131,369,000원
전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326, 2동(나동) 2층 201호의 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가는 383,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 131,369,000원입니다. 등기상 첫 담보권은 2023.08.25 설정된 옥과농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 이미실·임홍근 근저당과 의정부동부새마을금고·한장호 가압류는 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기·임차관계만 놓고 보면 낙찰자가 부담할 금액은 0원입니다. 문제는 별도 점유관계입니다. 집행관 현황조사에서 주식회사 티움건설이 유치권을 행사한다고 확인됐고, 그 성립 여부는 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 2층 201호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사이체건설 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 131,369,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2023.08.25 을구 1번 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리의 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보목록 제2023-287호가 기재돼 있습니다. 이후 이미실 근저당 1,300,000,000원, 임홍근 근저당 2,400,000,000원, 의정부동부새마을금고 가압류 300,000,000원, 한장호 가압류 5,808,888원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
옥과농업협동조합의 1번 근저당권은 2025.09.11 확정채권양도를 원인으로 2025.11.10 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2025.12.15 취급지점 표시가 서남권역관리센터로 경정됐습니다. 이는 기존 1번 근저당권의 이전·표시경정으로, 별도의 선순위 신규 담보권이 추가된 구조는 아닙니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 실거래 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 131,369,000원으로 감정가 383,000,000원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 91,958,300원, 5회 유찰 시는 64,370,809원입니다. 다만 이 물건과 비교 가능한 실거래 자료는 확인되지 않아, 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
단지 통계상 총 24세대이며 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 0.0으로 집계돼 있습니다. 현재 물건도 이미 3회 유찰된 상태입니다. 따라서 가격 할인폭 자체보다 실제 매매수요와 유치권·점유 리스크가 반복 유찰에 어떤 영향을 주는지를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,369,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,639,166원 |
| 을구 1번 근저당권 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 128,729,834원 |
| 을구 2번 근저당권 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 한장호 | 5,808,888원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,205,808,888원 중 현재 회차 예상배당은 128,729,834원이며, 미배당액은 5,077,079,054원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 131,369,000원 | 128,729,834원 | 5,077,079,054원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 91,958,300원 | 89,903,051원 | 5,115,905,837원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 64,370,809원 | 62,812,134원 | 5,142,996,754원 | 0원 |
현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 거액 미배당이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다. 다만 이 수치와 현장에서 주장된 유치권 문제는 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기호 1~16은 모두 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 정읍시 공평동 정일중학교 동측 인근이며, 주위에는 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지·타일붙임 등, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 기본 위생설비·급배수설비·바닥난방설비·승강기설비·화재탐지설비가 돼 있습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통해 출입합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 2,059.0㎡, 공시지가는 162,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 주식회사 티움건설의 주장 내용, 점유 현황, 유치권포기 및 현장명도각서, 2026.02.25 유치권 배제 신청서를 직접 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 유치권 행사 주체의 실제 점유 여부는 명도 난이도와 직결됩니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만 비교 실거래가가 없으므로 현지 매매가·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰, 단지 평균 유찰 횟수 2.9회라는 점을 감안해 가격 외 원인이 있는지 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 옥과농업협동조합·이미실·임홍근 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 배당관계 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 유치권 관련 제출서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원 인수”와 “유치권 확인”은 별개다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.25 옥과농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인도 확인되지 않았고 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 집행관 조사에서 주식회사 티움건설의 유치권 행사가 확인됐고 성립 여부는 불분명합니다. 유치권포기 및 현장명도각서를 근거로 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 배제 신청서가 2026.02.25 제출된 점은 분명한 완화 요소지만, 실제 점유·명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 여기에 3회 유찰됐음에도 비교 실거래가가 없어 현재 131,369,000원이 시장가격보다 유리한지 단정하기 어렵습니다. 등기상 인수는 0원, 가격은 별도 검증, 유치권은 원본과 현장을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
