전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326, 충정로 503에 위치한 1동(가동) 4층 402호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사이체건설이고, 2023.08.25 설정된 옥과농업협동조합 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 이미실 근저당 1,300,000,000원, 임홍근 근저당 2,400,000,000원, 의정부동부새마을금고 가압류 300,000,000원과 경매개시결정이 이어졌으며, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 157,780,000원으로 감정가 460,000,000원의 약 34.3% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않았고, 단지 경매 통계 역시 평균 유찰 2.9회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 확정할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 4층 402호 · 충정로 503 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 외벽 치장벽돌쌓기 등 · 내벽 벽지·타일붙임 등 · 새시창 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 157,780,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 근저당도 매각으로 정리
말소기준은 2023.08.25 을구 1번 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.09.11 확정채권양도를 원인으로 2025.11.10 농업협동조합자산관리회사에 이전 등기됐습니다. 말소기준 이후 설정된 이미실·임홍근의 근저당권과 의정부동부새마을금고 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 사항이 없습니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차보증금이나 대항력 있는 임차인의 인수액을 별도로 계산할 자료는 없으며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 현장에서는 유치권 주장과 함께 점유 주체를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,008,920원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 154,771,080원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,008,920원을 제외한 154,771,080원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권총액 5,200,000,000원 대비 미배당액은 5,045,228,920원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 157,780,000원 | 154,771,080원 | 5,045,228,920원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 110,446,000원 | 108,099,756원 | 5,091,900,244원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 77,312,200원 | 75,520,580원 | 5,124,479,420원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 4회·5회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 선순위 채권자에게 돌아가는 배당만 줄고 미배당액이 커지는 구조입니다. 따라서 이 사건에서 후순위 채권의 거액 미배당 자체가 곧바로 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 1동(가동)·2동(나동)은 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
- 위치. 정읍시 공평동 소재 정일중학교 동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 공동주택 부지로 이용 중이며 제1종일반주거지역, 도시지역, 소로3류 접합입니다. 공시지가는 162,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 통계. 24세대, 준공일 2022.11.04로 표시돼 있으며 경매 평균 유찰 2.9회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원문 확인. 주식회사 티움건설의 유치권 행사 주장, 유치권포기 및 현장명도각서, 2026.02.25 유치권 배제 신청서의 원문과 적용 범위를 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이고 유치권 주장까지 있었으므로 현재 누가 점유하는지, 명도 상태가 어떤지 현장에서 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않았습니다.
- 등기 변동 확인. 말소기준 근저당은 2025.11.10 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐으므로 입찰 직전 최신 등기부를 다시 확인하세요.
- 명세서 재확인. 현재 명세서상 인수권리·법정지상권은 해당 사항이 없지만 매각기일 전 변경 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 유치권 관련 제출서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 유치권 확인이 먼저”
이 사건의 등기권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.08.25 옥과농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 현황조사에는 주식회사 티움건설의 유치권 행사 주장이 남아 있습니다. 유치권포기·현장명도각서와 2026.02.25 배제 신청서가 제출된 점은 위험을 낮추는 자료지만, 실제 점유와 서류의 효력을 입찰자가 직접 확인해야 합니다.
또한 3회 유찰로 최저가가 157,780,000원까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래가가 없고, 단지 경매 통계는 평균 2.9회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 권리는 소멸형이지만 가격 평가는 보류, 현장 리스크 확인이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
