전주지방법원 2025타경30179. 전북특별자치도 정읍시 공평동 326, 1동(가동) 4층 402호에 위치한 다세대주택입니다. 2022.11.04 준공된 24세대 규모의 공동주택으로, 정일중학교 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 소유자는 주식회사이체건설이며, 2023.08.25 설정된 옥과농업협동조합의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행됐습니다.
이 사건은 채권 규모가 매우 큽니다. 최초 근저당권의 채권최고액이 1,200,000,000원이고, 후순위 근저당권의 채권최고액은 각각 1,300,000,000원과 2,400,000,000원입니다. 가압류 청구금액까지 합친 배당 시뮬레이션상 채권액은 5,200,000,000원입니다. 이는 실제 확정 채무액이 아니라 등기상 채권최고액 등을 합산한 계산 기준입니다. 매각대금으로 채권자 전원이 만족하기 어려운 구조지만, 채권자가 미배당받는다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다.
따라서 이 사건은 두 가지를 분리해서 봐야 합니다. 등기상 후순위 담보권의 소멸 여부는 비교적 명확한 반면, 현장에서 주장된 유치권의 법적 효력과 실제 점유 상태는 별도의 검토가 필요합니다. 또 4회 유찰된 가격이 현재 시장가치보다 낮은지는 실거래 자료만으로 입증되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 4층 402호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 503(공평동) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 4층 중 4층 |
| 준공 / 규모 | 2022.11.04 · 24세대 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 (단독소유) |
| 감정가 | 460,000,000원 |
| 최저매각가 | 110,446,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 / 청구액 | 옥과농업협동조합 / 2,139,772,566원 |
| 근저당권 이전 | 농업협동조합자산관리회사 (2025.11.10 등기) |
| 말소기준권리 | 2023.08.25 옥과농업협동조합 근저당권 |
| 확인된 임차인 | 0명 · 임대관계 미상 |
| 등기상 예상 인수액 | 0원 (유치권 등 별도 검증 필요) |
| 등기부 발급일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도
말소기준권리는 2023.08.25 설정된 옥과농업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권을 비롯해 후순위 이미실·임홍근 근저당권, 의정부동부새마을금고 가압류와 경매개시결정등기는 정상적인 경매 매각에 따라 소멸하는 권리로 분석됩니다.
최초 근저당권은 2025.09.11 확정채권양도를 원인으로 2025.11.10 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권이 이전된 것이지 새로운 선순위 근저당권이 설정된 것은 아닙니다. 따라서 최초 말소기준일은 바뀌지 않으며, 그 근저당권의 소멸에 따라 이전등기 역시 함께 정리되는 구조입니다.
② 핵심 위험 — 티움건설 유치권 주장
이 사건에는 유치권 주장에 반대되는 중요한 자료도 있습니다. 매각물건명세서에 따르면 채권양도인인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설로부터 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받았고, 이를 토대로 유치권자가 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026.02.25자로 제출됐습니다.
이는 낙찰자에게 유리한 사정입니다. 실제로 적법한 유치권 포기가 이루어졌고 그 효력이 인정된다면, 해당 유치권에 기초한 매수인 상대 점유·인도 주장의 근거가 약해질 수 있습니다. 하지만 신청서의 제출 사실과 유치권 분쟁의 최종 해결은 다릅니다. 각서의 원문, 작성 경위, 서명·날인, 점유관계, 별도 소송 여부까지 확인하지 않은 상태에서 위험이 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
임차인 문제도 현장 확인이 필요합니다. 현재 특정된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자가 누구인지, 주거용 점유가 있는지, 전입신고·확정일자·보증금 관계가 존재하는지는 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 반대로 임차인 명단에 이름이 없다는 이유만으로 임차관계가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
감정가 460,000,000원에서 출발한 이 물건은 4회 유찰 후 최저매각가가 110,446,000원, 감정가의 24.01% 수준이 됐습니다. 할인폭이 크다는 것은 명확합니다. 그러나 이는 어디까지나 감정가와 현재 최저가의 비교입니다. 주변 동일 조건 다세대주택의 실거래 가격과 비교해 싸다고 입증된 것은 아닙니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 24.01% | 110,446,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 77,312,200원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 54,118,540원 | 0원 |
회차별 금액은 경매 시나리오상 최저매각가입니다. 실제 낙찰가를 뜻하지 않으며, 예상 인수액은 등기·배당 분석 기준입니다. 유치권 분쟁, 명도비, 세금 및 관리비 등은 별도로 검토해야 합니다.
공동주택 규모는 24세대이며, 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다. 현재 사건도 이미 4회 유찰된 상태입니다. 이 사실만으로 해당 부동산의 적정가격을 산출할 수는 없지만, 가격 결정과 환금성에 신중해야 한다는 신호로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,446,000원 가정)
현재 최저매각가가 그대로 낙찰가가 된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 2,346,244원을 차감하면 채권자 배당재원은 108,099,756원입니다. 계산상 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권자와 가압류권자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,346,244원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 108,099,756원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 5,200,000,000원 | 108,099,756원 |
을구 1번 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐습니다. 표의 채권자명은 최초 설정권자 기준이며, 실제 배당수령권자는 권리이전 및 배당절차에 따라 확인해야 합니다. 채권액은 등기상 채권최고액 등을 기준으로 한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 공동담보 배당관계에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 공평동 정일중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재합니다. 대규모 아파트 중심 지역과는 다른 주거 환경입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 일반적인 교통조건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 4층 다세대주택입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감됐고, 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지 설비가 있습니다.
- 규모. 2022.11.04 준공된 24세대 공동주택입니다. 대규모 단지에 비해 거래 표본이 제한될 가능성이 있어 유사 호실의 실제 거래와 매물 호가를 세밀하게 대조해야 합니다.
- 진출입. 단지 북서측 진출입로를 통해 출입합니다. 토지는 부정형의 평지이며 현재 공동주택부지로 이용 중입니다.
- 용도지역·규제. 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 교육환경 관련 절대·상대보호구역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가 자료는 162,400원/㎡입니다.
- 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 토지 관련 자료에는 지목이 '답'으로 기재되어 있어 실제 대지권과 토지대장·등기 내용을 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 소규모 다세대주택이며 현재 4회 유찰된 물건입니다. 이 사실만으로 매각이 불가능하다고 볼 수는 없지만, 향후 재매각 가격과 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권포기·현장명도각서 원본. 주식회사 티움건설이 작성한 각서의 내용, 작성권한, 서명·날인 및 적용 대상을 확인하세요. 유치권 배제 신청서 제출 사실만으로 모든 분쟁이 종결됐다고 보지 않아야 합니다.
- 실제 점유자·현장 인도 가능성. 현재 누가 목적물을 점유하는지, 유치권 관련 현장 통제나 출입 제한이 있는지, 임의 인도가 가능한지 확인해야 합니다.
- 임대차와 전입관계. 현재 특정된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 거주자, 임대차계약, 보증금과 확정일자 여부를 확인하세요. 대항력은 확인된 점유·전입 등 법적 요건을 근거로 개별 판단해야 합니다.
- 말소기준 및 채권양도. 2023.08.25 최초 근저당권과 2025.11.10 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 연결관계를 최신 등기부로 재확인하세요. 공동담보목록도 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 동일 조건 실거래 확인. 현재 최저가 110,446,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 객관적인 비교 거래가 필요합니다. 유사 면적·층·준공 상태의 최근 거래와 현재 매도 가능한 가격을 별도로 파악하세요.
- 관리비·제세공과금. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분, 조세 관련 선순위 문제 및 명도에 따른 부대비용을 확인하세요.
- 대지권·건축물 공부. 집합건물의 대지권 비율과 토지대장, 건축물대장을 대조하세요. 감정평가상 위반사항이 표시되지 않았더라도 입찰 전 최신 상태를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서와 경매기록. 매각기일 2026.10.26을 기준으로 유치권 관련 추가 제출서류, 소송 여부, 매각조건 변경 여부를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 대비 24%”보다 중요한 것은 유치권과 실제 시세
이 물건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 460,000,000원, 현재 최저매각가 110,446,000원, 이미 4회 유찰됐습니다. 등기부상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 분석상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 결론을 바꾸는 변수는 유치권입니다. 티움건설의 유치권 주장에 대해 유치권포기 및 현장명도각서를 근거로 배제 신청서가 제출된 점은 긍정적입니다. 그렇지만 유치권 성립 여부가 불분명하고 실제 점유·인도 상황까지 확정된 것은 아닙니다. 임대관계도 미상인 만큼 추가 권리 확인을 생략할 수 없습니다.
또한 감정가 대비 24.01%라는 비율은 현재 시장에서 싸게 매입할 수 있다는 증거가 아닙니다. 동일 조건의 최근 실거래와 실제 매도가격이 확인되지 않았으므로 경제적 안전마진은 아직 판단하기 어렵습니다. 24세대 규모 다세대주택이라는 환금성 조건과 반복 유찰 이력도 함께 고려해야 합니다.
최종 판단은 등기상 권리소멸은 비교적 명확하지만, 유치권·점유 및 시장가격 검증이 끝나기 전까지는 입찰을 보수적으로 접근할 물건입니다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 유치권 위험을 실제로 제거할 수 있는지, 그리고 그 이후 취득가격이 시장가치보다 충분히 낮은지입니다.
