전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326에 있는 공동주택(다세대주택) 1동(가동) 4층 401호입니다. 등기상 소유자는 주식회사이체건설입니다. 2023년 8월 25일 설정된 옥과농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 다른 근저당권과 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 최초 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 해당 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다.
이 사건에서 가장 눈길을 끄는 숫자는 4회 유찰입니다. 감정가 460,000,000원에 출발한 물건의 현재 최저매각가는 110,446,000원으로 감정가의 약 24%입니다. 다만 감정가 대비 큰 할인에는 시장성이나 권리·점유 문제가 영향을 미쳤을 가능성도 있습니다. 특히 이 사건은 유치권 주장에 관한 별도의 확인이 필요한 물건이라는 점에서 일반적인 권리 소멸형 경매와 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 4층 401호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 503(공평동) |
| 물건종류 | 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 (단독소유) |
| 감정가 | 460,000,000원 |
| 최저매각가 | 110,446,000원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매 신청채권자 | 옥과농업협동조합 (근저당권 이전 등기 있음) |
| 청구금액 | 2,139,772,566원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.25 옥과농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 임차관계 | 신고·확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 (배당계산 기준) |
| 주요 특이사항 | 주식회사 티움건설 유치권 행사 주장 · 성립 불분명 · 유치권 포기 및 현장명도각서 관련 자료 제출 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조와 유치권은 구분해야 한다
말소기준권리는 2023.08.25 설정된 옥과농업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권을 포함해 후순위 이미실·임홍근 근저당권, 의정부동부새마을금고 가압류 및 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 그 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
한 가지 중요한 이력이 있습니다. 최초 근저당권은 2025.09.11 확정채권양도를 원인으로 2025.11.10 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 새로운 후순위 근저당권 설정과는 구별됩니다. 실제 배당권자 및 채권 잔액은 관련 등기와 채권양도 관계를 함께 확인해야 합니다.
한편 경매신청채권자로부터 채권양도인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설에게 유치권 포기 및 현장명도각서를 제출받았고, 이에 따라 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026.02.25 제출됐다는 내용도 확인됩니다.
이는 유치권 위험을 낮추는 중요한 자료지만, 신청서 제출 사실만으로 유치권의 부존재나 현장 인도가 확정됐다고 볼 수는 없습니다. 포기각서의 진정성·범위·효력과 현재 점유상태를 확인해야 합니다. 유치권 분쟁이 계속된다면 명도 지연이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
② 가격 분석 — 4회 유찰과 실제 시세는 다른 이야기
이 사건의 감정가는 460,000,000원이며, 4회 유찰된 현재 최저매각가는 110,446,000원입니다. 감정가 대비 약 24% 수준으로 내려왔지만 이 수치는 감정가를 기준으로 산출한 비율입니다. 실거래 시세의 24%에 매수할 수 있다는 의미가 아닙니다.
| 회차 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 110,446,000원 | 24% | 5,091,900,244원 |
| 5회 유찰 시 | 77,312,200원 | 17% | 5,124,479,420원 |
| 6회 유찰 시 | 54,118,540원 | 12% | 5,147,255,594원 |
5회·6회 유찰 가격은 추가 유찰이 발생했을 때의 시나리오이며, 예정된 실제 매각가격을 의미하지 않습니다. 미배당액은 제시된 채권액을 기준으로 한 추정치입니다.
대상 지역의 관련 단지 정보에서는 24세대, 2022.11.04 사용승인, 평균 유찰 횟수 3.9회가 확인됩니다. 경매 통계상 낙찰률은 0.0%로 표시되며, 최근 낙찰가격도 확인되지 않습니다. 다만 통계 표본의 범위와 건수를 알 수 없으므로 이것만으로 매각 불가능 여부를 판단할 수는 없습니다.
또한 거래 비교에 사용되는 면적 65.7925㎡는 대상 물건과의 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 이 때문에 해당 수치를 대상 호실의 전용면적으로 단정하거나 동일 면적 거래가를 직접 적용해서는 안 됩니다.
가격 매력도를 확인하려면 대상 호실의 실제 전용면적, 인근 유사 다세대주택의 거래가격, 건물 상태, 실질적으로 인도받을 수 있는 시점과 비용을 함께 비교해야 합니다.
감정가 대비 할인율은 높지만, 시세 대비 할인율은 미확인입니다.③ 예상배당표 (매각가 110,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,346,244원 |
| 1. 을구 1번 · 옥과농업협동조합 근저당권 | 1,200,000,000원 | 108,099,756원 |
| 2. 을구 2번 · 이미실 근저당권 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 · 임홍근 근저당권 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 · 의정부동부새마을금고 가압류 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 매각대금 110,446,000원 중 집행비용 추정액 2,346,244원을 제외한 108,099,756원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자의 예상배당은 모두 0원, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다.
채권최고액 및 청구금액을 기준으로 집계한 채권액 합계는 5,200,000,000원이며, 예상 미배당액은 5,091,900,244원입니다. 다만 근저당권의 채권최고액은 실제 피담보채무 잔액과 다를 수 있고, 공동담보 및 채권이전 관계도 있으므로 이를 확정된 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
배당계산에는 추정 집행비용을 적용했습니다. 당해세·최우선변제 및 다른 우선채권은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당은 채권신고액과 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 배당표의 최초 근저당권자 명칭은 계산상 표시이며 2025.11.10 농업협동조합자산관리회사로의 이전 등기를 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 정읍시 공평동 소재 정일중학교 동측 인근입니다. 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 대상 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통조건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 4층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감됐고, 실내는 벽지·타일 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비 및 화재탐지설비 등이 있습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통하여 출입합니다. 토지 관련 정보상 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역에 속하며 가축사육제한구역, 교육환경 보호를 위한 절대보호구역·상대보호구역 등의 토지이용 제한이 확인됩니다. 공시지가는 162,400원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 유지관리 상태와 하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 관련 단지 정보는 24세대 규모이며, 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다. 현재 사건도 4회 유찰된 상태입니다. 비교 가능한 실거래 및 최근 낙찰가격이 확인되지 않아 환금성과 적정 매수가격에 대한 보수적인 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 포기각서 원본 확인. 주식회사 티움건설의 유치권 포기 및 현장명도각서, 2026.02.25 제출된 유치권 배제 신청서의 원본과 첨부자료를 확인하세요. 문서의 효력과 적용 범위가 가장 중요한 쟁점입니다.
- 실제 점유자 확인. 유치권 주장자가 현재도 점유 중인지, 건물 출입·관리권한이 누구에게 있는지, 현실적인 현장 인도가 가능한지 확인하세요. 유치권 포기 문서와 실제 명도 완료는 별개입니다.
- 임대차 확인. 신고·확인된 임차인이 없더라도 감정평가상 임대관계가 미상이므로 전입세대·점유현황·임대차계약 및 대항력 여부를 다시 확인하세요.
- 담보권 이전 내역 대조. 옥과농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 등기를 확인하고, 공동담보 관계와 실제 배당채권자를 대조하세요.
- 실거래 시세 검증. 감정가 460,000,000원에서 크게 내려왔다는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 유사 면적·입지·건축연도의 다세대주택 거래가격과 실제 매도 가능 가격을 비교해야 합니다.
- 대상 호실 면적 확인. 거래 비교 면적 65.7925㎡가 대상 물건과 일치하는지 확인되지 않았습니다. 집합건축물대장 및 등기자료로 실제 전용면적, 대지권 등 물건의 범위를 대조하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 최저매각가는 77,312,200원 또는 54,118,540원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 낮은 입찰가격이 유치권·명도 및 환금성 위험을 자동으로 해소하지는 않습니다.
- 관리비·세금·시설상태. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 공과금 및 내부 하자, 수선비와 명도에 필요한 비용을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 관련 제출서류 및 경매기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 24% ≠ 안전한 저가 매수”
이 사건은 겉으로만 보면 상당히 큰 폭의 가격 하락을 경험한 경매물건입니다. 감정가 460,000,000원에서 110,446,000원까지 내려왔고, 등기상 근저당권과 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당계산상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
그러나 유치권 행사 주장이라는 별도의 문제가 존재합니다. 유치권 포기·현장명도각서가 제출된 점은 긍정적이지만, 그 법률적 효력과 실제 점유 해소 여부를 확정하지 않은 채 응찰하는 것은 위험합니다. 임대관계 역시 현장 확인이 필요합니다.
여기에 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확보됐다고 결론 내릴 수 없습니다. 4회 유찰과 관련 단지의 평균 유찰 3.9회라는 수치는 가격 자체뿐 아니라 물건의 환금성과 매수 수요까지 함께 살펴야 한다는 신호입니다.
결론은 ‘등기상 인수 부담은 낮지만, 유치권·점유·환금성 검증 전에는 보수적 접근’입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 얼마나 할인됐느냐가 아니라 실제로 문제없이 인도받아 얼마에 처분할 수 있느냐입니다. 유치권의 배제 가능성과 현장 인도가 확인되고, 객관적인 실거래 시세가 확보된 이후에 입찰가격을 판단하는 것이 타당합니다.
