전주지방법원 2025타경30179. 전북특별자치도 정읍시 공평동 326에 있는 2동(나동) 2층 201호 다세대주택입니다. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 건물로, 주식회사이체건설이 소유권을 보유하고 있습니다. 2023년 8월 25일 옥과농업협동조합이 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 추가 근저당권과 가압류가 설정되었습니다. 결국 옥과농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.
등기부만 보면 말소기준권리인 옥과농업협동조합 근저당권과 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건에서는 등기부상 권리 정리와 실제 현장 인도가 동일한 문제는 아닙니다. 집행관 현황조사에서 제기된 유치권 주장이 실제 매수인의 점유 확보나 추가 비용에 영향을 미칠 수 있는지 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 (임의경매) |
|---|---|
| 담당 등기기관 | 전주지방법원 정읍지원 등기계 |
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326, 2동(나동) 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 503(공평동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 (단독소유) |
| 감정가 | 383,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 91,958,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 옥과농업협동조합 (근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기) |
| 신청 청구금액 | 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2023.08.25 · 을구 1번 · 옥과농업협동조합 근저당권 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 특별 확인사항 | 주식회사 티움건설 유치권 행사 주장 및 유치권 배제 신청서 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 현장 유치권은 별도 문제
말소기준은 2023년 8월 25일 설정된 옥과농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 이미실과 임홍근의 근저당권, 의정부동부새마을금고와 한장호의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리들입니다.
2025년 11월 10일 을구 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 2025년 12월 15일 취급지점 표시가 경정되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전 및 표시 경정이지 별개의 선순위 담보권이 추가된 것이 아닙니다. 따라서 기존 말소기준권리의 순위가 새롭게 변경되는 것으로 보아서는 안 됩니다.
다만 경매신청채권자의 채권양도인인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설로부터 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받았고, 유치권이 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026년 2월 25일 제출되었습니다.
이는 유치권 위험을 완화하는 중요한 사정입니다. 그러나 신청서 제출만으로 유치권의 성립·소멸이나 현장 인도 문제가 최종 확정되었다고 단정할 수는 없습니다. 각서의 원본, 적용 범위, 실제 점유 상태, 유치권 배제 신청에 대한 후속 처리를 확인해야 합니다.
임차인에 관해서도 주의가 필요합니다. 별도로 신고된 임차인은 확인되지 않지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 신고 내역이 없다는 사실만으로 공실이거나 모든 점유자가 권리 없이 점유하고 있다고 단정해서는 안 됩니다. 실제 점유자와 점유 권원을 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 24%지만 저가매수 근거는 부족하다
감정가 383,000,000원에 출발한 이 물건은 4회 유찰되어 현재 최저매각가가 91,958,000원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다.
문제는 이 비율이 실제 시장가격 대비 할인율이 아니라 감정가 대비 비율이라는 점입니다. 해당 호실과 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 91,958,000원이라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정평가액 | 383,000,000원 | 100% | 경매 감정 기준 |
| 현재 4회 유찰 | 91,958,000원 | 24.01% | 현재 최저매각가 |
| 5회 유찰 가정 | 64,370,599원 | 16.81% | 추가 유찰 시 시나리오 |
| 6회 유찰 가정 | 45,059,419원 | 11.76% | 추가 유찰 시 시나리오 |
5회·6회 유찰 금액은 가정 시나리오이며 실제 후속 매각기일이나 최저매각가가 확정되었다는 의미는 아닙니다.
해당 단지의 세대수는 24세대이고 준공일은 2022년 11월 4일로 나타납니다. 그렇지만 준공 시기가 비교적 최근이라는 사실이나 큰 감정가 할인폭이 실제 시장에서의 재매각 가능성이나 적정 낙찰가격을 보장하지는 않습니다. 특히 유치권 주장과 점유 불확실성이 있는 물건은 일반적인 다세대주택과 동일한 가격 기준으로 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,958,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,055,244원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 89,902,756원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 한장호 | 5,808,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
을구 1번의 금액은 최초 옥과농업협동조합 근저당권의 채권최고액 기준입니다. 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되었습니다. 예상배당은 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션이며 실제 확정채권액이나 최종 배당순위를 확정하는 것은 아닙니다. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 91,958,000원 | 89,902,756원 | 5,115,906,132원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 64,370,599원 | 62,811,928원 | 5,142,996,960원 | 0원 |
| 6회 유찰 가정 | 45,059,419원 | 43,848,349원 | 5,161,960,539원 | 0원 |
현재 회차에서 배당 대상으로 계산된 채권액 합계는 5,205,808,888원이고 채권자 예상배당액은 89,902,756원입니다. 이에 따른 미배당액은 5,115,906,132원입니다.
다만 이 미배당액은 채권최고액 및 가압류 청구금액을 합산한 시뮬레이션상 부족액입니다. 개별 채무의 실제 확정 잔액과 동일하다는 뜻은 아닙니다. 또한 매각으로 소멸하는 채권의 미배당액은 매수인의 인수채무가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지이용 현황 기준)
- 입지. 전북특별자치도 정읍시 공평동의 정일중학교 동측 인근입니다. 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통조건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택으로, 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 공동주택 부지로 이용 중인 평지이며, 단지 북서측 진출입로를 통해 출입합니다. 토지의 공시지가는 162,400원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제1종일반주거지역이고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 관련 단지는 24세대 규모이며, 경매 평균 유찰 3.9회와 낙찰률 0.0%의 이력이 있습니다. 시장 유동성과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 배제 신청 결과. 2026.02.25 제출된 유치권 배제 신청서와 후속 법원 처리 내용을 확인해야 합니다. 신청서의 주장과 법적 판단을 혼동하지 않아야 합니다.
- 유치권포기·현장명도각서. 주식회사 티움건설이 제출한 각서의 원본, 서명·권한, 대상 부동산, 실제 점유자와의 관계, 인도 이행 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 및 임대차. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자·점유자와 점유 원인, 보증금·전입·확정일자 등 대항력 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 을구 1번 근저당권의 농업협동조합자산관리회사 이전 등기 및 경매절차상 채권자 지위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 공평동 인근의 유사 면적·준공연도·층수의 실거래와 실제 매물가격을 비교해야 합니다. 감정가의 24.01%라는 사실만으로 가격 경쟁력이 증명되지는 않습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 64,370,599원, 6회 유찰 시 45,059,419원의 가정 금액이 제시되어 있으나, 추가 유찰 여부와 실제 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다.
- 현장 상태·관리비. 건물 내부 상태, 설비 작동, 누수·하자, 공용부분 관리비 체납과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·사건기록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24%가 적정 시세의 24%는 아니다”
이 물건은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 383,000,000원에서 4회 유찰되어 91,958,000원으로 내려왔기 때문입니다. 등기상 후순위 권리들이 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇지만 권리가 말소된다는 사실과 실제로 안전하게 인도받을 수 있다는 사실은 다릅니다. 주식회사 티움건설의 유치권 행사 주장이 있었고, 유치권포기 및 현장명도각서와 배제 신청서가 제출되었음에도 그 성립과 대항 여부를 단정할 수 없습니다. 임대관계와 실제 점유 상태 역시 별도 확인이 필요합니다.
여기에 4회 유찰, 단지 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 0.0%, 비교 가능한 최근 실거래 부재가 겹칩니다. 저렴한 가격이라는 결론을 뒷받침할 시장 근거가 부족하고, 환금성과 현장 인도에도 불확실성이 있습니다.
종합 판단은 고위험·입찰 보류입니다. 등기상 인수액이 0원이라는 장점은 분명하지만, 유치권·점유 문제의 해소 여부와 실제 시장가격을 확인하기 전까지는 할인폭만을 근거로 입찰할 물건이 아닙니다. 이 사건의 핵심은 감정가에서 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 실제 얼마에 취득해 별도 분쟁 없이 인도받고 다시 매각할 수 있느냐입니다.
