상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,008,920원 |
| 1. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 154,771,080원 |
| 2. 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 3,008,920원을 제외한 154,771,080원이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정일중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽 치장벽돌쌓기, 내벽 벽지·타일붙임, 새시창으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 2,059.0㎡, 공시지가는 162,400원/㎡입니다.
- 도로. 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통해 출입합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 도시지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역 및 소로3류 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시장성. 중개 통계상 24세대, 사용승인일은 2022.11.04이며 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 서류 원본. 주식회사 티움건설의 유치권 주장 내용, 유치권포기 및 현장명도각서, 2026.02.25. 제출된 유치권 배제 신청서를 서로 대조하세요.
- 현장 점유. 명세서상 인수권리 없음과 별개로 실제 현장 점유자가 누구인지, 명도 가능 상태인지 확인하세요.
- 임대관계. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현장과 원본 조사서 확인이 필요합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고 실제 비교 가능한 인근 다세대 거래가격을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 5,045,228,920원은 채권자의 미회수액이지 매수인 인수액이 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 유치권·실거래 확인이 먼저”
이 물건은 등기만 보면 구조가 비교적 단순합니다. 2023.08.25. 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류는 소멸하며 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 바로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 최근 실거래 비교근거가 없고, 무엇보다 주식회사 티움건설의 유치권 주장과 현장 점유 문제가 남아 있기 때문입니다. 유치권포기·현장명도각서와 배제 신청서 제출은 분명한 완화 요인이지만, 명세서 자체가 성립 여부를 불분명하다고 적고 있습니다. 등기 인수는 0원, 현장 검증은 필수. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 유치권 관련 서류와 실제 거래가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
